Выкуп участка в собственность

30

Вопрос

В августе прошлого года ООО купило здание в собственность. Однако аренду земли под зданием не переоформило. Мы планируем выкупить земельный участок под зданием. Для этого провели экспертизу в Москве и подали документы на комиссию по пересмотру кадастровой стоимости земельного участка. Однако Земельный комитет настаивает на подписании нами договора аренды земельного участка. Получается мы должны платить по тарифам, которые нас не устраивают? И нужно ли срочно переоформлять аренду, когда мы планируем выкуп? Что делать в данной ситуации? Или подписать договор аренды земельного участка?Ирина

Ответ

Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11) в связи с чем, договор аренды переоформлять не обязательно.

Таким образом, перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, т.к. как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право (но не обязан) потребовать переоформить право аренды. Дело в том, что после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Таким образом, даже в отсутствии переоформленного договора аренды, новый собственник здания будет обязан вносить арендную плату за пользованием земельным участком под зданием (в ином случае администрация сможет ее взыскать как неосновательное обогащение). Следует отметить, что арендная плата за публичные земельные участки является регулируемой, т.е. ее размер определяется независимо от воли сторон договора в соответствии с региональными или местными нормативными актами – см. «Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества»

Учитывая, что в настоящее время кадастровая стоимость участка пересматривается, следует отметить, что из пункта 28 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 и абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда для целей определения арендной платы или выкупной цены имущества, новая кадастровая стоимость:

  • действует с 1 января календарного года, в котором подали заявление о ее пересмотре, и
  • применяется до даты, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости внесли в кадастр.

Также следует отметить, что если же продавец здания сам не оформил право аренды на участок, то новому собственнику следует учитывать, что за пользование участком без правоустанавливающих документов установлена ответственность по статье 7.1 КоАП РФ – см. «Как оспорить штраф за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оспорить кадастровую стоимость;

Новое постановление Пленума ВС РФ по оспариванию кадастровой стоимости;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды

«Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли арендодателя о продаже участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11). Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению арендодателя участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.*

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Из рекомендации «Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)»»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.