Дата расторжения договора аренды

1340

Вопрос

Хотим расторгнуть договор аренды помещения, чтобы последним днем аренды была дата - 31 августа.Правильным будет такой пункт?"... Расторгнуть Договор в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон с 31 августа 2015 года"Или в этом случае надлежит указать: "... с 1 сентября 2015 года".

Ответ

Следует указать 1 сентября 2015 г., так как указывается дата, с которой договор аренды будет считаться расторгнутым.

В любом случае для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора, сколько дата возврата объекта аренды арендодателю.

Важно понимать, что если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, то ему нужно будет передать предмет аренды сразу же, то есть до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Правило о том, что прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») действует и в этом случае, равно как и при прекращении договора по другим основаниям. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа (см. постановления ФАС УО от 09.07.13 г. № А76-10114/2012 , ЗСО от 18.05.12 г. № А27-11380/2011).

В качестве примера Вы можете использовать эту форму соглашения о расторжении.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Какие документы арендодателю необходимо оформить при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

«Договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды, составленным в виде единого документа. Расторжение договора может оформляться в виде обмена письмами сторон договора. Договор также может быть расторгнут по решению суда. Наконец, прекращение договора может вообще никак не оформляться. Никакие документы не составляются и в том случае, если договор расторгается по решению суда.

Если договор аренды был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ придется представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды. Однако это не касается случаев, когда контрагент не согласен с расторжением договора и всячески этому препятствует. В этом случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора и о выселении арендатора из занимаемого помещения. Запись в ЕГРП будет внесена на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Кроме того, при прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора*.

Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. В связи с этим юристу арендатора необходимо тщательно проверить правильность и точность составленных документов. Это позволит обезопасить арендодателя от возможных претензий со стороны арендатора и судебных споров, а также обеспечить самому арендодателю возможность в последующем взыскать с арендатора причиненный ущерб (если потребуется).

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. Однако на практике прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие у сторон претензий друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
  • об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий

«По взаимному соглашению Сторон договор № 111-АР от "01" декабря 2010 г. аренды нежилого помещения считается расторгнутым с "01" января 2012 года без взаимных претензий Сторон».

Встречаются ситуации, когда у сторон остаются какие-либо претензии друг к другу по окончании срока аренды или после расторжения договора. В этом случае все претензии, которые стороны не смогли урегулировать, необходимо перечислить в документе о прекращении договора. Так, если договор расторгается в связи с задолженностью арендатора по арендным платежам, то в соглашении необходимо указать размер имеющейся задолженности, а также сроки ее погашения. В этом случае арендодатель сможет зафиксировать в соглашении точную сумму задолженности арендатора, а также сможет определить примерные сроки погашения арендатором имеющейся задолженности.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон есть друг к другу неурегулированные претензии

«По требованию арендодателя в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате договор № 111-АР от "01" декабря 2010 г. аренды нежилого помещения считается расторгнутым с "01" января 2012 года. Сумма задолженности арендатора по арендной плате составляет 100 000 рублей. Арендатор обязуется погасить имеющуюся задолженность в полном объеме в срок до "01" марта 2012 года».

В этом случае приведенный пункт соглашения о расторжении договора можно считать условием об отсрочке платежей для арендатора.

Если арендатор не соглашается с задолженностью по арендной плате либо между сторонами возникают разногласия относительно ее размера, урегулировать данные разногласия можно путем сверки взаиморасчетов, а иногда только в судебном порядке. Наличие взаимных претензий сторон не может являться препятствием для подписания ими соглашения о расторжении договора. В этом случае в соглашении о расторжении не нужно ничего указывать о наличии либо отсутствии у сторон взаимных претензий. Как промежуточный вариант можно зафиксировать в соглашении обязательство сторон провести сверку взаиморасчетов в указанный в соглашении срок. В этом случае у соглашения о расторжении договора будет лишь цель зафиксировать факт окончания арендных отношений. В то же время соглашение о расторжении договора не будет подтверждать наличие или отсутствие у сторон претензий друг к другу.

Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.

Как правило, стороны подписывают соглашение о расторжении договора одновременно с документом о возврате недвижимого имущества.

Документ о возврате недвижимого имущества

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ).* При аренде недвижимости применяются специальные правила: возврат объекта аренды происходит по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

Передаточный документ не нужно составлять в следующих случаях:

  • при прекращении краткосрочного договора аренды, который был подписан одновременно с долгосрочным и содержал условие о его прекращении в момент государственной регистрации долгосрочного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11);
  • при выкупе арендатором находящегося у него во владении и пользовании объекта аренды (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
  • при расторжении договора по решению суда.

В остальных случаях стороны должны составить единый документ о возврате арендатором имущества арендодателю.

Внимание! Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю только после подписания документа о передаче*.

В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю. Хотя для исключения недопониманий между сторонами лучше именовать этот документ традиционно – передаточный акт или акт приема-передачи недвижимого имущества.

В акте приема-передачи стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о передаче арендатором и приеме арендодателем недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору;
  • о передаче недвижимого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора;
  • о передаче имущества, находящегося на объекте аренды (например, кондиционеров и мебели в здании, временных строений на земельном участке), в том же состоянии и количестве, что и на момент передачи имущества при заключении договора;
  • о передаче одновременно с объектом аренды всех принадлежностей арендованного имущества (например, ключей от нежилого помещения);
  • об отсутствии претензий у принимающей стороны.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.

Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».

Если арендатор передает помещение либо находящееся в нем имущество в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества. Правильная фиксация в акте приема-передачи состояния принимаемого имущества поможет арендодателю впоследствии взыскать с арендатора причиненный имуществу ущерб. Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии.

Если арендатор не согласен с фактом причинения ущерба, то в акте приема-передачи можно об этом не упоминать. Об этом можно составить отдельный акт в присутствии представителей арендодателя, незаинтересованных третьих лиц, а также в присутствии представителей арендатора при согласии последнего. Подробнее об этом см. Как взыскать с арендатора убытки, вызванные ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Акт приема-передачи недвижимого имущества по окончании аренды составляется и подписывается в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор уклоняется от возврата недвижимого имущества по окончании срока действия договора, арендодатель имеет право предъявить в суд иск о выселении арендатора из занимаемого недвижимого имущества и о взыскании с арендатора платы за фактическое пользование имуществом за время просрочки. Кроме того, в договоре арендодателю целесообразно установить штрафную неустойку для арендатора за просрочку возврата имущества по прекращении действия договора. Это позволит арендодателю впоследствии минимизировать риск финансовых потерь, а для арендатора это будет стимулом не нарушать сроки возврата недвижимого имущества. Также арендодатель может взыскать с арендатора убытки, вызванные невозвратом имущества, как упущенную выгоду в виде разницы между арендной платой по договору и рыночной величиной ставки аренды в отношении данного имущество, определенной на основании экспертной оценки.

См. также



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.