Платежи по договору аренды

75

Вопрос

В договоре аренды недвижимости содержится условие: "Арендатор обязан беспрепятственно допускать Арендодателя, либо его представителя в порядке, предусмотренном настоящим договором в помещение с целью проверки его состояния, а также расторгнуть договор, предупредив об этом Арендодателя письменно за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения договора, арендная плата уплачивается независимо от фактического нахождения Арендатора в помещении". Арендатор не предупредил арендодателя за шесть месяцев до расторжения, расторг договор в одностороннем порядке и выехал из помещения, в результате арендодатель начислил арендатору арендную плату за шесть месяцев и пеню за невыплату указанной арендной платы. Является ли (по существу) предусмотренное в договоре условие (о начислении арендной платы независимо от фактического пользования имуществом) мерой обеспечения исполнения обязательства о предупреждении Арендодателя за 6 месяцев до расторжения договора (неустойкой), поскольку такая обязанность возникает в случае нарушения арендатором определенной обязанности только после неисполнения этой обязанности. Если, является, то будет ли применяться в данном случае правила о несоразмерности неустойки?

Ответ

Судебная практика исходит из того, что освобождая помещение ранее установленного договором срока арендатор не вправе ссылаться на данное обстоятельство как на основание освобождения его от обязанности по внесению арендной платы.

Применение же статьи 333 ГК РФ право, а не обязанность суда. Но в целом под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства подразумевают выплату кредитору компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним. Соответственно, решение суда зависит от того, какие именно пени установлены договором.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

«13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.*

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаитересонанного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск».

24.06.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль