Критерии, согласно которым объект признается недвижимостью

333

Вопрос

Весы автомобильные на фундаменте - это объект недвижимости? Перечислите критерии, которые выработала судебная практика, согласно которым объект признается недвижимостью.

Ответ

 В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По смыслу указанной нормы, вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Наличие фундамента у объекта не позволяет отнести данный объект к недвижимости, если он может быть без ущерба разобран и перемещен (Постановление ФАС ДВО от 31.05.2002 № Ф03-А51/02-1/879).

Для отнесения объекта к объектам капитального строительства и регистрации права собственности на такой объект необходимо получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. В судебном порядке объект может быть отнесен к объектам капитального строительства на основании экспертизы и соответствующих разрешающих документов.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все иные объекты относятся к движимым вещам, а регистрация прав на движимые вещи не требуется (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, если для строительства объекта не требуется получение разрешения на строительства, то такой объект относится к объектам некапитального строительства (киосков, навесов и другое) (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

У здания прочную связь с землей обеспечивает фундамент, с которым связаны его несущие конструкции. Поэтому здание невозможно перенести как единое целое. Отсутствие у сооружения фундамента не позволяет квалифицировать этот объект как недвижимость. Строения без фундамента, киоски, павильоны, бытовки, навесы, временные сараи относятся к движимым вещам.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По мнению, выраженному в письмах Минрегиона России от 21.06.2012 № 15319-АП/08 и Минэкономразвития России от 27.12.2011 № Д23-5324 признаки капитальности сооружения отсутствуют, если:

- отсутствует прочная связь сооружения с землей и заглубленный фундамент;

- при возведении сооружения не требуется проведение существенных земляных работ (рытье котлованов);

- сооружение не связано с местностью инженерными сетями отопления, горячего (холодного) водоснабжения, канализации;

- сооружение является легковозводимой, сборно-разборной конструкцией, для которой возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов, без потери технических свойств и технологических функций.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление Девятого ААС от 21.02.2014 №№ 09ап-46083/2013, А40-17692/2013

«К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости*. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Для разрешения вопроса о том, является ли спорная постройка капитальной, судом первой инстанции проведена по настоящему делу строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой, исследуемый торговый павильон является зданием, то есть объектом недвижимости, имеющим в качестве признака капитальности неразрывную связь с землей, не позволяющую осуществить перемещение здания без разрушения существующего фундамента и без нанесения объекту несоразмерного ущерба* (т.3 л.д.37).

В соответствии с арбитражным процессуальным законом заключение судебной экспертизы является одним из доказательств, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими, представленными в материалы дела доказательствами, и установленными обстоятельствами.

Вывод эксперта о том, что исследуемый объект является недвижимостью, основан на технических показателях, в то время как по правовым критериям отнесение объекта к недвижимому имуществу вне компетенции эксперта – строителя, этот вопрос разрешается только судом.

Согласно техническому описанию элементов исследуемого строения:

фундамент - ленточный каменный (кирпичный, бетонный);

наружные стены - каркас из металлических конструкций, утепленные и обшиты металлическими листами;

перекрытия - металлические;

кровля - металлические конструкции, покрытие кровли металлочерепица.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для отнесения имущества к недвижимому необходимо учитывать юридические и технические критерии оценки объекта как недвижимого. Понятие «недвижимость» является правовой категорией, а следовательно признание имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке и получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участков для создания данного объекта недвижимости*.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности. Сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности своей позволяют суду прийти к однозначному выводу о характере сооружения.

Как правильно указал суд первой инстанции, само по себе наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости - оно является одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками. Наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не приводит к признанию объекта недвижимостью, точно также, как наличие в основании постройки железобетонной фундаментной плиты мелкого заложения (выше глубины промерзания) не свидетельствует о капитальности такой постройки. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов на металлическом каркасе, если использованные при его строительстве конструкции, согласно рабочему проекту, чертежам, являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены. Утрата при разборке инженерных сетей, подведенных к зданию, и заглубленных массивных фундаментов, составляющих значительную часть стоимости капитальных зданий и сооружений. Для признания объекта недвижимым имуществом необходимо подтверждение, что данный объект создавался именно как недвижимость в установленном законом и иными правовым актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Поэтому суд первой инстанции, оценив экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами и установленными техническими характеристиками объекта, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект не создавался как капитальное строение и не является недвижимостью*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль