Государственная регистрация прав на переданное имущество

904

Вопрос

1) Подскажите, как оформить недвижимое имущество, переданное единственному учредителю при ликвидации общества в счет его доли в УК? Есть решение Ликвидатора о распределении имущества, подан ликвидационный баланс и заявление об окончательной ликвидации Общества. Что делать учредителю? Можно ли на основании данного решения идти в рег . палату или надо ждать решения налоговой о ликвидации? Каков перечень документов для регистрации такого имущества?

2) Может ли учредитель при наличии решения ликвидатора, сдавать самостоятельно недвижимого  имущества в аренду? В настоящее время имущество сдается в аренду ликвидируемым обществом... Получается ли, что имущество будет "висеть в воздухе" с момента принятия решения ликвидатора до фактической регистрации учредителем имущества на себя??? То есть кому оно принадлежит, кто вправе его использовать и кто обязан платить коммун платежи??

Ответ

Органы Росреестра в ряде случаев считают, что обращаться с заявлением о государственной регистрации прав на переданное имущество необходимо в период между утверждением ликвидационного баланса и ликвидацией общества. В случае обращения за регистрацией перехода прав после ликвидации общества существует вероятность отказа в регистрации перехода прав, что может повлечь судебные споры.

Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица.

Документом, являющимся основанием для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества переданное участникам при ликвидации общества, является решение ликвидатора, а также акт приема-передачи данного имущества.

В свою очередь, органы Росреестра в ряде случаев считают, что обращаться с заявлением о государственной регистрации прав на переданное имущество в данном случае необходимо в период между утверждением ликвидационного баланса и ликвидацией общества. В противном случае, в регистрации права может быть отказано, в связи с ликвидацией общества, однако данный отказ может быт оспорен в судебном порядке – см. Постановление 18 ААС от 09.06.2012 № А76-21690/2011.

При этом суды, как правило ссылаются на разъяснения, содержащиеся в пункт 62 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 – см. «Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована».

См. также Постановление ФАС СКО от 22.03.2013 № А63-11007/2012, Постановление 18 ААС от 15.03.2011 № А76-1244/2010, Постановление 18 ААС от 24.10.2013 № А76-4664/2013.

Бремя содержания имущества, в т.ч. обязанности по оплате коммунальных платежей, лежит на собственники. Однако, в случае, если имущество фактически передано участнику общества, то до момента государственной регистрации имеются основания считать, что именно фактический владелец имущества и должен нести затраты на его содержание, т.к. в ином случае усматриваются признаки злоупотребления правом. Основания для сдачи данного имущества в аренду имеются – см. «Арендодатель еще не оформил право собственности на объект недвижимости. Можно ли сдать такой объект в аренду и какие риски это влечет».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как провести ликвидацию ООО;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Арендодатель еще не оформил право собственности на объект недвижимости. Можно ли сдать такой объект в аренду и какие риски это влечет

«Да, можно.

Например, организация, которая планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица), может заключить договоры с будущими арендаторами, чтобы избежать простоя помещений и зафиксировать арендную ставку. Можно заключать договоры аренды и в том случае, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.*

Дело в том, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Главное, чтобы арендодатель, принявший на себя обязательство передать имущество арендатору, обладал правом собственности на этот объект в момент такой передачи. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо когда объект недвижимости является самовольной постройкой.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Таким образом, недобросовестный арендатор не сможет отказаться вносить арендную плату на том основании, чтоарендодатель в описанной выше ситуации не имел права заключать договор аренды.

Однако арендодателю с осторожностью нужно подходить к заключению таких договоров с арендатором. Если арендодательне сможет исполнить обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора, он должен будет возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. Такое может произойти, еслиарендодатель не приобретет вовремя у третьего лица вещь, которую обязался сдать в аренду, или не изготовит ее сам (например, не успеет достроить здание).

Кроме того, если в договоре прописано условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороныарендодателя, то придется уплатить и неустойку.

Получается, заключение такого договора может повлечь для арендодателя неблагоприятные финансовые последствия. Поэтому в каждом конкретном случае арендодателю нужно оценивать реальность и исполнимость условия договора аренды по передаче имущества арендатору, а также возможные финансовые риски. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не началось».

2.Постановление 18 ААС от 09.06.2012 № А76-21690/2011

«Индивидуальный предприниматель Сафрыгина Надежда Владимировна (далее - ИП Сафрыгина Н.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росрестра, ответчик) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации права собственности ИП Сафрыгиной Н.В. на объект недвижимого имущества, выраженный в сообщении от 28.03.2012 № 38/012/2012-345; обязании ответчика осуществить регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение - магазин, назначение: торговое, площадь общая 198,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-7. этаж 1, адрес: Россия, Челябинская область, г. Чебаркуль, ул.Крупской, д. 18, 1 этаж, помещение N1, кадастровый (условный) номер 74:38:01 20 010:0001:0564:1001/А (требования изложены с учетом изменения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Чебаркульский городской округ в лице Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее - Управление муниципальной собственности), Горелова Екатерины Владимировны (далее - Горелова Е.В.).Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2012 (резолютивная часть объявлена 02.04.2012) заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ от 28.03.2012 № 38/012/2012-345 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Сафрыгиной Надежды Владимировны на объект недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение - магазин, назначение: торговое площадь общая 198,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-7. этаж 1. адрес: Россия, Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Крупской, д. 18, 1 этаж, помещение № 1, кадастровый (условный) номер 74:38:01 20 010:0001:0564:1001/А. В течение пятнадцати дней с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта обязал ответчика устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Сафрыгиной Надежды Владимировны путем принятия решения о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение - магазин, назначение: торговое. Площадь общая 198,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-7. этаж 1. адрес: Россия, Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Крупской, д. 18, 1 этаж, помещение N1, кадастровый (условный) номер 74:38:01 20 010:0001:0564:1001/А.

С вынесенным решением не согласилось Управление Росреестра и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неправомерность вывода суда о несоответствии закону отказа в государственной регистрации права собственности заявителя. Указывает на отсутствие предоставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) - заявления о государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Дита» (далее - ООО «Дита). Полагает, что в отсутствие заявления, которое не представлено по причине ликвидации ООО «Дита», у Управления не имелось законных оснований для государственной регистрации права собственности Сафрыгиной Н.В., между тем общество имело возможность выполнить требования Закона о государственной регистрации, обратившись в Управление Росреестра в период между утверждением ликвидационного баланса и ликвидацией общества (внесением записи в Единый государственный реестр юридических лиц).

ИП Сафрыгина Н.В. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы.В отзыве истцом указано на возникновение права собственности в отношении имущества, оставшегося после ликвидации общества «Дита» и переданного его единственному учредителю, в силу закона, в связи с чем полагает отказ в государственной регистрации права незаконным.

Управление муниципальной собственности представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы.В отзыве Управление также указывает на возникновение у истца права собственности. Полагает, что обстоятельства того, что ликвидатор обязан обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности после ликвидации юридического лица, не являются основанием для отказа в последующей регистрации перехода права собственности по решению суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились. Управление муниципальной собственности направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании сведений из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на встроенное нежилое помещение - магазин, общая площадь 198,2 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Крупской, д. 18, 1 этаж, помещение № 1, кадастровый (условный) номер 74:38:01 20 010:0001:0564:1001/А (далее - спорный объект), зарегистрировано 20.01.2003 за ООО «Дита» (свидетельство о государственной регистрации, выписка из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2011 на л. д. 11, 53, т. 1).По сведениям из Единого Государственного реестра юридических лиц ООО «Дита» ИНН 7420000373 ликвидировано, о чем внесена соответствующая запись 01.10.2010 (л. д. 49-51,т. 1).В ходе завершения процедуры ликвидации общества, решением № 22 единственного учредителя общества «Дита» от 23.09.2010 было распределено имущество, оставшееся после ликвидации общества. Нежилое помещение магазин, общая площадь 198,2 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Крупской, д. 18, 1 этаж, было решено передать единственному участнику общества Сафрыгиной Н.В. (л. д. 12, т. 1). Передача имущества произведена по акту 23.09.2010 (л. д. 13, т. 1).Как видно из расписки в получении документов на государственную регистрацию, 31.01.2012 Сафрыгина Н.В. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на переданное имущество (л. д. 26, т. 2). В целях осуществления государственной регистрации ею были представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности, ликвидационный баланс, решение единственного учредителя ООО «Дита» от 23.09.2011, акт принятия имущества, оставшегося после ликвидации ООО «Дита».09.02.2012 проведение государственной регистрации было приостановлено, а 08.03.2012 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области сообщило заявителю - ИП Сафрыгиной Н.В. об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.06.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л. д. 27, 45, т. 2).В качестве причин отказа указано на непредставление документов, необходимых в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации № 122-ФЗ (заявление правообладателя ООО «Дита»). Управлением Росреестра указано, что в связи с ликвидацией общества осуществление государственной регистрации перехода права собственности возможно на основании решения суда.Ссылаясь на возникновение права собственности в отношении имущества, оставшегося после ликвидации общества с ограниченной ответственностью и переданного его единственному учредителю в соответствии с частью 3 статьи 218пункта 7 статьи 63, абзаца 5 пункта 1 статьи 67 Гражданского кодекса Российской Федерациистатьи 58 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и несоответствии закону отказа в государственной регистрации права собственности, ИП Сафрыгина Н.В. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.Принимая решение, суд установил, что общество «Дита» утратило правоспособность в результате ликвидации 01.10.2010, поэтому не является правообладателем спорного объекта. Истец является единственным учредителем ООО «ДИТА», которому передано имущество, оставшееся после ликвидации общества. Удовлетворяя заявление суд пришел к выводу о возникновении у предпринимателя Сафрыгиной Н.В. права собственности на встроенное нежилое помещение - магазин, общая площадь 198,2 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Крупской, д. 18, 1 этаж, помещение № 1, кадастровый (условный) номер 74:38:01 20 010:0001:0564:1001/А, которое подлежит государственной регистрации по его заявлению.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции является правильным, соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином Государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.Деятельность Управления Росреестра по осуществлению государственной регистрации прав (их возникновению и перехода) на недвижимое имущество регламентирована Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Согласно статье 13 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации права, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.Согласно пункту 1 статьи 2 Закон о государственной регистрации - государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию.

Пунктом 1 статьи 67 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право участников хозяйственного товарищества или общества получать в случае ликвидации товарищества или общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами.

В силу пункта 7 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.

Оставшееся после завершения расчетов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в первую очередь на выплату участникам общества распределенной, но невыплаченной части прибыли; во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества (статья 58 Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Исходя из содержания приведенных норм права и имеющихся в материалах дела доказательств решение единственного учредителя общества «Дита» о распределении имущества, оставшегося после ликвидации общества, путем передачи нежилого помещения магазин, общая площадь 198,2 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Крупской, д. 18, 1 этаж, единственному участнику общества Сафрыгиной Н.В. и фактическая передача имущества по акту 23.09.2010 являются надлежащими основаниями возникновения права собственности Сафрыгиной Н.В.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 16 указанного закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В связи с завершением ликвидации общества на момент обращения Сафрыгиной Н.В. за осуществлением государственной регистрации права собственности, соблюдение указанного требования закона не представляется возможным.*

Как указано в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Применительно к названным разъяснениям, обращение предпринимателя Сафроновой Н.В. с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности по причине отсутствия заявления о переходе права собственности ООО «Дита» является надлежащим способом защиты нарушенных прав. Обстоятельства исполнения решения о передаче оставшегося после завершения расчетов с кредиторами имущества единственному учредителю общества подтверждены материалами дела.

Поскольку решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности, в форме сообщения от 28.03.2012 № 38/012/2012-345 нарушает права заявителя, обратившегося за государственной регистрацией права собственности, а отсутствие заявления о государственной регистрации перехода права собственности послужило единственным основанием к отказу в государственной регистрации, заявленные предпринимателем требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.