Помогите разобраться в сложной ситуации

71

Вопрос

Помогите разобраться в сложной ситуации. В соответствии с договором купли-продажи будущего машино-места общая площадь его составляла 17,8 кв. м. (согласно плану БТИ от 2009 г. после введения объекта в эксплуатацию). При этом возле моего машино-места был проход. В 2013 г. я заказал новый план БТИ и оказалось, что теперь вместо прохода существует второе машино-место! а общая площадь моего машино-места уменьшилось до 14,8 кв. м! Иными словами, посередине моего машиноместа прочертили линию и теперь она уменьшилось и появилось рядом другое с другим номером. На основании чего это было сделано? Это перепланировка или нет (фактически строительно-монтажных работ не было, просто прочертили линию). Можно ли вернуть машиноместо в прежнее состояние, так это машиноместо было передано мне в 2009 г. по акту в пользование и линию чертили без моего согласия

Ответ

: Как указано в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

 

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 ,в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так как в договоре купли-продажи будущего машино-места, а затем еще и в акте передачи согласовано условие о площади будущей недвижимости, данные условия являются обязательными для сторон. Одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Изменив площадь подлежащего передаче покупателю машино-места, продавец в одностороннем порядке изменил условия договора, что недопустимо.

В данной ситуации, в зависимости от того, зарегистрировано право собственности продавца на объект недвижимости в ЕГРП или нет, Вы вправе требовать либо понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества площадью, указанной в договоре, либо возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) — п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист

1.Статья: Описание будущего объекта недвижимости в договоре. Как разрешаются спорные ситуации

2. Статья: Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию

28.06.2013 г.

С уважением,

эксперт «Системы Юрист», адвокат Елена Глебова (АПМО, Адвокатский каб., № 376)

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.