Кадастровый учет объектов коммуникации, не являющихся недвижимым имуществом

164

Вопрос

В 2014 году ГБУ обратилось в БТИ с просьбой дать справку о принадлежности объектов, находящихся на балансе учреждения к недвижимым, для того чтобы в последующем привести техническую документацию в соответствие. БТИ предоставило справку о том что все объекты, находящиеся у ГБУ на балансе, являются объектами недвижимости, в том числе, распределительный газопровод низкого давления и водопроводные сети. В последствии ГБУ переделало всю техническую документацию, поставили на кадастр ранее не стоявшие объекты с целью регистрации права оперативного управления и права собственности от субъекта КК, отправили запрос о выдаче доверенности на право регистрации объектов (газопровода и водопровода) в Департамент имущественных отношений. В выдаче доверенности было отказано в связи с тем, что в акте приема передачи имущества 2009 года протяженность указанных объектов больше, чем в кадастровых паспортах, и более того, протяженность в кадастровом паспорте и техническом паспорте тоже расходятся. ГБУ заказало в БТИ справки о расхождении площадей, получили, направили повторно запрос - опять отказ: "Недостаточно оснований для расхождения площадей". Заказали в БТИ заключения о том, что вышеуказанные объекты не являются объектами недвижимого имущества и не подлежат регистрации. БТИ выдало заключения о том, что объекты не являются объектами недвижимости и не подлежат регистрации. После чего ГБУ обратилось в ДИО, там сказали, что так как объекты были поставлены на кадастр, снять ГБУ их не может, даже если получены заключения. Что делать ГБУ?

Ответ

В отсутствии зарегистрированных прав на сооружения снять их с кадастрового учета проблематично, т.к. в соответствии с частью 6 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с учета зданий и сооружений вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

Исходя из положений ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре, одновременно с заявлением о снятии с учета объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие документы:

акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости;

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).

Таким образом, в отсутствии зарегистрированных прав на имущество снять с кадастрового учета данное имущество не представляется возможным.

Однако учреждению следует учитывать, что факт постановки имущества на кадастровый учет не является основанием возникновения права на него. Кроме того, сведения из ГКН в отношении данного имущества будут исключены из ГКН по истечении 5 лет со дня постановки на учет (в случае отсутствия зарегистрированных прав). Это объясняется тем, что в соответствии с п.4 ст.24 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 17.12.2014 № 14-17410/14

<…>

«Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, поступившее из Минэкономразвития России, учитывая информацию, представленную ФГБУ "ФКП Росреестра" и его филиалом по Москве, сообщает.

В соответствии с частями 12 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в том числе и в связи с прекращением существования объекта недвижимости. Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем. Форма заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529.

В соответствии с частью 6 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.

Согласно положениям статей 2242 Закона о кадастре необходимым для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости документом является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, представляющий собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Форма акта обследования и требования к его подготовке утверждены приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 627 (далее - Требования).*

В соответствии с пунктом 3 Требований такой акт оформляется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений государственного кадастра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости; указанные документы включаются в состав приложения акта обследования.

Вместе с тем Требования не содержат перечень документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости.

Таким образом, полагаем, что кадастровый инженер при подготовке акта обследования может использовать в том числе документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости, при их наличии, к которым можно отнести, например, распоряжение главы администрации города о сносе здания, решение межведомственной комиссии о признании жилого здания (жилых зданий) аварийным и подлежащим сносу в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, справка органов государственного пожарного надзора и т.п. (что также указано в письме Минэкономразвития России от 19.12.2013 № ОГ-Д23-6556)».

2.Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

«Право оперативного управления на основные средства – недвижимое имущество (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) подлежит госрегистрации. Поэтому отразить такие объекты на счете0.101.10.000 «Недвижимое имущество учреждения» можно только после получения регистрационных документов. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 36 Инструкции к Единому плану счетов № 157н и разъяснено в письме Минфина России от 14 июля 2015 г. № 02-06-10/40377.

Документы для госрегистрации

Госрегистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится на основании документов, устанавливающих наличие (возникновение, переход) прав на такое имущество, в частности:

  • заявления о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722;
  • договора о передаче соответствующего имущества на праве оперативного управления;
  • договора купли-продажи (в т. ч. государственного (муниципального) контракта);
  • решения собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления;
  • документов о госрегистрации учреждения и его учредительных документов;
  • документов об объекте недвижимости;
  • других документов, предусмотренных законодательством.

Это следует из статей 1317 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку. Для госрегистрации прав в г. Москве порядок приема и правила составления этих документов изложены в приказе Управления Росреестра по Москве от 13 апреля 2010 г. № 113.

Необходимые для госрегистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах. Конкретное количество подлинников, которое необходимо представить, установлено в пункте 5 статьи 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Стоит отметить, что возможность представления документов на госрегистрацию в электронной форме Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ не предусмотрена. Поэтому представить контракт, заключенный по результатам торгов в электронной форме, для регистрации нельзя. При этом действующее законодательство (в частности,Закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ) не содержит запрета на составление дополнительных экземпляров-подлинников этих контрактов на бумажном носителе. Количество подлинных экземпляров контракта, а также способы их подписания укажите в соответствующем разделе контракта.

Для госрегистрации перехода права на объекты недвижимости (по контракту, заключенному в форме электронного документа) представьте необходимое количество экземпляров-подлинников контракта на бумажном носителе.

Такие разъяснения содержатся в письме Минэкономразвития России от 27 сентября 2011 г. № Д23-4065. Несмотря на то что письмо основано на нормах утратившего силу Закона от 21 июля 2005 г. № 94-фз, разъяснения, приведенные в нем, актуальны и сейчас.*

Особенности регистрации учреждением, которому переданы функции заказчика (при реализации бюджетных инвестиций)

Учреждению могут быть переданы полномочия госзаказчика по заключению и исполнению контрактов на строительство или приобретение объектов госсобственности. Иногда после постройки (приобретения) объектов учреждение наделяют и правом оперативного управления ими.

В таком случае в качестве документа, который подтверждает право заявителя на объект, в регистрирующий орган можно подать копию решения о передаче прав оперативного управления учреждению.

Предварительно, чтобы получить такое решение, само учреждение (с письменного согласия учредителя) или его учредитель, подает предложение о наделении правом оперативного управления собственнику (т. е. в орган, который выполняет полномочия собственника). Но если бюджетные инвестиции учреждению выделил другой орган госвласти (не учредитель), то предложение о наделении правом оперативного управления подает именно этот орган. Или дает письменное согласие на это учреждению.

Об этом сказано в пункте 5.3 совместного письма от 17 декабря 2014 г. Минфина России № 02-02-05/65137 и Минстроя России № 26484-ЮР/08.

Документальное оформление ОС в бухучете

При поступлении (создании) основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации, составьте приходный ордер на приемку материальных ценностей (нефинансовых активов) (ф. 0504207) и в установленных случаях – акт о приемке-передаче (ф. 0504101). Подробнее о документальном оформлении см.:
– при покупке;
– при безвозмездном получении.

Бухучет

В бухучете основные средства, право оперативного управления на которые подлежит госрегистрации, отражайте по первоначальной стоимости (п. 2347 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в учреждение:

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • получен в результате внутриведомственного перемещения;
  • получен в результате централизованного снабжения;
  • построен хозяйственным или подрядным способом.

При любом из этих вариантов в первоначальную стоимость основного средства можно включить регистрационные сборы и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением прав на объект основных средств (например, расходы на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации) (п. 47 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Следует отметить, что госпошлина за госрегистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, не уплачивается (подп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

В бухучете все затраты, связанные с поступлением (созданием) основного средства, в том числе на оплату регистрационных мероприятий, учитывайте по дебету счета 0.106.01.000 «Вложения в основные средства» (п. 130 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). А после получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств и отразите на счете 0.101.00.000 «Основные средства» (п. 3638Инструкции к Единому плану счетов № 157н, письмо Минфина России от 14 июля 2015 г. № 02-06-10/40377).

Учитывать недвижимость за балансом во время госрегистрации прав на нее не нужно. Напомним, ранее такое требование содержалось в прежней редакции Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Порядок отражения в бухучете затрат, связанных с поступлением (созданием) основного средства, требующего госрегистрации, зависит от типа учреждения.

46.1528 (7)

В учете казенных учреждений:

При отражении расходов, связанных с госрегистрацией, сделайте проводку:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730
– учтены при формировании первоначальной стоимости расходы, связанные с госрегистрацией объекта (например, на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации).

После получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основныхсредств, оформив проводку:

Дебет КРБ.1.101.11.310 (КРБ.1.101.13.310, КРБ.1.101.15.310...) Кредит КРБ.1.106.11.310
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости.

Такой порядок следует из пунктов 73134 Инструкции № 162н, Инструкции к Единому плану счетов № 157н (п. 36, счета 101.00106.01302.00).

Пример отражения в учете расходов, связанных с постройкой основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации

Казенное учреждение «Альфа» в апреле начало строительство нежилого здания подрядным способом. Строительство закончилось в июле. По условиям контракта «Альфа» закупает стройматериалы подрядчику. По окончании строительства подрядчик представляет учреждению отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ договором не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

  • 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС 1 800 000 руб.) суммы, уплаченные подрядчику по договору;
  • 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС 360 000 руб.) стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле. В учете учреждения сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет КРБ.1.105.34.340 Кредит КРБ.1.302.34.730
– 2 360 000 руб. – оприходованы стройматериалы.

В июле:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.105.34.440
– 2 360 000 руб. – учтена израсходованная стоимость материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.31.730
– 11 800 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания.

В начале августа учреждение подало документы на госрегистрацию права оперативного управления на построенное здание. За оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации, «Альфа» заплатила 2000 руб. Эту сумму бухгалтер включил в первоначальную стоимость здания. При этом были сделаны проводки:

Дебет КРБ.1.302.26.830 Кредит КРБ.1.304.05.226
– 2000 руб. – оплачены услуги за оформление документов для госрегистрации права оперативного управления на здание;

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730
– 2000 руб. – увеличена первоначальная стоимость объекта недвижимости на стоимость услуг по оформлению документов.

После получения документов, подтверждающих госрегистрацию, бухгалтер включил построенное здание в состав основных средств:

Дебет КРБ.1.101.12.310 Кредит КРБ.1.106.11.310
– 14 162 000 руб. (2 360 000 руб. + 11 800 000 руб. + 2000 руб.) – принято к учету здание, право оперативного управления на которое зарегистрировано.

Начиная с сентября «Альфа» включает стоимость здания в налоговую базу по налогу на имущество.

41.1061 (7)

В учете бюджетных учреждений:

При отражении расходов, связанных с госрегистрацией, сделайте проводку:

Дебет 0.106.11.310 Кредит 0.302.26.730
– учтены при формировании первоначальной стоимости расходы, связанные с госрегистрацией объекта (например, на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации).

После получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основныхсредств, оформив проводку:

Дебет 0.101.11.310 (0.101.13.310, 0.101.15.310...) Кредит 0.106.11.310
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости.

Такой порядок следует из пунктов 9

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.