Условие договора долевого участия в строительстве

88

Вопрос

В ДДУ указан срок передачи объекта - в течении 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 1.11.2014г. Разрешение по факту получено 20.03.2014г. Ранее ваши эксперты пояснили, что из буквального толкования следует, что срок ПЕРЕДАЧИ - 20.07.2014Г., т.е. применяется тот срок, который наступит быстрее. Однако некоторые суды признают ничтожным условие о сроке, обусловленным получением разрешением на ввод в эксплуатацию (так как не соответствует ст.190 ГК РФ, отсутствует неизбежность наступления события).
ВОПРОС: 1) Указанная позиция судов применяется во всех случаях или только к договорам, в которых такое условие является единственным? Т.е. приведенное выше условие договора должно оцениваться в совокупности или первая часть условия (4 мес. с момента получения разрешения) изначально является ничтожной, во внимание берется только вторая часть?
2) Имеется ли иная практика, признающая привязку к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию действительным?
3) Имеются ли научные труды, статьи по указаной теме (наименование,автор)?Буду признателен за подробный ответ и ссылки

Ответ

Условие договора долевого участия в строительстве, в соответствии с которым срок передачи объекта долевого участия дольщику поставлен в зависимость от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд скорее всего признает ничтожным.

В свою очередь, если что стороны определили сроки указанием на событие, которое не отвечает признаку неизбежности (напр. ввод объекта в эксплуатацию), предусмотренному статьей 190 Гражданского кодекса РФ, то данное условие договора о сроке, поставленном в зависимость от этих событий, считается несогласованным (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2011 г. № 11659/10).

Таким образом, в случае если срок исполнения обязательств не согласован сторонами в договоре, в этом случае срок будет определяться по правилам ст.314 ГК РФ, т.е. исполнение обязательства в разумный срок. В свою очередь обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В тоже время, если срока передачи объекта дольщику поставлен в зависимости от произведенных действий застройщика по получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, без предусмотренного и договором и законом согласования с истцом, данное условие будет считаться противоречащим требованиям п. 2 ч. 4 ст. 4, а также ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, и как следствие ничтожными – см. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 № 33-43734/14.

В тоже время, если в ДДУ согласовано условие, что срок передачи объекта - в течении 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 1.11.2014, то данное условие не будет являться ничтожным в полном объеме, поскольку предельный срок исполнения обязательства установлен (1.11.2014 г.).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Комментарий Степанова;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как согласовать срок исполнения обязательства

«Как сформулировать условие о сроке исполнения обязательства

Правила определения сроков установлены в статье 190 Гражданского кодекса РФ. Так, условие о сроке будет считаться согласованным, если стороны его определят:

1. Указание календарной даты

Пример формулировки условия договора о сроке исполнения обязательств указанием календарной даты

1. «Поставщик обязуется передать товар покупателю 15 мая 2015 года».

2. «Подрядчик обязуется выполнить монтаж оборудования 15 июня 2015 года».

В данном случае правило статьи 191 Гражданского кодекса РФ о начале срока не действует, так как срок, определенный календарной датой, не течет, а наступает, и нет необходимости определять его начальный момент.

131.79124 (11,17)

Стороны определи срок исполнения обязательства календарной датой, которая выпала на нерабочий день. В какой день должник обязан предоставить исполнение

В ближайший следующий за нерабочим днем рабочий день.

Соответствующее правило установлено статьей 193 Гражданского кодекса РФ. Она не содержит каких-либо ограничений по сфере своего применения, поэтому распространяется на все сроки.

См. также Последний день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день. В какой день нужно предоставить исполнение.

2. Указание на истечение периода времени

Период времени согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ определяется «годами, месяцами, неделями, днями или часами». Однако это не значит, что стороны не могут применять иные единицы измерения времени (например, кварталы, декады или минуты).

При выборе этого варианта определения сроков необходимо указать начало течения срока. Оно может быть определено календарной датой или событием.

Пример формулировки условия договора о сроке исполнения обязательств указанием на истечение периода времени

1. «Исполнитель обязуется оказывать услуги в течение 2 (двух) лет. Начало оказания услуг – 1 июля 2015 года».

2. «Срок аренды начинается с 1 июля 2015 года и оканчивается по истечении 6 (шести) месяцев».

3. «Подрядчик обязуется приступить к выполнению работ 1 июля 2015 года. Срок выполнения работ – 8 (восемь) недель».

4. «Поставщик обязуется поставить товар покупателю в течение 10 (десяти) дней с момента заключения настоящего договора – 1 июля 2015 года».

При этом течение срока начнется на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало (ст. 191 ГК РФ). То есть календарная дата или день наступления события в расчет не принимаются. Так, ФАС Поволжского округа при рассмотрении одного из дел указал: «...дополнительное соглашение от 01.08.2012 в соответствии с положениями статьи 191 ГК РФ начинает действовать со 02.08.2012» (постановление от 28 марта 2014 г. по делу № А65-20045/2009).

Формально это значит, что, например, день покупки в срок гарантии не входит. Так, если в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок, равный году со дня покупки – 15 июня 2015 года, то он начнет течь 16 июня 2015 года. И если покупатель в день покупки обнаружит какие-либо недостатки товара, то не сможет в тот же день обратиться с претензией к продавцу со ссылкой на такую гарантию. Условие о ней начнет действовать только на следующий день.

131.79125 (11,17)

Стороны определили срок исполнения обязательства периодом в несколько часов (или минут). С какого момента исчисляется срок

Со следующей единицы времени, если данный вопрос не урегулирован специальным законом или соглашением сторон. Это соответствует общему подходу, закрепленному в статье 191 Гражданского кодекса РФ.

Срок истекает:

  • в соответствующие месяц и число последнего года срока – при определении срока годами (п. 1 ст. 192 ГК РФ);
  • в соответствующее число последнего месяца срока – при определении срока месяцами (п. 3 ст. 192 ГК РФ), полугодом (абз. 2 п. 1 ст. 192 ГК РФ), кварталами года (при этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года, п. 2 ст. 192 ГК РФ);
  • в соответствующий день последней недели срока – при определении срока неделями (п. 4 ст. 192 ГК РФ).

Это значит, что окончание срока будет приходиться на то же число (тот же день недели – в случае определения срока неделями), с которого он начал течь. Так, Второй арбитражный апелляционный суд указал: «...окончание срока, исчисляемого годами, будет приходиться на то же число, с которого он начал течь...» (постановление от 31 января 2013 г. по делу № А28-412/2011постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 10 июня 2013 г. оставлено без изменения).

Примеры определения срока периодом времени

Пример 1. Определение срока годами

Договор аренды заключен сроком на 5 лет. Его государственная регистрация была произведена 23 мая 2008 года. Поэтому срок договора истек 23 мая 2013 года (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. по делу № А06-5972/2013).

Пример 2. Определение срока месяцами

1. Договор аренды от 9 января 2007 года был заключен сроком на 11 месяцев с момента подписания. Таким образом, срок его действия «был определен сторонами до 9 декабря 2007 года» (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2010 г. по делу № А74-3366/2009).

2. Стороны заключили предварительный договор от 7 декабря 2010 года и договорились заключить основной договор не позднее 6 месяцев со дня подписания предварительного договора. «Таким образом, по правилам пункта 3 статьи 192 ГК РФ основной договор купли-продажи стороны должны были заключить не позднее 07.06.2011» (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 г. № 05АП-3486/2014 по делу № А24-4763/2013).

Пример 3. Определение срока неделями

Стороны определили срок окончания выполнения работ 8 неделями с момента их начала. Работа была начала 31 мая 2012 года. «Поскольку дата начала выполнения работ 31.05.2012 – четверг, то исходя из буквального толкования содержания [пункта 4 статьи 192 Гражданского кодекса РФ] днем окончания выполнения работ является четверг последней восьмой недели срока... 26.07.2012» (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 г. по делу № А56-69376/2012).

Пример 4. Определение срока днями

1. Определение срока календарными днями (по умолчанию).

1.1. Срок оплаты товара – в течение 10 календарных дней с даты поступления товара на станцию назначения. «Так, по товару, поставленному 08.03.2010... срок на оплату истекал 18.03.2010;...по товару, поставленному 12.03.2010... срок на оплату истекал 22.03.2010» (постановление ФАС Центрального округа от 1 апреля 2011 г. по делу № А14-7787/2010/222/29).

1.2. Поставщик должен поставить технику в течение 45 дней с момента заключения контракта. «Контракт подписан 27.07.2011, следовательно, течение срока на его исполнение... закончилось 10.09.2011» (4 календарных дня оставалось в июле + 31 календарный день в августе + 10 дней в сентябре) (постановление ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2013 г. по делу № А55-14406/2012).

2. Определение срока рабочими днями (применяется при особом указании на это в договоре, определяется Трудовым кодексом РФ).

2.1. Победитель аукциона обязан предоставить обеспечение в течение 5 рабочих дней с момента признания его победителем в соответствии с протоколом аукциона. Аукцион был проведен 29 апреля 2010 года. Победитель был обязан «предоставить обеспечение исполнения контракта не позднее 7 мая 2010 года» (1 рабочий день оставался в апреле + 4 рабочих дня в мае) (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2011 г. по делу № А33-10075/2010).

2.2. Стороны определили срок поставки товара – 25 рабочих дней с момента, когда денежные средства поступят на расчетный счет продавца. Это произошло 19 декабря 2007 года, а значит, «обязанность по поставке товара в натуре... прекратилась 01.02.2008» (8 рабочих дней оставалось в декабре + 17 рабочих дней было в январе) (постановление ФАС Московского округа от 11 декабря 2013 г. по делу № А40-79609/12-161-736).

3. Определение срока банковскими днями (применяется при особом указании на это в договоре; один банковский день – часы рабочего дня банка, в течение которых производятся платежные операции, датируемые этим числом; «...использование сторонами иного термина для определения периода времени ("банковских дней" вместо "рабочих дней") не свидетельствует о несоответствии условий договора закону» –постановление ФАС Уральского округа от 26 августа 2013 г. № Ф09-8782/13 по делу № А60-46805/2012).

3.1. Обязательство по оплате выполненных работ возникает через 30 банковских дней от даты составления актов и справки. Так как документы были составлены 20 февраля 2013 года, то обязательство по оплате возникло с 4 апреля 2013 года (6 рабочих-банковских дней оставалось в феврале + 20 рабочих-банковских дней было в марте + 4 дня в апреле) (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2014 г. по делу № А35-4018/2013).

3.2. Покупатель обязался внести окончательный платеж в течение 5 банковских дней с момента подписания акта приема-сдачи монтажных и пусконаладочных работ. Срок подписания актов наступил 9 февраля 2011 года. «Таким образом, последним днем платежа является 16.02.2011» (12 и 13 февраля – выходные дни) (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. по делу № А43-3732/2014).

При этом нужно учитывать позицию Президиума ВАС РФ в отношении сроков действия договора аренды, определенных с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Так, в пункте 3информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» было указано, что такой срок «в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году» (см., например, постановления Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2014 г. № Ф05-7657/14 по делу № А40-34031/13-82-318,ФАС Западно-Сибирского округа от 6 декабря 2013 г. по делу № А03-4806/2013ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 февраля 2012 г. по делу № А19-10179/2011определением ВАС РФ от 28 апреля 2012 г. № ВАС-5690/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

131.79126 (11,17)

Стороны определили срок исполнения обязательства периодом в полмесяца. Как исчисляется этот срок в январе и феврале

Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, который исчисляется днями. При этом он считается равным пятнадцати дням (абз. 2 п. 3 ст. 192 ГК РФ) независимо от того, о каком месяце года идет речь.

131.79127 (11,17)

Стороны определили срок исполнения обязательства периодом в три месяца. При этом окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа. В какой день истекает срок

В последний день этого месяца.

Соответствующее правило установлено в абзаце 3 пункта 3 статьи 192 Гражданского кодекса РФ.

Так, двухмесячный срок, который начал течь 31 декабря, истечет 28 или 29 февраля.

Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно должно быть выполнено до 24 часов последнего дня срока. Так, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд указывал: «...последним днем исполнения обязательства по оплате является 17 число и по истечении двадцати четырех часов 17 числа обязательство считается просроченным» (постановление от 11 сентября 2013 г. по делу № А66-1436/2013).

Однако если действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции (п. 1 ст. 194 ГК РФ).

131.79128 (11,17)

Организация (кредитор) по установленным правилам должна завершить работу в 19 часов. Должник исполнил свое обязательство (например, доставил товар) в 18 часов 30 минут последнего дня срока. Считается ли должник нарушившим срок, если организация к этому времени уже прекратит осуществление каких-либо операций

Нет, будет считаться, что должник исполнил свои обязательства своевременно.

То, что организация нарушила установленный режим работы и сделала невозможным совершение в ней требуемого действия, не ведет к просрочке. Это соответствует положению пункта 1 статьи 194 Гражданского кодекса РФ – «срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции».

Однако должнику нужно документально зафиксировать то, что должник действительно был готов исполнить обязательства до истечения установленного срока и предпринял все зависящие от него меры, чтобы исполнить обязательство.

Это не касается сдачи письменных заявлений и извещений в организацию связи. Их также можно сдать до 24 часов последнего дня срока. Они будут считаться сделанными в срок (п. 2 ст. 194 ГК РФ). Однако нужно учесть, что данное правило является специальным (относится только к передаче письменных заявлений и извещений через организации связи) и не применяется при передаче письменных заявлений и извещений посредством электронной и факсимильной связи.

131.79129 (11,17)

Последний день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день. В какой день нужно предоставить исполнение

В ближайший за указанным днем рабочий день.

Именно этот день будет считаться окончанием срока (ст. 193 ГК РФ).

Это значит, что нерабочие дни, которые приходятся на последний день срока, автоматически приводят к его увеличению.

При этом нерабочими днями признаются:

  • выходные дни – суббота и воскресенье при пятидневной рабочей неделе или только воскресенье при шестидневной рабочей неделе;
  • праздничные дни.

При совпадении праздничного дня с выходным последний переносится на следующий день после праздничного. Правительство РФ пользуется правом перенесения выходных дней на другие дни, которые в этом случае считаются нерабочими.

То, что конкретная организация в соответствующий день работала, не имеет юридического значения.

Примеры определения последнего дня срока

Пример 1

Поставщик обязался передать оригинал безотзывной банковской гарантии в течение 21 календарного дня с момента заключения договора.

Договор был подписан 17 марта 2012 года.

Течение срока для исполнения обязанности по представлению документа должно исчисляться с 18 марта 2012 года (со следующего дня после подписания договора).

«Поскольку последний день срока, определяемого как 21 календарный день после заключения договора... приходится на 07.04.2012, являющегося выходным днем (субботой), последний день срока, установленного для предоставления банковской гарантии с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходится на 09.04.2012. Следовательно, период для исполнения обязательства поставщика для предоставления банковской гарантии – с 18.03.2012 по 09.04.2012 включительно...» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 ноября 2013 г. по делу № А43-2240/2013).

Пример 2

«...акты приема-передачи электрической энергии за май–июнь 2012 года поступили... 02.08.2012. Оплата должна быть произведена в течение 3 дней (05.08.2012). Так как 05.08.2012 нерабочий день... срок оплаты переносится на 06.08.2012...» (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 октября 2014 г. по делу № А12-1811/2013).

Пример 3

«...так как окончание срока исполнения обязательства Предприятия по оплате выполненных работ по договору... пришлось на 30.12.2012 (выходной день), то днем окончания срока в силу статьи 193 ГК РФ считается первый следующий за ним рабочий день – 09.01.2013» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 января 2015 г. по делу № А56-7218/2014).

131.79130 (11,17)

Первый день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день. Исключается ли он из подсчета

Нет, не исключается.

Правило об исключении нерабочего дня действует только тогда, когда таким днем оказывается последний день срока (ст. 193 ГК РФ).

Это подтверждается и судебной практикой. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд впостановлении от 2 апреля 2013 г. по делу № А56-71868/2012 указал: «...статья 193 ГК РФ подлежит применению в том случае, если на нерабочий день приходится последний день срока, а не первый».

131.79131 (11,17)

В какой срок нужно оформить платежное поручение, если срок оплаты определен в днях после передачи товара

Ответ зависит от того, с какого момента обязательства плательщика по оплате считаются выполненными. Так, стороны своим соглашением могут закрепить, что таким моментом является:

  • момент зачисления денег на расчетный счет получателя;
  • момент их списания с корреспондентского счета банка плательщика;
  • момент их зачисления на корреспондентский счет банка получателя.

Если договор поставки не содержит специального условия о моменте оплаты, то оплата платежным поручением будет считаться произведенной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя (абз. 6 п. 1 ст. 316 ГК РФп. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

1. Обязательства плательщика по оплате считаются выполненными в момент зачисления денег на расчетный счет получателя.

Это наименее выгодный для плательщика вариант, так как у него возникают дополнительные риски – если денежные средства «не дойдут» до получателя по вине банка, то обязанность по оплате не будет считаться исполненной. Штрафных санкций со стороны получателя будет трудно избежать.

В таком случае платежное поручение нужно оформить как минимум за пять рабочих дней до установленного сторонами дня оплаты.

Этот срок складывается из следующего:

1) один день, следующий за днем поступления платежного поручения, необходим банку для списания денежных средств со счета плательщика, если иные сроки не предусмотрены законом, изданными в соответствии с ним банковскими правилами или договором банковского счета (абз. 2 ст. 849 ГК РФ);

2) три дня со дня списания денежных средств необходимы для перевода денежных средств (ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 27 июня 2011 г. № 161-ФЗ «О национальной платежной системе»);

3) один день необходим для зачисления поступивших денежных средств на счет получателя, если в договоре банковского счета не предусмотрен более короткий срок



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.