Как расторгнуть договор аренды если собственник помещения поменялся

170

Вопрос

Как расторгнуть договор аренды если собственник помещения поменялся и неизвестно кто он и его местонахождение?куда посылать уведомление о расторжении договора аренды и на чье имя?

Ответ

Вы можете направить заявление о расторжении договора по адресу арендодателя, указанному в договоре. Также можете запросить выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя и выписку из ЕГРП на помещение. Последняя выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180).

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает после госрегистрации сделки.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Организация не получила почтовые извещения, так как не находится по своему юридическому адресу. Будет ли она в таком случае считаться надлежаще извещенной

«По общему правилу будет.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые доставлены по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, который указан в Едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ.*

Однако из этого правила есть одно исключение: если в ЕГРЮЛ внесены недостоверные сведения о местонахождении организации в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Например, налоговая инспекция изменила информацию о местонахождении организации в связи с тем, что от имени компании заявители представили поддельные документы. В таком случае организация может ссылаться на то, что не была извещена о судебном процессе.

Такие разъяснения изложены в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».»

2. Что делать, если юридический адрес организации поменялся, а отправителю претензии об этом неизвестно

«В договоре стороны, как правило, указывают свои реквизиты, в том числе юридический адрес. Однако в отдельных случаях во время действия договора юридический адрес контрагента может измениться и об этом другая сторона может быть не уведомлена. Следовательно, в случае отправки претензии по старому адресу имеется риск, что суд посчитает досудебный порядок не соблюденным.*

Предотвратить такие ситуации можно двумя способами:

1) проверять актуальную информацию о местонахождении контрагента посредством получения выписки из ЕГРЮЛ либо иного документа, содержащего указанные сведения;

2) прописать в договоре пункт следующего содержания: «Стороны обязуются уведомлять друг друга в письменном виде об изменении своих реквизитов (наименование, юридический адрес, изменение организационно-правовой формы, банковские реквизиты и т. д.) в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента произведения таких изменений. В случае нарушения данной обязанности одной из Сторон, другая Сторона, исполнившая лежащую на ней обязанность по известным ей реквизитам, считается добросовестно исполнившей свою обязанность».

3. Комментарий к ст. 617 ГК РФ

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности*1 (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданинаарендующего недвижимое имущество,*2 его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникуесли законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.*3

_________________________

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

Как расторгнуть договор аренды если собственник помещения поменялсяПри перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.)*

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда:

1) арендатор является гражданином и одновременно;

2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения – ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти – п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина,– это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора-юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (ст. 419 ГК). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора – аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.»

4. Затраты арендатора признаны, несмотря на смену собственника

«Если сменился владелец арендованного помещения, то налогоплательщик все равно вправе учесть расходы на аренду. Это суть комментируемого постановления. Запрещая уменьшать прибыль, инспекция игнорирует пункт 1 статьи 617 ГК РФ. По нему переход права собственности — не основание для расторжения договора аренды.

Смене арендодателя посвящено письмо УФНС России по г. Москве от 26.01.11 № 16–15/006872. Там указано на необходимость допсоглашения к договору аренды, где будет назван новый собственник. Мы также рекомендуем заключать подобное соглашение, хотя и без него можно списать затраты. Ведь договор аренды признается действующим и без переоформления. Это видно из пункта 23 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.

Счета на оплату и акты оказанных услуг должны выставляться от имени нового владельца. Причем если речь идет о недвижимости, то стоит помнить о пункте 2 статьи 223 ГК РФ. По нему право собственности на недвижимость возникает после госрегистрации сделки. Отсюда вывод: новый арендодатель вправе выставлять счета, только получив свидетельство о собственности. До этого арендатор обязан рассчитываться с прежним владельцем. Таков алгоритм, требуемый ГК РФ. На практике он не всегда соблюдается.*

На примере

В сентябре арендатора уведомили о смене собственника. И платеж за октябрь перечислен уже новому контрагенту. Но госрегистрация перехода собственности прошла только в декабре. Инспекция может заявить, что из облагаемой прибыли не вычитаются арендные отчисления за октябрь и ноябрь. Это утверждение соответствует ряду писем Минфина России (от 01.12.11 № 03-03-06/1/791 и др.). Оспорить заявление чиновников помогут три аргумента. Во-первых, от прежнего владельца не поступали счета и акты на оказанные услуги. Они выставлялись новым контрагентом. Ему и вносилась арендная плата. Проверять госрегистрацию собственности арендатор не обязан. Арендуемое имущество используется для предпринимательской деятельности. Следовательно, понесенные расходы обоснованны. Это второй довод. Третий — подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Он разрешает учитывать затраты на аренду, не уточняя про необходимость госрегистрации собственности арендодателя. Распоряжение имуществом без такой регистрации может расцениваться как нарушение ГК РФ, а не Налогового кодекса. Вдобавок это нарушение допущено владельцем, а не арендатором. Ссылаясь на это, арбитраж признавал законность уменьшения облагаемой прибыли и на платежи, внесенные до госрегистрации собственности. Для примера откроем постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)ФАС Московского округа от 17.02.10 № КА-А40/448–10 и ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 № А56-52896/2007.

В допсоглашении с новым арендодателем можно указать, что оно применяется к отношениям, возникшим с момента подписания документа. Такая формулировка допускается пунктом 2 статьи 425 ГК РФ. Ее наличие — аргумент в пользу признания затрат, учитываемый даже чиновниками (письмо Минфина России от 12.07.06 № 03-03-04/2/172).

Решения судов по похожим спорам

ФАС Уральского округа рассмотрел частную ситуацию, и нельзя привести аналогичные дела. Вместе с тем арбитраж не раз опирался на пункт 1 статьи 617 ГК РФ, подтверждая законность договора при смене собственника. Сошлемся хотя бы на постановления ФАС Московского округа от 11.08.06 № КА-А41/7347–06 и ФАС Центрального округа от 12.04.11 № А54-3104/2010



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль