Смена арендодателя

1100

Вопрос

На стороне арендодателя выступало три индивидуальных предпринимателя (у каждого было общая долевая собственность на нежилое помещение). Теперь, когда нежилое помещение находится в собственности только одного их них, каким образом оформить доп. соглашение к договору аренды (если за основу берем пример. образец из Системы Юрист)?

На стороне «Арендодателя 1» в нашем случае выступают три индивидуальных предпринимателя, а на стороне «Арендодателя 2» только один из этих трех ИП, и это доп. соглашение должны подписать все стороны? Как нам (Арендатору по договору аренды) определить дату перехода право собственности от Арендодателя 1 к Арендодателю 2, какие документы новый Арендодатель должен предоставить арендатору, и в какие сроки? Ведь в доп. соглашении есть пункт, в котором стороны уведомляют друг друга, что с (опр. даты) право собственности на нежилое помещение, переданное в аренду по Договору аренды нежилого помещения, перешло от Арендодателя 1 к Арендодателю 2?

В нашем случае мы исправно платили ежемесячную арендную плату трем Арендодателям в равных долях в конце месяца за текущий месяц, т. е. за апрель месяц мы перечислили арендную плату трем Арендодателям в конце апреля, после 12 мая один из Арендодателей – теперь уже единственный собственник арендуемого помещения передал нам копию свидетельства о гос. регистрации права, это свидетельство выдано ему 10 апреля 2015, а нам (Арендатору) он сообщил только в мае, т. е., получается, что мы не знали, что арендную плату за апрель нужно было платить только этому собственнику. Есть ли в данном случае нарушение закона, и каким образом все исправить?

Ответ

Примерный текст соглашения приведен ниже. Обязанность по внесению арендных платежей в адрес нового собственника имущества возникает у арендатора с момента официального уведомления о смене собственника имущества. До этого момента все обязательства по внесению арендных платежей по реквизитам первоначальных арендодателей считаются исполненными надлежащим образом.

В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении будут фигурировать Арендодатель1, Арендодатель2, Арендодатель3 и Арендатор.

Примерный текст соглашения:

«Стороны уведомляют друг друга, что с … право собственности на нежилое помещение по адресу: …, переданное в аренду по договору № … от..., перешло от Арендодателя1 и Арендодателя2 к Арендодателю3.

Все права и обязанности арендодателя по Договору аренды № … от … недвижимого имущества также перешли от Арендодателя1, Арендодателя2 к Арендодателю3».

Указанное дополнительное соглашение подписывается всеми тремя арендодателями и арендатором.

Моментом перехода права собственности на имущество является дата внесения регистрационной записи о переходе права собственности на имущество указанная в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

Арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права собственности на объект аренды в кратчайшие сроки.

Обязанность уплаты арендной платы новому собственнику возникает у арендатора с момента извещения его о смена арендодателя, то есть с момента когда ему была передана копия свидетельства о регистрации перехода права собственности.

Обязательства арендатора по уплате арендной платы считаются исполненными надлежащим образом, если арендодатель своевременно не известил арендатора о переходе права собственности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

«23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду*.

Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу*.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.

Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.