Передача технической документации

875

Вопрос

Администрация городского поселения выступила заказчиком по строительству многоквартирного дома (муниципальное жилье). После проведения конкурса заключила договор управления с  управляющей компанией. Застройщик-фонд поддержки строительства, установил общедомовой прибор учета тепла. Техническая документация на этот прибор учета у  отсутствуют (ни заказчик, ни застройщик  их не передали). В настоящее время этот прибор учета вышел из строя. Из письма заказчика в адрес застройщика следует, что он на гарантии. Вопрос№:1: Может ли управляющая организация потребовать передачи недостающей техдокументации от застройщика (или надо от собственника - администрации) . Вопрос №2: Может ли  управляющая организация потребовать в судебном порядке от застройщика проведения технической экспертизы на выявление причин неисправности и проведения гарантийного ремонта?

Ответ

Если техническая документация находится у застройщика, управляющая компания вправе предъявить ему требование о передаче необходимой технической документации.

Как правило, данные требования основаны на ст.161 ЖК РФ, пунктах 20, 24 - 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

Так, исходя из пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, в ведении управляющей организации должны находиться техническая документация на многоквартирный дом, а также иные связанные с управлением таким домом документы.

Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда и техническую документацию, которая должна быть в управляющей организации.

Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами № 416.

В соответствии с пунктами 21, 22 Правил № 416 передача технической документации на многоквартирный дом осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень переданных документов.

Пунктом 20 Правил № 416 предусмотрено, что техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в порядке и в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Судебная практика по спорам об истребовании от застройщика технической документации представлена в Постановлении 8 ААС от 09.06.2015 № А70-14414/2014.

В свою очередь, управляющая организация становится ответственным за ненадлежащее состояние жилого дома перед жильцами, в связи с чем, может предъявить требования застройщику о гарантийном ремонте. Указанный выше подход согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обозначенной в определении об отказе в передаче дел в Президиум ВАС РФ от 16.01.2012 № ВАС-17150/11. Однако, требовать от застройщика проведения технической экспертизы преждевременно, поскольку по общему правилу факт неисправности прибора учета должна доказать управляющая организация (см. «Как предъявить подрядчику претензии по качеству выполненных работ»).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление 8 ААС от 09.06.2015 № А70-14414/2014

«общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мир комфорта» (далее по тексту – ООО УК «Мир комфорта», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к открытому акционерному обществу «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» (далее по тексту – ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень», ответчик) об истребовании технической документации на управление многоквартирным домом № 189 корпус 1 ул. Широтная г. Тюмени, включая технический паспорт на многоквартирный жилой дом с планами помещений общего пользования и техническими схемами инженерных сетей общего пользования, план земельного участками под жилым зданием, проектно-сметную и исполнительную документацию и исполнительные чертежи на дом, акты технического состояния жилого дома, паспорта лифтового хозяйства.

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил обязать ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» передать техническую документацию на секции 3, 4 (подъезды 4, 5), д. 189, корпус 1 по ул. Широтная.*

Исковые требования со ссылками на статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), пункты 20, 24-26 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», далее по тексту Правила №416) мотивированы тем, что ответчик, как застройщик, не передал техническую документацию на многоквартирный дом для его управления.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.03.2015 по делу № А70-14414/2014 исковые требования удовлетворены.* Суд обязал ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» передать ООО УК «Мир комфорта» техническую документацию на управление многоквартирным домом № 189 корпус 1 секция 3,4 по ул. Широтной в г. Тюмени: технический паспорт с планами помещений общего пользования и техническими схемами инженерных сетей общего пользования, план земельного участка под жилым зданием, проектно-сметную и исполнительную документацию и исполнительные чертежи на дом, акты технического состояния жилого дома, паспорта лифтового хозяйства. С ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» в пользу ООО УК «Мир комфорта» взыскано 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возражая против принятого судом решения, ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что в соответствии с частью 1 статьи 43, частью 8 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и письмом Министерства экономического развития РФ от 03.07.2013 №13551-ПК/Д23 с 01.01.2013 для целей осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости проведение технической инвентаризации и изготовление технических паспортов таких объектов недвижимости не предусмотрено, в связи с чем технический паспорт передаче истцу не подлежит, вместо него представлен технический план. Кроме того, актом приема-передачи проектной и технической документации подтверждена передача истцу истребуемых документов.

ООО УК «Мир комфорта» в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В свою очередь, ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» представило возражения на отзыв истца.

