Заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права

473

Вопрос

В соответствии с ч. 7 ст. 8.1. ГК РФ, в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.Может ли, по Вашему мнению, участник долевого строительства по зарегистрированному Договору участия в долевом строительстве внести в ЕГРП на основании заявления такую отметку?

Ответ

Оснований для подачи участником долевого строительства, до момента регистрации права собственности на объект долевого строительства, заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права не усматривается.

В письме Росреестра от 29.12.2014 № 14-ИСХ/15310-ГЕ/14 высказана позиция, что правом на подачу заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.

В свою очередь, участник долевого строительства при наличии зарегистрированного договора долевого участия еще не обладает зарегистрированным правом в ЕГРП на сам объект недвижимости, за исключением залога прав на земельный участок, на котором возводится объект. Таким образом, возможно сделать вывод, что основания для внесения отметки о возражениях лица отсутствуют, т.к. право собственности в ЕГРП на объект долевого строительства не зарегистрировано.

Следует отметить, что в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.

Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (статья 15 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 29.12.2014 № 14-ИСХ/15310-ГЕ/14 «По вопросу понятия «предшествующий правообладатель» и круга лиц, имеющих право подавать заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости»

<…>

«В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии поступают обращения граждан и организаций относительно применения пункта 1 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 28.1 Закона о регистрации запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (далее в данной статье указанное лицо именуется предшествующим правообладателем).

При реализации данной нормы на практике возникает вопрос - какое лицо может рассматриваться в качестве предшествующего правообладателя: только то лицо, право которого было зарегистрировано до внесения в ЕГРП актуальной записи о праве, либо любое лицо, чье право собственности на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.

С одной стороны, статья 28.1 Закона о регистрации не дает четкого ответа на данный вопрос, с другой - представление заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права лицом, не являющимся непосредственно предшествующим правообладателем по отношению к лицу, чье право зарегистрировано в ЕГРП, не входит в перечень оснований, для оставления такого заявления без рассмотрения, предусмотренный пунктом 1 данной статьи.

Полагаем, что правом на подачу заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.*

При этом пунктом 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), введенной Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 302-ФЗ), предусмотрено:

в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее;

если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется; в этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;

лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

В силу статьи 11 ГК защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

Согласно статьям 346 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК):

заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов; отказ от права на обращение в суд недействителен;

суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов;

в случаях, предусмотренных ГПК, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

правосудие по гражданским делам осуществляется на началах равенства перед законом и судом всех граждан независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям и других обстоятельств, а также всех организаций независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, подчиненности и других обстоятельств.

Аналогичные положения содержатся в статьях 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные нормы позволяют сделать вывод о том, что правом на обращение в суд обладает любое заинтересованное лицо, которое полагает, что его право нарушено, в частности, лицо, полагающее, что запись о государственной регистрации его права собственности в ЕГРП была незаконно погашена, независимо от даты погашения такой записи.

Кроме того, в пояснительной записке к проекту федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в настоящее время Закон № 302-ФЗ) было указано:

если какое-либо лицо, являющееся правообладателем, неправомерно исключено из реестра (в результате неправомерных действий третьих лиц, в силу недействительной сделки и прочих обстоятельств), во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта предлагается закрепить конструкцию отметки в реестре о возражении;

такая отметка может быть сделана по заявлению только того лица, которое ранее было указано в реестре в качестве правообладателя. Данная мера будет способствовать защите от противоправного присвоения чужой собственности и одновременно не предоставит слишком широкую возможность отражения в реестре возражений неопределенного круга лиц. Защита остальных лиц может осуществляться посредством внесения в реестр записи о возникшем судебном споре с их участием.

Поскольку при совершении мошеннических действий с объектами недвижимости могут быть совершены несколько последовательных сделок с такими объектами с целью "придать" новому правообладателю статуса "добросовестного приобретателя", представляется неверным ограничивать бывшего собственника в его праве представить заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости.

С целью формирования единообразной практики территориальными органами Росреестра, учитывая полномочия Минэкономразвития России в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, просим высказать позицию Минэкономразвития России относительно понятия "предшествующий правообладатель" и круга лиц, имеющих право подавать заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости».

2.На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

«Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.*

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.