Расторжение договора аренды

263

Вопрос

Является ли надлежащим уведомлением арендатором арендодателя о расторжении договора аренды, путем направления последнему такого уведомления. Согласно условий договора, за 60 дней до истечения срока, с момента уведомления, по юридическому адресу при условии что почтовый конверт с уведомлением о расторжении договора вернулся отправителю по истечении срока хранения и не вручении его арендодателю!!!? Вправе ли в таком случае арендатор считать договор аренды с арендодателем расторгнутым и требовать возврата обеспечительного платежа, если да то какой нормой закона это регламентируется?

Ответ

Сообщения, доставленные по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом (п. 3 ст. 54 ГК РФ).

Однако, если в договоре установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным в договоре способом, то отправлять сообщения необходимо по указанным адресам (п. 64 постановление Пленума Верховного суда РФ № 25).

Чтобы считать договор расторгнутым и требовать возврата обеспечительного платежа, необходимо проверить условие договора, которое предоставлено арендатору: если право арендатора потребовать досрочного расторжения договора – то арендатор может согласиться или отказаться.

Если по условиям договора, арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды – то расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно в соответствии с п. 1, п.2 ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора и акт приема-передачи. Подробнее об этом см. Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: организация не получила почтовые извещения, так как не находится по своему юридическому адресу. Будет ли она в таком случае считаться надлежаще извещенной

«По общему правилу будет.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые доставлены по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, который указан в Едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ.

Однако из этого правила есть одно исключение: если в ЕГРЮЛ внесены недостоверные сведения о местонахождении организации в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Например, налоговая инспекция изменила информацию о местонахождении организации в связи с тем, что от имени компании заявители представили поддельные документы. В таком случае организация может ссылаться на то, что не была извещена о судебном процессе.

Такие разъяснения изложены в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»».

Рекомендация: Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

<…>
«Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора, он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий».

Рекомендация: Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат

«Важно понимать, что если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, то ему нужно будет передать предмет аренды сразу же, то есть до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Правило о том, что прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю (п. 38 обзора № 66) действует и в этом случае, равно как и при прекращении договора по другим основаниям. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа (см. постановления ФАС Уральского округа от 09.07.13 по делу № А76-10114/2012 , Западно-Сибирского округа от 18.05.12 по делу № А27-11380/2011).

Формулировка договорного условия о праве на односторонний внесудебный отказ

Еще при заключении договора аренды важно проследить, чтобы условие о праве на односторонний отказ было сформулировано правильно.

Например, это условие может выглядеть следующим образом: «Арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды, уведомив арендодателя об отказе от договора за месяц. Договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении данного срока». Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № 9615/11). Иначе может сложиться впечатление, что арендатор вправе отказаться от договора аренды только путем обращения в суд. Так, в деле, которое рассмотрел Президиум ВАС РФ, договор аренды содержал условие о праве арендатора потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором обязанности по внесению арендной платы и возмещению расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Арендатор решил воспользоваться своим правом и направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от договора аренды. Но арендодатель отказался расторгать договор, а позднее, считая договор действующим, подал иск о взыскании долга по арендной плате. В связи с этим арендатор заявил встречный иск о расторжении договора. Рассматривая спор, судебные инстанции занимали разные позиции. В итоге Президиум ВАС РФ указал, что договор аренды предусматривал право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса. Поэтому арендатор мог требовать расторжения договора только в судебном порядке. Президиум ВАС РФ сам принял решение о расторжении договора (в связи с существенным изменением обстоятельств – принятием решения о ликвидации филиала, который являлся арендатором) и оставил в силе решение первой инстанции о взыскании долга по арендой плате до даты расторжения договора».

Рекомендация: Организация указала в договоре адрес для почтовых уведомлений, отличный от своего юридического адреса. Несмотря на это, контрагент направил претензию организации по юридическому адресу. Будет ли в таком случае обязательный претензионный порядок считаться соблюденным

«Нет, не будет. Кроме случаев, когда отправителю известно, что адрес, который указан в договоре, является недостоверным.

В договоре может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным в договоре способом.

В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, а соответствующее поведение отправителя претензии будет являться недобросовестным. Разумеется, при условии что лицо, которое направило сообщение, не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным.

Такие разъяснения содержатся в пункте 64 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25).

Исходя из этого, в тех случаях, когда сторона указывает в договоре иной адрес, отличный от своего юридического, рекомендуется направлять стороне претензию именно по данному адресу. Либо одновременно по юридическому адресу и по адресу, который указан в договоре. Это позволит избежать упреков в недобросовестном поведении и отказа в судебной защите по данному основанию (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Однако если отправитель точно знает, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным (например, если ранее по этому адресу контрагенту направлялись письма, которые орган почтовой связи впоследствии возвращал отправителю), то претензию не стоит направлять лишь по такому адресу. Дело в том, что в таком случае отправитель может с разумной степенью достоверности предполагать, что адресат претензию не получит. Поэтому суд может расценить такое поведение лица, которое направляет претензию, как недобросовестное».

17.08.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.