Использование квартиры под офис

153

Вопрос

Может ли физ. лицо сдавать юр. лицу квартиру на 1-м этаже под офис? Помещение не выведено из жилого фонда. Если нет, то чем может грозить обоим сторонам?

Ответ

Нет, не может.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Если организация все же разместит свой офис в жилом помещении, ее может ожидать ряд неблагоприятных последствий в виде споров с налоговой, из-за того ФНС может исключить из состава расходов, учитываемых для целей налогообложения, суммы арендной платы.

Так же прокуратурой в суд может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды жилого помещения под офис. Дополнительно организация может быть привлечена государственной жилинспекцией к административной ответственности за нарушение правил эксплуатации жилищного фонда, предусмотренной региональным законодательством.

В отношении же собственника – физического лица – какой-либо ответственности (к примеру утрата права на помещение) не предусмотрено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Письмо Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310

«Статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставлять другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно ст.288 Гражданского кодекса размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Из изложенного следует, что квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций».

2. Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № 9-271/2005

«Прокуратура Омской области обратилась с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет», предпринимателю Столяровой И.К. о признании недействительной в силу ничтожности сделки - договора № 0-85, заключенного 01.01.2005 между ответчиками о передаче в аренду помещения, площадью 17 кв. м в комнате № 7, расположенного в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя Столярову И.К. освободить данное помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что аренда жилых помещений для целей, не предусмотренных для проживания, запрещена действующим законодательством. На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка является недействительной в силу ее ничтожности.

Решением от 18.01.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.06.2006, исковые требования удовлетворены.

Суд пришел к выводу, что сделка совершена в отношении жилого помещения с нарушением гражданского и жилищного законодательства и является недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса. Обязал предпринимателя Столярову И.К. освободить занимаемое жилое помещение, переданное в аренду по договору.

С принятыми судебными актами не согласна предприниматель Столярова И.К.

В кассационной жалобе ссылается на письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области, в соответствии с которым университету было дано разрешение на изменение статуса спорного помещения.

Считает, что уплаченная ответчиком арендная плата и фактические расходы по эксплуатации арендованного помещения должны быть ей возвращены в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного просит судебные акты отменить.

Представитель прокуратуры судебные акты находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" и предпринимателем Столяровой И.К. был заключен договор № 0-85 о передаче в аренду помещения, площадью 17 кв. м, в комнате № 7 на первом этаже здания, расположенного в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47.

В соответствии с условиями договора Столярова И.К. использовала помещение под свой офис.

Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия - с 01.01.2005 по 29.12.2005.

Как усматривается из материалов дела и правомерно установлено судами первой и апелляционной инстанций, арендованное помещение общей полезной площадью 17 кв. м расположено в здании общежития, которое находится в оперативном управлении университета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.

Согласно письмам администрации Центрального административного округа г. Омска № 01-15/6233 от 02.08.2005, № 01-19/7598 от 21.09.2005 переданное в аренду помещение органами местного самоуправления в установленном законом порядке в нежилой фонд не переводилось. Документов, подтверждающих перевод данных помещений в нежилой фонд, суду не представлено. Здание, расположенное в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47, имеет статус "общежитие".

Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды помещения, расположенного в здании общежития помещения (площадью 17 кв. м), фактически осуществлен перевод части жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.

Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенного в нем жилого помещения в нежилое произведен самовольно, в порядке, противоречащем гражданскому и жилищному законодательству.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса (статья 288 Гражданского кодекса).

При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.*

Доводу заявителя по вопросу применения последствий недействительности сделки в виде возврата Столяровой И.К. уплаченной по договору арендной платы и коммунальных платежей судом дана надлежащая правовая оценка. Суд учел факт пользования предпринимателем спорным помещением. Взыскание с арендодателя оплаченных платежей повлечет неосновательное обогащение арендатора.

С учетом этого оснований для отмены судебных актов не имеется».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль