Порядок переоформления аренды при смерти арендатора-ИП

507

Вопрос

7 сентября 2015 года был задан вопрос экспертам о прекращении договора аренды в случае смерти Арендатора - Индивидуального предпринимателя. Появились дополнительные вопросы.

1 Эксперт ответил, что договор аренды не прекращается в связи со смертью Арендатора. Как юридически правильно совершить Арендодателю следующие действия?

Срок договора еще 9 месяцев, мы выставляем счета к умершему гражданину? Каким образом будет оплачиваться аренда умершим гражданином? Родственники вступят в права наследования через 6 месяцев, вправе ли они оплачивать аренду? А если родственников не было? Также у Арендодателя могут возникнуть ситуации, требующие непосредственного контакта с Арендатором по вопросам аренды, с кем он должен осуществлять взаимодействие?

2. Договор был заключен именно с Индивидуальным предпринимателем, а деятельность индивидуального предпринимателя прекращается в случае смерти гражданина, т.е. 9 месяцев договор будет продолжаться с умершим физическим лицом, утратившим статус индивидуального предпринимателя?

Ответ

Вы можете выставить счет наследнику ИП. По вопросам аренды Вы вправе взаимодействовать с наследником ИП. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Приняв наследство в установленном законом порядке, наследник выразил свою волю на принятие прав и обязанностей арендатора по договору аренды, обязанность по заключению которого была возложена на ответчика. Суды отклоняют доводы правопреемника ответчика о том, что заключение договора аренды с умершим арендатором было обусловлено его личными качествами (наличием у него статуса индивидуального предпринимателя), поскольку такой статус не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию ст. 1112 ГК РФ (Постановление АС СКО от 22.01.2015 № А32-7261/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Комментарий к ст. 617 ГК РФ

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности*1 (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданинаарендующего недвижимое имущество,*2 его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникуесли законом или договором не предусмотрено иное.*

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.*3

_________________________

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

Порядок переоформления аренды при смерти арендатора-ИППри перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.)

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда:

1) арендатор является гражданином и одновременно;

2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения – ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти – п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина,– это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.*

Что касается арендатора-юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (ст. 419 ГК). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора – аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.