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные возражения на неё, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, в рамках заключенного между ООО УК «Мир комфорта» (управляющая организация) и ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» (застройщик) договора управления многоквартирным домом от 10.07.2013, управляющая организация обязалась в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 189, корпус 1; секция 3,4 (подъезд 4, 5).

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора застройщик обязался при заключении настоящего договора предоставить истцу всю техническую документацию и иную документацию, необходимую для управления домом.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.04.2014 по делу № А70-709/2014, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 без изменения, суд обязал ООО УК «Мир комфорта» передать ООО «МК-Сервис» техническую документацию и иные необходимые для управления домом документы на 4 и 5 подъезда жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Широтная 189 корпус 1, а именно: технический паспорт на многоквартирный жилой дом с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных сетей общего пользования; паспорта узлов учета тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения и акты готовности к эксплуатации; план земельного участка под жилым зданием; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на жилой дом, акты технического состояния жилого дома, схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоснабжения, паспорта лифтового хозяйства; поквартирные карточки на собственников и другую имеющуюся в наличии техническую документацию (л.д.52-54, 55-61).

На исполнение указанных судебных актов взыскателю 16.09.2014 выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство № 24900/14/72027-ИП (л.д.62-63).

Собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная 189, к.1, по итогам общего собрания, проведенного в форме заочного голосования с 15.05.2014 по 01.07.2014 утвердили управляющей организацией дома ООО УК «Мир комфорта», решили расторгнуть договор управления с ООО «МК-Сервис», что подтверждается протоколом № 4 от 03.07.2014, актом проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица, индивидуального предпринимателя № ТО-13-290 от 06.08.2014 (л.д.83-85, 86-87).

На момент рассмотрения спора, доказательств избрания собственниками помещений секций 3, 4 дома 189, корпус 1 по ул. Широтная г. Тюмени, иной управляющей организации в материалы дела не представлено.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2014 по делу № А70-709/2014 в прекращении исполнительного производства № 24900/14/72027-ИП, возбужденного 16.09.2014, истцу отказано (л.д.88-90).

ООО УК «Мир комфорта» обратилось к ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» с письмом № 25 от 24.11.2014 с просьбой передать требуемую судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству № 24900/14/72027-ИП техническую документацию на дом: технический паспорт на многоквартирный жилой дом с планами помещений общего пользования и техническими схемами инженерных сетей общего пользования, план земельного участками под жилым зданием, проектно-сметную и исполнительную документацию и исполнительные чертежи на дом, акты технического состояния жилого дома, паспорта лифтового хозяйства (л.д.66-67, 68).

Отсутствие со стороны ответчика действий по передаче документации послужило основанием для обращения ООО УК «Мир комфорта» в арбитражный суд с настоящим иском.

До принятия решения сторонами 24.12.2014 подписан акт передачи проектной и технической документации жилого дома ГП-45 в мкр.Восточный-2 секция № 3, 4, расположенного по адресу ул. Широтная, д.189, к. 1, а 14.02.2015 подписан акт приема-передачи технического плана помещений многоквартирного дома ГП-45 ул. Широтная 189 (секции 3,4) (л.д.103).

По мнению истца, ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» передало документацию на многоквартирный дом по ул. Широтная 189 к.1 (секции 3,4) не в полном объеме.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО УК «Мир комфорта» являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией - это один из возможных способов управления, выбираемый собственниками жилых помещений (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

Исходя из пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, в ведении управляющей организации должны находиться техническая документация на многоквартирный дом, а также иные связанные с управлением таким домом документы.

Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами №416.

В соответствии с пунктами 21, 22 Правил № 416 передача технической документации на многоквартирный дом осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень переданных документов.

Пунктом 20 Правил №416 предусмотрено, что техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в порядке и в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту - Правила № 491).

Согласно пункту 24 Правил №491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно пункту 26 Правил №491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В соответствии с пунктом 1.5.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Обращаясь с настоящим иском, ООО УК «Мир комфорта» просит ответчика передать ему техническую документацию на управление многоквартирным домом секции 3, 4 (подъезды 4, 5), д. 189, к. 1, ул. Широтная, г. Тюмени, включая технический паспорт на многоквартирный жилой дом с планами помещений общего пользования и техническими схемами инженерных сетей общего пользования, план земельного участками под жилым зданием, проектно-сметную и исполнительную документацию и исполнительные чертежи на дом, акты технического состояния жилого дома, паспорта лифтового хозяйства.

В подтверждение факта исполнения требования ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» представило акты приема-передачи документов от 24.12.2014 и от 14.02.2015, согласно которым истцу переданы, в том числе, незаверенные копии: договора аренды земельного участка и соглашений к нему; кадастровой выписки о земельном участке; чертежа градостроительного плана земельного участка; проектная документация «Жилой дом ГП-45.Секции 3,4 мкр. «Восточный-2» г. Тюмень» на диске формата DVD, проектная и исполнительная техническая документация коммуникационных систем дома с приложением паспортов и сертификатов (без указания количества листов).

Между тем, передаваемая документация должна соответствовать форме, утвержденной Постановлением Госстандарта РФ от 03.03.2003 № 65-ст (ГОСТ Р 6.30-2003. Государственный стандарт Российской Федерации. Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов).

При подготовке и оформлении документов на них совершается отметка о заверении копии.

В соответствии с пунктом 3.25 указанного постановления оттиск печати заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты, связанные с финансовыми средствами, а также на иных документах, предусматривающих заверение подлинной подписи. Документы заверяют печатью организации.

При заверении соответствия копии документа подлиннику ниже реквизита «Подпись» проставляют заверительную надпись: «Верно»; должность лица, заверившего копию; личную подпись; расшифровку подписи (инициалы, фамилию); дату заверения. Допускается копию документа заверять печатью, определяемой по усмотрению организации (пункт 3.26 постановления).

Заверенная копия документа - это копия документа, на которой в соответствии с установленным порядком проставляют необходимые реквизиты, придающие ей юридическую силу.

Не соответствующие указанным требованиям документы, копии которых переданы ответчиком истцу, не могут использоваться ООО УК «Мир комфорта» в гражданском документообороте, так как не имеют юридическую силу, и, следовательно, не могут считаться переданными надлежащим образом.

Также не является надлежащим доказательством передачи документации указание в акте от 24.12.2014 на передачу документов без ссылки на количество листов (пункт 6), с учетом того, что количество листов остальных передаваемых по акту документов определено и указано.

Более того, из содержания акта от 24.12.2014 не усматривается, что ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» передало ООО УК «Мир комфорта» градостроительный план земельного участка (незаверенная копия чертежа градостроительного плана земельного участка таковым не является); акт технического состояния жилого дома (акт передачи жилого дома таковым не является).

Таким образом, суд первой инстанции правильно признал акт приема-передачи документации от 24.12.2014 ненадлежащим доказательством по делу.

Кроме того, акт приема-передачи документации от 14.02.2015 не является надлежащим доказательством передачи технической документации - технического паспорта на многоквартирный жилой дом с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных сетей общего пользования.

Ссылаясь на то, что по акту от 14.02.2015 ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» передало ООО УК «Мир комфорта» технические планы помещений, расположенных по адресу: г.Тюмень, ул. Широтная, д. 189, к. 1, секции 3, 4, и оформление технического паспорта в силу части 1 статьи 43, части 8 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и письма Министерства экономического развития РФ от 03.07.2013 №13551-ПК/Д23 с 01.01.2013 не обязательно, ответчик полагает, что у него отсутствует обязанность по передаче технического паспорта многоквартирного дома (секции 3, 4).

Между тем, указанные доводы являются необоснованными, поскольку в соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ от 03.07.2013 №13551-ПК/Д23 с 01.01.2013 частью 1 статьи 43, частью 8 статьи 47 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что с 01.01.2013 на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в соответствии с требованиями Закона о кадастре, и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются.

Таким образом, с 01.01.2013 для целей осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости проведение технической инвентаризации и изготовление технических паспортов таких объектов недвижимости не предусмотрено действующим законодательством.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 19 ЖК РФ предусмотрено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, в том числе его инвентаризация и паспортизация (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям), который проводится в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что несмотря на отсутствие необходимости изготовления технического паспорта для целей осуществления государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, технический паспорт подлежит обязательном оформлению для целей проведения государственного учета жилищного фонда.

Суд первой инстанции правильно установил, что для управления многоквартирным домом необходима техническая документация в составе: технического паспорта, изготовленного БТИ, с планами помещений общего пользования и техническими схемами инженерных сетей общего пользования проектно-сметная и исполнительная документация и исполнительные чертежи на дом, акты технического состояния жилого дома, паспорта лифтового хозяйства, которые ответчиком истцу на момент рассмотрения спора не были переданы.

Доводы ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» проверены судом апелляционной инстанции и признаются им необоснованными и подлежащими отклонению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ОАО «Жилищная социальная ипотека - Тюмень» удовлетворению не подлежит».

12.08.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.