Субаренда

44

Вопрос

Муниципалитет - собственник земли. НКО - арендатор земли и собственник объектов на ней (здания, сооружения). Учреждение - субарендатор земли и арендатор объектов на ней (здания, сооружения).

На объекты - корпуса, очистные сооружения и т.д. - акт передачи есть (приложение к договору аренды имущ-ва). А две дороги, как инфраструктурные объекты, в акте передаче имущества отсутствуют, но расположены в границах по договору субаренды зем. участка.

Дорогами пользуются жители населенного пункта, при этом учреждение одной из двух дорог не пользуется совсем, но вынуждено содержать ее в пригодном состоянии. Тем не менее, прокуратура настаивает на "еще лучшем" состоянии дорожного покрытия.

Если объект "дорога" фактически не указан в перечне передаваемого в аренду имущества, нельзя ли переложить бремя ее содержания на собственника земли или на арендатора зем. участка, если ему эта дорога была передана фактически?

Ответ

Дорога является обособленным объектом недвижимого имущества – линейным объектом (п.11 ст.1 ГрК РФ). Если дорога фактически не передавалась по акту приема-передачи субарендатору, то субарендатор может и оспорить факт несения бремя содержания данной дороги, т.к. она не выступает предметом договора субаренды. К примеру, в Постановлении 15 ААС от 17.03.2015 № А32-33065/2014 сделан вывод, что сам факт прохождения автодороги по земельному участку не означает, что автодорога безоговорочно переходит в пользование к арендатору земельного участка вместе с данным участком.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Какие риски могут возникнуть у арендатора при заключении договора субаренды, и как их предотвратить;

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с передачей недвижимости в субаренду, и как их предотвратить;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 15 ААС от 17.03.2015 № А32-33065/2014

«Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель подал в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована незаконностью принятого судом решения, так как, поскольку спорная муниципальная дорога общего пользования проходит по земельному участку, арендатором которого является предприниматель, то она является частью данного земельного участка. Следовательно, бесспорным является факт распоряжения администрацией поселения частью спорного земельного участка, который ей не принадлежит, и который сдан в аренду предпринимателю администрацией района.

Администрации района и поседения представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится без их участия.

Протокольным определением суд приобщил к материалам дела истребованные определением суда у администрации поселения документы, значившиеся в качестве приложения к отзыву администрации поселения, предоставленному суду первой инстанции (л.д. 69), но отсутствующие в материалах дела, поступивших из суда первой инстанции: выписку из реестра муниципальной собственности; решение Совета Поселкового сельского поселения Тимашевского района № 146 от 19.09.2013 «Об утверждении перечня автомобильных дорог Поселкового сельского поселения Тимашевского района»; решение Совета Поселкового сельского поселения Тимашевского района № 102 от 26.09.2012 «Об утверждении генерального плана Поселкового сельского поселения Тимашевского района», а так же договор подряда с ООО «Призма» от 05.06.2014, на основании которых проводились дорожно-строительные работы.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, суд апелляционной инстанции не нашёл достаточных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Так, из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением администрации района от 30.10.13г. № 2301 и договором аренды земельного участка от 06.11.13г. № 3100011353 спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 10 лет для сельскохозяйственного использования (л.д. 10-18).

Как указывает предприниматель в заявлении, в начале июня 2014 года обнаружил на спорного земельном участке технику, которая производила взрытие асфальтового покрытия дорожного полотна, проходящего по данному участку, и его погрузку вместе с щебневым и бутовым основанием на грузовые автомобили.

Как узнал впоследствии предприниматель, данные работы проводились обществом на основании заключённого с администрацией поселения договора подряда от 05.06.14г.

Полагая, что данными действиями администрации поселения нарушены права предпринимателя как арендатора спорного земельного участка и что администрация поселения незаконно предоставила обществу право доступа на спорный земельный участок для осуществления дорожно-строительных работ, чем нарушено право предпринимателя полноценно использовать арендуемый спорный земельный участок, поскольку его часть занята строительными машинами общества, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением, в котором просил признать незаконными действия администрации поселения по распоряжению спорным земельным участком, выраженные в предоставлении обществу право доступа на данный земельный участок для осуществления дорожно-строительных работ в июне 2014 года.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашёл достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что заявление предпринимателя не подлежало удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 198, ч.2 ст. 201 АПК РФ заявление о признании незаконным оспариваемых в деле действий органа местного самоуправления подлежит удовлетворению при одновременном наличии двух условий: при несоответствии данных действий закону, иному нормативному правовому акту и при нарушении ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции таких оснований в деле для удовлетворения заявления предпринимателя не нашёл.

В частности, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что по спорному земельному участку проходит автомобильная дорога общего пользования, местного значения поселения, протяжённостью 0,160 км., которая принадлежит на праве собственности Поселковому сельскому поселению Тимашевского района и внесена в реестр муниципальной собственности Поселкового сельского поселения Тимашевского района как: «Подъезд в водозабору пос.Красный» идентификационный номер 03-253-825 ОП МП 80 (основание Перечень дорог общего пользования местного значения, утвержденный решением Совета Поселкового сельского поселения от 19.09.2013 г. № 146).

Эти обстоятельства подтверждаются представленными администрацией поселения суду апелляционной инстанции Выпиской из реестра муниципальной собственности (реестровый номер объекта – 80, идентификационный номер 03-253-825 ОП МП 80), решением Совета Поселкового сельского поселения Тимашевского района № 146 от 19.09.2013 «Об утверждении перечня автомобильных дорог Поселкового сельского поселения Тимашевского района» (п. 80 Перечня, л.д. 136), решением Совета Поселкового сельского поселения Тимашевского района № 102 от 26.09.2012 «Об утверждении генерального плана Поселкового сельского поселения Тимашевского района» (л.д. 119, 122-137).

Согласно представленным суду первой инстанции администрацией поселения, дорожно-строительные работы в отношении указанной дороги были проведены обществом (подрядчик) на основании заключённого с администрацией поселения (заказчик) договора подряда № 11/2 от 05.06.14г., предметом которого являлось выполнение работ по забору щебня и бута с территории заказчика, а именно: с территории Поселковского сельского поселения: «Подъезд к водозабору пос. Красный» идентификационный номер 03-253-825 ОП МП 80, и осуществить подсыпку данным материалом подъездных путей к пожарному депо Поселковского сельского поселения (п.1.1 договора, л.д. 120-121).

В материалах дела так же имеется письмо главы Поселкового сельского поселения Тимашевского района от 30.05.2014 на имя генерального директора общества об оказании услуг по забору щебня и бута с дороги, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию Поселковое сельское поселение «Подъезд к водозабору пос. Красный», идентификационный номер 03-253-825 ОП МП 80, а также осуществить подсыпку данным материалом подъездных путей к пожарному депо Поселкового сельского поселения (л.д. 63).

В письме от 30.07.2014 в ответе на запрос адвоката Фроловой В.В. генеральный директор общества подтвердил, что между обществом и администрацией поселения был заключен договор подряда от 05.06.2014 по забору щебня и бута с дороги, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию Поселковое сельское поселение «Подъезд к водозабору пос. Красный», а также по осуществлению подсыпки данным материалом подъездных путей к пожарному депо Поселкового сельского поселения (л.д. 62).

Согласно пояснениям представителей лиц, участвующих в деле, данных суду первой инстанции, в настоящее время дорожно-строительные работы не ведутся. Данное обстоятельство подтверждено представителем заявителя в судебном заседании.

Из приведённых выше обстоятельств следует, что принадлежащая сельскому поселению автодорога, на которой проводились работы по изъятию щебня и бута, с которыми не согласен предприниматель, не передавалась в арену предпринимателю администрацией района, поскольку данная администрация не является правообладателем данной дороги и она не является составной частью спорного земельного участка – она по нему проходит. Сам факт прохождения автодороги по земельному участку не означает, что автодорога безоговорочно переходит в пользование к арендатору земельного участка вместе с данным участком*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.