Предоставление участка

107

Вопрос

ООО "К" подало заявление о предоставлении земельного участка в аренду (для капитального нежилого строения) в Департамент имущественных отношений по краю. Земельный участок использовался ранее для размещения индивидуального жилищного строительства, но зарегистрированные права отсутствуют, земельный участок пустует на протяжении 20 лет.

Департамент заявление принял, направил письмо в адрес муниципального образования с целью утверждения схемы расположения земельного участка. Распоряжением мэра утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане для размещения объекта капитального строительства - магазина. Также подписан акт выбора земельного участка для строительства для ООО "К". Проведены кадастровые работы, и земельный участок поставлен на кадастровый учет за счет ООО "К".

Однако Департамент отказывает в заключении договора аренды, ссылаясь на то, что есть заявление еще одного ООО на этот же участок, в связи с чем должны быть проведены торги. Все описанные события происходили в с апреля по сентябрь 2014 года (т. е., до изменений в ЗК РФ).

Дает ли преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка наличие распоряжения мэра городского округа и акта выбора земельного участка о выделении конкретного участка юридическому лицу для целей строительства? Правомерен ли отказ Департамента заключить договор аренды с точки зрения законодательства как 2014 года, так и 2015?

Ответ

Судебная практика исходит из того, что, если заинтересованные лица обратились с заявлениями о предоставлении земельного участка до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, предоставление данного участка должно производиться на торгах. Аналогичный спор был рассмотрен в Постановлении 18 ААС от 05.04.2011 № А76-19504/2010. Если данных возражений в разумный срок не поступило, и до второй заявки на спорный участок было принято постановление о предварительном согласовании места размещения объекта оснований в отказе заключения договора аренды не усматривается.

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 14.09.2010 № 4224/10 обязанность органов местного самоуправления городских и сельских поселений публично информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства направлено на защиту интересов населения в целом и конкретных лиц, в том числе, возможных претендентов на земельный участок.

Именно на этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Как следует из вышеуказанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, возражения против размещения объектов и заявление других лиц о предоставлении им этого же земельного участка для строительства могут быть заявлены в разумный срок с даты публикации, поэтому вопрос о выборе земельного участка и принятии постановления об утверждении акта выбора и предварительном согласовании места размещения объекта должен быть рассмотрен лишь после истечении разумного срока после публикации информации в порядке части 3 статьи 31 ЗК РФ (в настоящее время утратила силу) - см. Постановление ФАС МО от 10.12.2012 № А41-46641/11. К примеру, в Постановлении 18 ААС от 05.04.2011 № А76-19504/2010 сделан вывод, что если заинтересованные лица обратились с заявлениями о предоставлении земельного участка до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, предоставление данного участка должно производиться на торгах (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 30.11.2011 № ВАС-14936/11). Если данных возражений в разумный срок не поступило, и до второй заявки на спорный участок было принято постановление о предварительном согласовании места размещения объекта оснований в отказе заключения договора аренды не усматривается.

В свою очередь, с 1 марта 2015 года была исключена процедура предварительного согласования места размещения объекта.

Общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предполагает проведение торгов в форме аукциона.

Перечень исключений из общего правила об аукционной форме торгов носит закрытый характер и установлен законом (п. 2 ст. 39.3п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Вместе с тем, законодатель предусмотрел переходные положения, которые позволяют применять ранее действовавшие положения Земельного кодекса РФ к тем отношениям, которые возникли до введения в действие Закона № 171-ФЗ. В частности, земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется в аренду без проведения торгов, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Такой участок в течение трех лет со дня принятия указанного решения не может стать предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, не обозначенному в решении.

Это следует из пункта 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1. Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

«1 марта 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ. Эти изменения можно назвать крупнейшей земельной реформой с момента принятия самого кодекса (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 171-ФЗ).

Претерпели изменения ключевые вопросы земельных правоотношений: возникновение, осуществление и прекращение прав на земельные участки, а также изменение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Изменили понятие земельного участка

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Это закрепляет пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

Кроме того, земельному участку, как любому другому объекту недвижимого имущества, должен быть присвоен кадастровый номер (п. 1 ст. 5 Закона о кадастре).

Из этого следует, что, предъявляя требования к индивидуализации земельного участка, закон делает акцент на описании его границ.

Однако в арбитражной практике перечень индивидуализирующих характеристик земельного участка шире. Как указал Президиум ВАС РФ, «вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости... Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений» (о значении вида разрешенного использования земельного участка см. постановления Президиума ВАС РФ от 29 мая 2012 г. № 13016/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Ранее (до 1 марта 2015 года) земельным участком согласно Земельному кодексу РФ считалась часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

С 1 марта 2015 года статья 11.1 Земельного кодекса РФ, которая давала определение земельного участка, утратила силу.

Теперь вместо этого определения закон дает другое: земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Эта норма должна применяться системно, то есть вместе с положениями Закона о кадастре. Этот закон устанавливает, что в кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении земельного участка такой характеристикой является описание местоположения границ в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Нужно отметить, что в практике применения Земельного кодекса РФ судами существует иной подход к индивидуализации земельного участка. Так, Президиум ВАС РФ разъяснял, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации (п. 2.8 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 годы, утв. Президиумом Верховного суда РФ 2 июля 2014 г.).

Изменились основания возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Земельный кодекс РФ теперь установил перечень оснований возникновения прав на земельные участки, которые находятся в публичной собственности. В качестве таких оснований закон называет (ст. 39.1 ЗК РФ):

  • решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
  • договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
  • договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
  • договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Ранее закон указывал, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, эта норма не учитывает всех возможных оснований возникновения прав на публичные земельные участки. В частности, такое основание, как оглашение об установлении сервитута (ст. 39.23 ЗК РФ).

При этом нужно отметить, что глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса РФ не применяется к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда.

Изменили порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Прежде всего, с 1 марта 2015 года исключается процедура предварительного согласования места размещения объекта. Следовательно, отсутствует необходимость в подготовке и согласовании акта выбора земельного участка. Базовыми документами для определения порядка предоставления земельных участков теперь являются:

  • генеральный план территории;
  • правила землепользования и застройки, а также
  • документы по планировке территории.

Общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предполагает проведение торгов в форме аукциона.

Причем аукцион проводится в электронной форме, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется:

  • гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства;
  • гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.

Перечень исключений из общего правила об аукционной форме торгов носит закрытый характер и установлен законом (п. 2 ст. 39.3п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Вместе с тем, законодатель предусмотрел переходные положения, которые позволяют применять ранее действовавшие положения Земельного кодекса РФ к тем отношениям, которые возникли до введения в действие Закона № 171-ФЗ. В частности, земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется в аренду без проведения торгов, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Такой участок в течение трех лет со дня принятия указанного решения не может стать предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, не обозначенному в решении.

Это следует из пункта 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.*

С 7 апреля 2015 года вступили в силу правила определения цены земельного участка при его продаже без торгов (Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279; далее – Правила).

Во-первых, цена земельного участка, который находится в федеральной собственности и продается без торгов, определяется в размере его кадастровой стоимости (п. 2 Правил).

Во-вторых, цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже участка (п. 3 Правил):

  • для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства гражданину – собственнику здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием участка и расположенных на приобретаемом участке;
  • юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, которые являются объектами федерального или регионального значения и расположены на приобретаемом участке.

В-третьих, цена участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже участков, образованных в результате раздела участка, предоставленного (п. 4 Правил):

  • некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации (подп. 4 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, этому юридическому лицу (подп. 5 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Изменилось правовое регулирование договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности

Основным способом заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, теперь являются торги, проводимые в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Однако при этом Земельный кодекс РФ предусматривает весьма обширный перечень исключений.

Так, арендовать земельные участки без проведения торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • организации – для государственных и общественно полезных целей (размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.);
  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках, собственники объектов незавершенного строительства, размещенных на участках (однократно и только для завершения строительства);
  • граждане для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства;
  • граждане для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства или сельскохозяйственные организации;
  • религиозные организации, казачьи общества для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ.

Другие случаи предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.