Распоряжение материнским капиталом при строительстве жилого дома

24

Вопрос

Составляется договор займа между ООО и физическим лицом в размере 453 100 руб. на строительство жилого дома. Предполагаемая сумма к погашению единовременным платежом в размере 453 026 руб. через два месяца предположительно материнским семейным капиталом. Дополнительно составляется договор ипотеки земельного участка, на котором будет осуществлено строительство жилого дома. В договоре ипотеки указывается, что ипотека распространяется на построенный в будущем жилой дом в течении срока действия договора ипотеки. Договор ипотеки действует до полного исполнения обязательств. Для того чтобы физ. лицо в ПФ РФ написало заявление о распоряжении средствами материнского семейного капитала, ему необходимо у нотариуса изготовить обязательство, в котором нотариус согласно правил направления средств мск, указывает, что гражданин обязуется оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица в течении шести месяцев после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию после снятия обременения.Вопрос: нотариус отказывает делать обязательство, со ссылкой на то, что в договоре в данном случае не должно быть указано, что залог распространяется на построенный в будущем жилой дом, поскольку сумма займа практически равна сумме погашения. Законно ли?

Ответ

Оснований, считать отказ нотариуса в заверении обязательства законным, не усматривается.

Обязательство лица, намеревающегося воспользоваться материнским капиталом, переоформить построенный дом в общую собственность членов семьи должно быть нотариально заверено и представлено с общим пакетом документов в Пенсионный фонд РФ или в многофункциональный центр (п. 613 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862).

Как следует из вопроса, отказ нотариуса в заверении обязательства обусловлен условием договора ипотеки, о распространении ипотеки на построенный в будущем жилой дом в течение срока действия договора ипотеки. Однако данное условие соответствует действующему законодательству, в связи с чем отказ нотариуса не в полной мере обоснован.

Стороны договора займа вправе предусмотреть способ обеспечения исполнения возврата займа, как залог недвижимости, в т.ч. участка. При этом, в силу ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Таким образом, право залога уже в силу закона должно распространится на построенный дом (если ипотека не будет погашена), однако ипотека может считаться возникшей на дом только с момента ее государственной регистрации в ЕГРП.

Следует отметить, что в настоящее время утратила силу диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013).

Вместе с тем, учитывая позицию, выраженную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/11 и от 28.01.2014 № 13116/13, следует сделать вывод, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу Закона возникает с момента государственной регистрации договора ипотеки. Президиум ВАС РФ разъяснил, что согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений), возникающая в соответствии со ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

«Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Абзац утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.1

2. Пункт утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.3

3. Пункт утратил силу с 11 января 2005 года - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ. - См.предыдущую редакцию.1

4. Пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ; утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль