Срок передачи объекта долевого строительства

43

Вопрос

По условиям ДДУ срок передачи объекта - в течении 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 1.11.2014г. Разрешение по факту получено 20.03.2014. Объект ДДУ был передан участнику 24.10.2014г.  Дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Суд признал конечным сроком передачи - 20.07.2014г. (4 мес. с момента получения разрешения), при этом указал, что вторая часть условия имела бы значение если бы период между получением разрешения и 1.11.2014г. составлял бы меньше 4 месяцев. Данное решение вступило в силу 1.07.2015г. тот же Дольщик обратился в суд еще с одним иском о взыскании убытков, вызванных несвоевременной передачей Объекта (так как из-за этого он не смог сдавать объект в аренду). 17.07.2015г.Суд отказал в этом иске, мотивируя тем, что из буквального толкования договора возможны два срока передачи ЛИБО 4 мес. после получения разрешения ЛИБО 1.11.2014г. и суд считает подлежащим применению срок - 01.11.2014г.  Суд отклонил ссылку Истца на вступившее в законную силу решение суда, которым уставлен срок передачи объекта - 20.07.2014г., мотивируя тем, что "ссылка истца на вступившее в законную силу решение суда отклоняется, поскольку для целей квалификации оснований возникновения у истца убытков, преюдициального характера не имеет." Можно ли получить отвар комментарий относительно отказа в иске, имеет здесь место преюдиция или нет, пр обжаловании будет иметь она место или нет?

Ответ

Вывод суда, что срок передачи объекта долевого строительства является 20.07.2014, может быть признан не имеющим преюдициального значения, т.к. суд связан только выводами судов о наличии или отсутствии каких-либо фактов, но не связан выводами других судов о правовой квалификации правоотношений сторон и о толковании норм права.

Такая правовая позиция была изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 июля 2007 г. № 11974/06.

Это означает, что преюдициальное значение могут иметь лишь выводы судов о существовании или отсутствии определенных фактов действительности, но не правовая оценка таких фактов. Объясняется это тем, что по другому делу могут быть установлены обстоятельства, которые не были исследованы по ранее рассмотренному делу, и изменение совокупности обстоятельств дела может привести суд к иным выводам, отличным от тех, которые сделали суды ранее.

Таким образом, суд может посчитать установленным факты моментов получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства. Однако, в данном случае, истец все же может ссылаться, что преюдициальное значение имеет факт установления просрочки передачи объекта долевого строительства дольщику, в результате чего, с застройщика и была взыскана неустойка. Кроме того, вывод суда рассматривавшего спор о взыскании убытков, о не нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику представляется спорным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Какие факты истцу и ответчику не нужно доказывать в арбитражном суде

«Для дела, которое рассматривается в арбитражном суде, преюдициальное значение могут иметь не только судебные акты арбитражных судов по другим делам, но и решения судов общей юрисдикции по гражданским делам (определения судов общей юрисдикции по гражданским делам не будут иметь преюдициального значения для арбитражного суда), а также приговоры судов по уголовным делам (ч. 3 и 4 ст. 69 АПК РФ).

Преюдициальное значение решений судов общей юрисдикции по гражданским делам для дел, которые рассматриваются в арбитражных судах, такое же, как и у вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов (ч. 3 ст. 69 АПК РФ).

167.3085 (11,17)

Внимание! Не стоит рассчитывать, что арбитражный суд будет связан выводом другого суда о правовой квалификации правоотношений сторон

Арбитражный суд связан только выводами судов о наличии или отсутствии каких-либо фактов, но не связан выводами других судов о правовой квалификации правоотношений сторон и о толковании норм права.

Такая правовая позиция была изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 июля 2007 г. № 11974/06.

Это означает, что преюдициальное значение могут иметь лишь выводы судов о существовании или отсутствии определенных фактов действительности, но не правовая оценка таких фактов. Объясняется это тем, что по другому делу могут быть установлены обстоятельства, которые не были исследованы по ранее рассмотренному делу, и изменение совокупности обстоятельств дела может привести суд к иным выводам, отличным от тех, которые сделали суды ранее.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что правовая квалификация договора судами общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для рассмотрения спора в арбитражном суде*

Стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно договору стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры на согласованных в предварительном договоре условиях. При этом продавец был обязан уплатить часть суммы за квартиру в течение трех рабочих дней со дня подписания предварительного договора, а вторую часть – после подписания основного договора.

После этого покупатель был осужден на пять лет лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима без штрафа.

После освобождения из мест лишения свободы покупатель узнал, что в отношении продавца открыто конкурсное производство.

Покупатель обратился с исковым заявлением в районный суд о признании договора действительной сделкой и признании за ним права собственности на квартиру. Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Московский областной суд решение суда отменил и прекратил производство по делу, поскольку требования заявлены после введения в отношении продавца процедуры наблюдения. Поэтому данные требования могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления покупателя о включении в реестр требований кредиторов должника требования об обязании заключить договор купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру. Суд указал на то, что требования кредиторов, не являющиеся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом в общем порядке.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру. Продавец, в свою очередь, заявил об истечении срока исковой давности по заявленному требованию.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд пришел к выводу о том, что первый договор является предварительным договором. Обязательства сторон по этому договору прекратились в связи с истечением срока, на который договор заключался, а с предложением о заключении основного договора продавец не обращался. По мнению суда, данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу постановлением суда общей юрисдикции.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и указал следующее.

Если стороны заключили предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Ссылка нижестоящих судов на то, что правовая квалификация договора уже содержится в решении суда общей юрисдикции, несостоятельна. Дело в том, что правовая квалификация договора судами общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для рассмотрения спора в арбитражном суде.

Если истец ненадлежащим образом сформулировал способ защиты, но преследуемый им материально-правовой интерес очевиден, суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (п. 3 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В данном случае материально-правовой интерес истца заключался в регистрации за ним права собственности на имущество, которое находится в его владении.

Право собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю по договору с момента регистрации перехода права собственности. Однако если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по госрегистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о госрегистрации перехода права собственности. По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии, что продавец исполнил свои обязательства по передаче имущества.

На требование о госрегистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности в три года. Течение срока исковой давности по требованию о госрегистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, которые необходимы для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Президиума ВАС РФ от 10 июня 2014 г. № 18357/13).

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что факт принадлежности помещений к общему имуществу многоквартирного дома должен иметьпреюдициальное значение для суда, который рассматривает спор об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения

Арбитражный суд вынес решение по иску Товарищества собственников жилья «С.» к ООО «К.» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Суд пришел к выводу о том, что спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

После этого ООО «К.» заключило договор купли-продажи спорных помещений с Компанией «А.». Покупатель зарегистрировал свое право собственности на спорные помещения.

При этом в решении арбитражного суда по одному из дел было установлено тождество объектов недвижимости, которые были истребованы у ООО «К.» и проданы Компании «А.».

Товарищество собственников жилья «С.» обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании спорных нежилых помещений у Компании «А.», обязании ответчика освободить спорные помещения и передать их истцу, признании зарегистрированного права отсутствующим, а также об аннулировании в ЕГРП регистрационных записей в отношении спорных помещений.

При рассмотрении дела возник спор о том, являются ли спорные помещения общим имуществом многоквартирного дома или нет. Это было связано с тем, что если спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то его отчуждение неуправомоченным лицом невозможно, а приобретатель такого имущества, даже если он добросовестный, не приобретает права собственности на это имущество (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований.

Суды пришли к выводу о том, что спорные помещения имеют самостоятельное значение, являются встроенными, расположены на первом этаже жилого дома и не предназначены исключительно для обслуживания дома и его жителей. В связи с этим спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а потому не могут быть истребованы в рамках данного дела.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и в числе прочих доводов указал следующее.

Обстоятельства, которые установлены при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, которые в деле не участвовали. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении такого иска суд учитывает обстоятельства, которые ранее установил арбитражный суд или суд общей юрисдикции по иску о праве на спорное имущество. И если арбитражный суд придет к иным выводам, чем те, которые содержатся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы. Такие разъяснения содержатся в пункте 4 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суд первой инстанции указал, что Компания «А.» не участвовала в деле по иску Товарищества собственников жилья «С.» к ООО «К.» об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения. Поэтому вывод суда о том, что спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома, не обладает преюдициальнымзначением для данного дела. На основании доказательств, представленных Компанией «А.», суды сделали вывод о том, что право собственности в отношении спорных помещений возникло у ответчика на законных основаниях.

Однако то положение, согласно которому обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, которые в деле не участвовали, касается лишь правовой оценки таких обстоятельств судом (в данном случае – вопроса принадлежности имущества определенному лицу). В то же время это правило не распространяется на вопросы факта (в данном случае – на вопрос о принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома).

Поскольку арбитражный суд в другом деле установил, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, данный факт должен иметь преюдициальноезначение для суда, который рассматривает спор об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил оспариваемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в принятом постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам, если для этого нет других препятствий (постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12).

Приговоры судов по уголовным делам обязательны для арбитражного суда лишь по двум вопросам:

  • имели ли место определенные действия (было ли событие преступления);
  • совершены ли такие действия определенным лицом (кто совершил преступление).

Такие правила установлены в части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С одной стороны, это означает, что иные факты, которые были установлены в приговоре суда по уголовному делу (например, размер причиненного преступлением ущерба), для арбитражных судов преюдициального значения не имеют, в связи с чем стороны обязаны представлять доказательства в их подтверждение.

Пример из практики: арбитражный суд отказал в иске о взыскании страхового возмещения, поскольку размер убытков не подтвержден надлежащими доказательствами

В рамках дела о взыскании страхового возмещения в связи с наступлением страхового случая арбитражный суд кассационной инстанции указал, что представленные истцом документы (в т. ч. товарные отчеты по форме «ТОРГ-29») при отсутствии бухгалтерских документов по перемещению товара за период между инвентаризациями не могут считаться достоверными, достаточными и надлежащими доказательствами, которые свидетельствуют о наличии товара во время кражи на спорную сумму.

Таким образом, из представленных истцом документов не представляется возможным достоверно установить, какие товарно-материальные ценности и на какую сумму находились в помещении в момент кражи.

Довод же заявителя о том, что размер причиненного ущерба подтвержден вступившим в законную силу приговором суда, отклоняется, поскольку в соответствии с частью 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда только по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом. Обстоятельства, имеющие значение для определения размера причиненного ущерба, не могут считаться преюдициально установленными в приговоре суда по уголовному делу и должны устанавливаться арбитражным судом при рассмотрении дела о возмещении ущерба с использованием всех иных необходимых доказательств.

Кроме того, суд кассационной инстанции принял во внимание, что уголовное дело было рассмотрено в особом порядке, то есть без исследования доказательств, которые имеют отношение к определению предмета кражи и размера ущерба (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 ноября 2011 г. по делу № А17-4375/2010).

С другой стороны, если иные обстоятельства, которые были установлены в приговоре суда по уголовному делу (например, размер причиненного преступлением ущерба), будут подтверждены другими доказательствами, то для арбитражного суда приговор по уголовному делу будет являться одним из доказательств тех фактов, которые в силу части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ не являются преюдициальными (постановление ФАС Центрального округа от 12 марта 2012 г. по делу № А36-927/2011). Иными словами, для доказывания фактов, которые в силу закона не являются преюдициальными, приговор суда можно использовать как обычное доказательство.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что доказательства, которые получены в уголовно-процессуальном порядке, могут иметь доказательственное значение в арбитражном процессе, если они отвечают требованиям относимости и допустимости

Стороны заключили договор подряда, по условиям которого оплата работ должна была производиться после их выполнения.

От имени заказчика договор подписал генеральный директор Б. Он же подписал акт о приемке выполненных работ, после чего работы были оплачены.

По результатам проверки деятельности заказчика в отношении Б. было возбуждено уголовное дело. Впоследствии это уголовное дело было прекращено с истечением срока давности уголовного преследования. Однако в постановлении о прекращении уголовного преследования в отношении Б. было указано, что, давая показания на стадии предварительного расследования уголовного дела, Б. признал, что он подписал акт приемки работ по договору подряда и справку о стоимости этих работ, заведомо зная о фактическом невыполнении работ. Аналогичные объяснения были даны правоохранительным органам и сотрудниками компании, подчиненными Б., которые дополнительно сослались на получение от него указаний по перечислению денежных средств в счет оплаты невыполненных работ.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к бывшему генеральному директору Б. о взыскании убытков.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. При рассмотрении дела суд принял во внимание сведения, которые содержались в материалах уголовного дела, прекращенного в связи с истечением срока давности уголовного преследования по эпизоду, связанному с использованием Б. полномочий руководителя вопреки интересам общества.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал. Суд указал на то, что постановление о прекращении уголовного преследования в отношении Б. не имеет преюдициальногозначения для рассмотрения настоящего спора. А истец, в свою очередь, не представил документов, объективно и очевидно подтверждающих противоправность поведения Б.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и указал следующее.

Вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом (ч. 4 ст. 69 АПК РФ).

Вместе с тем, другие доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения участвующих в деле лиц, при условии их относимости и допустимости. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 г. № 273-О-О.

В рассматриваемом случае показания, которые были даны правоохранительным органам, относимы спору, являются допустимыми с точки зрения содержания и способа получения.

В сходной ситуации фактического невыполнения подрядных работ ожидаемым поведением любого разумного и добросовестного руководителя заказчика, который был осведомлен об этом обстоятельстве, являлся бы отказ от подписания акта, не отражающего реального состояния договорных обязательств.

Однако Б. подписал акт приемки работ и, более того, дал указания о проведении расчетов по нему, несмотря на наличие договорного условия об оплате работ после их полного выполнения.

Кроме того, при разрешении спора Б. не привел объяснений, которые бы оправдывали его действия с экономической точки зрения, а лишь формально сослался на отсутствие приговора.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе решение суда первой инстанции.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в принятом постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам, если для этого нет других препятствий (постановление Президиума ВАС РФ от 24 июня 2014 г. № 3159/14).

166.2098 (11,17)

Совет

Судья, который рассматривает дело, далеко не всегда может знать о том, что определенные факты в отношении сторон спора уже были выяснены в другом деле. Поэтому задача донести до суда такую информацию лежит на сторонах спора.

Как правило, о принятых судебных актах по другому делу, содержащих преюдициальные для рассматриваемого дела факты, сообщает сторона, которой эти факты более выгодны, чем ее процессуальному оппоненту. Для этого суду нужно представить копию принятого судебного акта с отметкой о вступлении его в законную силу. Можно отдельно выделить ярким цветом (цветными чернилами, маркером, фломастером и т. п.) те части судебного акта, в которых говорится о фактах, имеющих значение для рассматриваемого дела.

Кроме того, стоит учитывать, что сокрытие принятых судебных актов, которые вступили в законную силу и имеют преюдициальное значение для дела, суд может посчитать злоупотреблением правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2009 г. по делу № А17-4896/2008)».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.