Аренда части объекта недвижимости при долевой собственности

105

Вопрос

Два физических лица в равных долях по 1/2 владеют объектом недвижимости (зданием). По этому же адресу зарегистрировано Общество, где генеральным директором является один из собственников. Вопрос: на основании какого документа Общество использует помещение? И ещё один вопрос один из собственников сдает в аренду часть площади, как можно разграничить границы площади помещения, чтобы было понятно, что один из собственников сдает в аренду именно свою площадь, а площадь второго собственника остается нетронутой?

Ответ

Сам факт регистрации Общества по определенному адресу не означает наличие правовых оснований для использования помещений, расположенных по данному адресу в отсутствии соответствующего договора (напр., аренды или безвозмездного пользования).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории РФ путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа. Местонахождение юридического лица указано в его учредительных документах. Такие правила установлены в статье 54 Гражданского кодекса РФ. Место нахождения юридического лица юристы обычно называют «юридическим адресом» компании, поскольку такой адрес, в отличие от фактического, указан в учредительных документах и в ЕГРЮЛ. При этом термин «юридический адрес» законодательно не закреплен. Учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (пункт 2 статьи 54 ГК РФ), он может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т. п.).

Таким образом, адресом юридического лица является адрес, по которому возможно осуществить связь с ним (см. например Постановление ФАС ЦО от 16.10.2013 № А08-6748/2012). В свою очередь, сам факт регистрации Общества по определенному адресу не означает наличие правовых оснований для использования помещений, расположенных по данному адресу в отсутствии соответствующего договора (напр., аренды или безвозмездного пользования).

Относительно сдачи в аренду имущества, находящегося в долевой собственности - в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, участники долевой собственности могут заключить соглашение относительно установления порядка пользования и распоряжения долевой собственностью, в котором определить границы площади, которой может распоряжаться каждый из участников, в т. ч., сдавать в аренду.

При этом следует учитывать, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в силу ст.252 ГК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Соглашение об определении долей в жилом доме, находящемся на праве долевой собственности (простая письменная форма)

Соглашение об определении долей в жилом доме, находящемся на праве долевой собственности (нотариальная форма)

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Соглашение о разделе помещения в натуре

«СОГЛАШЕНИЕ

о разделе жилого помещения (квартиры) в натуре

г. Москва «01» декабря 2014 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Собственник 1», с одной

стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Собственник 2», с другой стороны, совместно именуемые «Собственники», заключили настоящее соглашение о
разделе жилого помещения (квартиры) в натуре:

1. Собственники владеют двухуровневым жилым помещением (далее – квартира) № 22 на
третьем и четвертом этажах многоквартирного жилого дома № 69 по улице Лесная в городе Подольске Московской области.

Два уровня внутри квартиры между собой соединены внутренним лестничным проемом.

На каждом из двух уровней квартиры имеется отдельный вход в нее.

На третьем этаже (первый уровень квартиры) расположены следующие помещения: кухня
площадью 13,7 кв. м, жилая комната площадью 18,5 кв. м, ванная и туалет площадью 5,6
кв. м, коридор площадью 4,0 кв. м, коридор площадью 1,1 кв. м и две кладовых – каждая
площадью по 1,6 кв. м.

На четвертом этаже (на втором уровне квартиры) расположены следующие помещения:
жилая комната площадью 16,1 кв. м, жилая комната площадью 15,9 кв. м, коридор
площадью 7,6 кв. м, санузел площадью 5,3 кв. м и лестничная клетка площадью 2,5 кв. м.

2. Квартира принадлежит Собственникам на праве собственности по 1/2 доли каждому на
основании договора купли-продажи жилого помещения от 19 мая 2008 г. № 123,
заключенного между ООО «Альфа» и Собственниками, что подтверждается
свидетельством о государственной регистрации права от 29 мая 2008 г., бланк серии 50
НИ 236598, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по
Московской области 29 мая 2008 года, кадастровый (или условный) номер 56-57-
98/068/2007-190, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним 29 мая 2008 года сделана запись о регистрации № 56-57-
98/056/2008-113.

3. Согласно проекту перепланировки двухуровневой квартиры и техническому
заключению от 30 ноября 2014 г. (выдан Московским областным филиалом ФГУП
«Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ») при условии заложения лестничного проема
допускается возможность выделения в квартире двух объектов в натуре.

4. Собственники в соответствии с частью 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ и на
основании документов, указанных в пункте 3 настоящего соглашения, договорились о
следующем разделе квартиры в натуре:

4.1. Собственнику 1 выделяется квартира на третьем этаже, общей площадью 46,1 кв. м.

4.2. Собственнику 2 выделяется квартира на четвертом этаже, общей площадью 47.4 кв. м.

5. Настоящим соглашением Собственники произвели раздел квартиры в натуре с
прекращением общей долевой собственности.

6. Стороны подтверждают, что до подписания настоящего соглашения квартира никому
не продана, не подарена, не заложена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное
пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и
под арестом (запрещением) не состоит.

7. Стороны подтверждают, что не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой

и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями,
препятствующими осознать суть подписываемого соглашения и обстоятельств его
заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данное
соглашение на крайне невыгодных для себя условиях.

8. Право собственности возникает у сторон после государственной регистрации права
собственности.

9. Расходы по государственной регистрации права стороны несут в равных долях.

10. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых
хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Московской области по адресу: 121170, г. Москва, ул.
Поклонная, д. 13, один – у Львова Александра Владимировича, один – у Колесова Юрия
Ивановича.*

11. Реквизиты и подписи сторон:

Собственник 1:

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,

паспорт серии 46 02 545177 выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,

проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474.

Собственник 2:

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,

паспорт серии 45 01 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,

проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

Собственник 1 ________________ А.В. Львов

Собственник 2 ________________ Ю.И. Колесов

Для того чтобы узнать, возможно ли разделить квартиру в натуре, нужно обратиться в органы БТИ за соответствующим заключением, поскольку не любую квартиру можно разделить (см., например,апелляционное определение Московского городского суда от 18 августа 2014 г. по делу № 33-32891). Если согласно заключению БТИ не будет технической возможности создать на основе одной квартиры несколько других, то разделить ее нельзя будет, даже обратившись в суд. Разделить квартиру в натуре можно, только если имеется техническая возможность передачи каждому собственнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Об этом сказано впункте 12 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"».

Только имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ч. 1 ст. 252 ГК РФ). Дело в том, что есть два вида общей собственности: долевая собственность (с определением доли каждого из собственников в праве собственности) и совместная собственность (без определения доли каждого из собственников в праве собственности). Данное правило указано в пункте 2статьи 244 Гражданского кодекса РФ. Собственники, владеющие жилым помещением (квартирой) на праве совместной собственности, могут произвести ее раздел только после определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (ч. 1 ст. 254 ГК РФ).

Необходимо указать, что находится в жилом помещении (квартире), и перечислить все комнаты, кухни, коридоры и другие помещения.

Важно указать вид правоустанавливающего документа, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе.

Для регистрации права собственности на квартиры необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Наофициальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.