Залог права аренды

74

Вопрос

Открытое акционерное общество обратилось в администрацию сельского поселения с заявлением о том, чтобы администрация дала согласие на передачу обществом в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору арендных прав на земельные участки. Земельные участки под производственными объектами недвижимости. Земельные участки относятся к не разграниченным (государственная собственность). Договоры заключены между обществом и муниципальным образованием. В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет такое право, причем без согласия арендодателя, но с направлением ему уведомления, если в договоре не указано иное. В договоре есть пункт, в соответствии с которым передача арендных прав третьим лицам возможна только с согласия арендодателя. ЭТО УСТАНОВКА ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ.В соответствии со ст. 62.1 Федерального закона "Об ипотеке..." земельные участки могут быть предметом залога только при условии, что такие земельные участки предназначены для жилищного строительства.... ЭТО УСТАНОВКА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА №102 ОТ 16.07.1998 Таким образом, имеет место быть некоторые законодательные разночтения.

Вопрос: Может ли муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена дать такое согласие? На какой законодательный акт необходимо ссылаться и какой акт в данной ситуации имеет приоритет? Законно ли будет такое согласие? В случае если арендные права все же будут переданы в залог и нас об этом только уведомят, наши действия?

Ответ

 Судебная практика не всегда единообразна по данному вопросу. В соответствии с одной позицией, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Исходя из данного вывода, муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена вправе предоставить согласие, на передачу в залог прав аренды на участок.

Данный вывод изложен в Постановлении ФАС Московского округа от 12.04.2013 № А41-21125/12, в котором указано, что пункт 1 статьи 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

Однако встречаются и иные выводы. Так ряд судов делает вывод, что на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства (для комплексного освоения в целях жилищного строительства) – см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.02.2014 № А65-4920/2013, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № А50-20298/2011.

В случае получения согласия на передачу арендных прав в залог, арендатор вправе будет заключить с залогодержателем договор залога арендных прав, с последующей регистрацией обременения залога.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

В каких случаях после 1 июля нужно получать согласие или разрешение на залог имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС МО от 12.04.2013 № А41-21125/12

<…>

«Предметом договора выступило право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером 50:46:0030101:89, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства здания магазина по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны от жилого дома № 1, корп. 1.

09.12.2011г. обществом и заемщиком подано заявление в Электростальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о государственной регистрации договора ипотеки.

Согласно Уведомления от 27.12.2011 № 46/039/2011-372 государственная регистрация приостановлена.

Письмом от 09.02.2012 № 46/039/2011-372 заявителям сообщено об отказе в государственной регистрации договора ипотеки по причине того, что право аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного фермерскому хозяйству «Труд», не может являться предметом залога по договору об ипотеке (пункт 1 статьи 5пункт 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по МО, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания решения и (или) ненормативного правового акта незаконными является несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество как кредитор Фермерского хозяйства «Труд», осуществляющего за счет заемных средств строительство магазина, обратилось в Управление Росреестра по МО с заявлением о регистрации ипотеки права аренды земельного участка (залога недвижимого имущества) как обременения земельного участка.

Правильно применив положения пункта 4 статьи 6пункта 5 статьи 5пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), суды пришли к выводу, что залог праваренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

С учетом, представленного обществом после получения сообщения о приостановлении государственной регистрации Договора ипотеки от 30.11.2011 №5/1117, со сроком действия по 30.08.2013 (пункт 8.2), все необходимые условия для залогаправа аренды были соблюдены.

При этом, ссылка Управления Росреестра по МО на пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке является ошибочной, поскольку касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа во внесении записи об ипотеке, в том числе, и предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и незаконности решения от 09.02.2012 № 46/039/2011-372*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.