О предоплате за покупку недвжимости

36

Вопрос

Ситуация следующая: имеется письменная расписка от 05.02.2013г. от Ивановой, на основании которойИванова (паспортные данные, адрес...)получила 100000 руб от Петрова (паспортные данные, адрес). Полученные мной (Ивановой) деньги от Петрова предоплата за продаваемую мной жилье по адресу.................Подпись Ивановой Подпись Петровавторая расписка от 12.11.2013 с таким же текстом на 100000рубИванова вселяет Петрова в данную квартиру и тот там проживает до января 2015, платил коммунальные услуги, погасил долг имеющийся до вселения в квартиру в размере 45т.р.Далее объявляется Сидоров и говорит что, это моя квартира (свидетельство о вступлении в наследство от ноября 2014г.) что денег я от Ивановой моей двоюродной сестры за продаваемую ей моей квартиры я не получал, давал ей только устное распоряжение на ее продажу.в 2015г. Сидоров выселяет Петрова из квартиры на основании решения суда.Вопрос: какое требование предъявить Ивановой в суде, взыскание неосновательного обогащения? С какой даты следует начислять проценты за пользование денежными средствами? Претензия была направлена Ивановой в январе 2015 но она возвратилась за истечением срока хранения

Ответ

В рассматриваемой ситуации либо договор купли-продажи был заключен, предоплата внесена, переход права собственности не зарегистрирован, а впоследствии договор был признан недействительным; либо договор купли-продажи не заключался, предоплата внесена, переход права собственности не зарегистрирован, а впоследствии оспаривался не договор, а проживание в помещении.

В первом случае речь идет о реституционных отношениях и применяется ст. 167 ГК РФ. То есть стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. На этом основании и необходимо требовать как возврата средств, так и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. Взыскивать проценты необходимо с момента признания договора недействительным.

Во втором случае речь идет о неосновательном обогащении. Поэтому применяется ст. 1102 ГК РФ. В этом случае процент начисляется с момента, когда Иванова узнала о неосновательности полученной платы, то есть с момента, когда ей были переданы средства в отсутствие согласия собственника.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)

Часто бывает так, что контрагент навязывает условия договора, которые не соответствуют или прямо противоречат закону. Даже если юрист видит, что такие условия повлекут значительные риски для его компании, руководство может принять решение все же заключить договор в предложенной редакции, чтобы не потерять выгодного клиента. Не исключен и другой вариант – директор намеренно совершает сделку с ущербом для организации (например, действуя в сговоре с контрагентом).

В результате в ходе исполнения договора может возникнуть ситуация, когда такие скрытые риски реализуются на практике и будут грозить значительными денежными и репутационными потерями. Тогда юристу придется искать способы для защиты своей организации.

Одним из таких способов может стать обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной. Если суд удовлетворит такой иск, то контрагент не сможет потребовать исполнить сделку и не сможет применить меры ответственности, установленные в договоре за то или иное нарушение (в частности, взыскать договорную неустойку).

Стратегия оспаривания сделки зависит от того, когда она была заключена: до или после 1 сентября 2013года. Дело в том, что 1 сентября 2013 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ. С одной стороны, они затруднили те способы оспаривания сделок, которые были очень популярны ранее. С другой стороны, появились новые основания для оспаривания, которыми могут воспользоваться добросовестные участники оборота. Все изменения распространяются только на сделки, заключенные после 1 сентября2013 года (к сделкам, которые были заключены ранее, продолжают применяться прежние правила)*.

О новых правилах оспаривания сделок, стороной которых истец не является, см. отдельную рекомендацию.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.