Предприятие является собственником земельного участка в центре города и стоящего на нем здания (в нем расположен магазин).

187

Вопрос

Предприятие является собственником земельного участка в центре города и стоящего на нем здания (в нем расположен магазин). Рядом с нашим магазином развернулось строительство торгово-развлекательного центра. Данное строительство и передача застройщику земельного участка не согласовано ни с собственником соседнего земельного участка (то есть с нашим предприятием), ни с жильцами соседних многоэтажных жилых домов. Жильцы категорически против строительства торгово-развлекательного центра, так как это шум, алкоголь и т.п. + предусматривается стоянка прямо под окнами жилого дома. Что можно предпринять в данном случае жильцам и предприятию. Какими незаконными правонарушениями арендатора, застройщика, муниципалитета можно апеллировать?

Ответ

Согласно ч.1 ст.3 Градостроительного кодекса РФ, законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

 

Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами не предусмотрена обязанность арендатора, застройщика, муниципалитета согласовывать строительство с владельцами граничащих земельных участков и жителями соседних домов. Другое может быть установлено нормативными актами субъектов РФ в сфере градостроительной деятельности.

Однако ст. 9 Градостроительного кодекса РФ определены общие положения о документах территориального планирования.

Согласно ч. 1 указанной статьи территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Градостроительного кодекса РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются:

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) генеральные планы поселений;

3) генеральные планы городских округов.

Статья 24 Градостроительного кодекса РФ определяет порядок подготовки и утверждения генерального плана поселения, генерального плана городского округа.

В соответствии с ч. 3 указанной статьи подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями ст. 9 Градостроительного кодекса РФ и с учетом региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ, в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проектам генеральных планов, в том числе по внесению в них изменений (далее - публичные слушания), с участием жителей поселений, городских округов проводятся в обязательном порядке.

Согласно п .3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке - ч. 15 ст. 24 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, для проверки законности строительства необходимо установить, не противоречит ли строительство торгово-развлекательного центра генеральному плану поселения, городского округа. В случае выявления противоречий, действия муниципалитета по предоставлению земельного участка под данное строительство и выдача разрешения на строительство могут быть оспорены в судебном порядке.

Согласование места размещения объекта капитального строительства на территории, на которой генеральным планом данный земельный участок предназначен для размещения иного объекта социальной инфраструктуры либо не предусмотрено размещение каких-либо объектов, ведет к нарушению градостроительных норм. Следовательно, в случае проведения действий, направленных на согласование места размещения объекта капитального строительства между организацией и территориальным органом исполнительной власти по управлению государственным имуществом на данной территории, данное согласование является неправомерным.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 05.03.2009 № А26-6375/2008

 

 

<…>

«Пунктом 15 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Являясь арендаторами земельных участков ООО «РИК» и ООО «ПИФ» вправе оспорить генеральный план*.

Пунктом 11 статьи 35 ГрК РФ предусмотрено, что в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что предоставленные ООО «РИК» и ООО «ПИФ» земельные участки никогда в указанных целях не использовались, лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами не заняты. Указанные земельные участки задолго до момента их предоставления заявителям относились к зонам индивидуальной жилой застройки и общественно-деловой.

Таким образом, включение земельных участков, предоставленных ООО «РИК» и ООО «ПИФ», в состав зон рекреационного назначения не соответствует исторически сложившемуся характеру их использования и не отвечает законодательно установленным признакам зон рекреационного назначения*.

Петрозаводский городской совет не обосновал объективную необходимость включения указанных земельных участков в состав рекреационной зоны в интересах населения*.

При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что оспариваемое решение в части отнесения к зоне рекреационного назначения земельных участков, арендуемых заявителями для целей капитального строительства, не соответствует требованиям закона и затрудняет дальнейшее использование их по целевому назначению, что может послужить основанием для пересмотра договоров аренды согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ, а также повлечь иные неблагоприятные последствия для ООО «РИК» и ООО «ПИФ».

<…>

2. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 24.05.2012 № 33-2395

<…>

«Верещагин И.Д. обратился в суд с иском к ООО «Вектор-Н» о признании незаконным использования земельного участка под домом <адрес> для строительства пятиэтажного 24-квартирного жилого дома.

В обоснование иска указал, что ответчик получил в собственность земельный участок, обремененный жилым домом <адрес>. Однако жильцам дома № корп. № не был предоставлен проект межевания территории в виде отдельного документа, а также согласование и получение разрешений осуществлено без учета общественного мнения и согласия жителей соседних домов на точечную застройку. Кроме того, строительство дома приведет к затенению первых этажей домов №, № корп.№, перегрузке канализационных сетей. Просил признать незаконным использование земельного участка под домом <адрес> для строительства пятиэтажного 24-х квартирного жилого дома.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои исковые требования и, кроме вышеуказанного требования, просил признать недействительными предоставленные ответчиком документы, подтверждающие разрешение строительства - свидетельство о праве собственности на земельный участок № oт ДД.ММ.ГГГГ, заключение по отводу земельного участка Роспотребнадзора oт ДД.ММ.ГГГГ, технические задания и разрешение на строительство, выданное ДА и РТГ мэрии г. Ярославля; просил признать недействительными составленные кадастровые планы земельных участков №, как выполненные с нарушением п.6 ст. 11.9 ЗК РФ, признании недействительной опубликованной в средствах массовой информации проектной декларации на строительство 24-квартирного 5(6) этажного дома.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве соответчиков по делу были привлечены мэрия г. Ярославля, УЗР мэрии г. Ярославля, ДА и РТГ мэрии г. Ярославля, в качестве третьих лиц Управление Роспотребнадзора по ЯО, ФБУ «Кадастровая палата», Управление Росреестра по ЯО.

В ходе судебного заседания Верещагин И.Д., его представитель по доверенности Тяжелова А.Д. требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчиков ООО «Вектор-Н» по доверенности Пчелкина Н.В., УЗР мэрии г.Ярославля по доверенности Миронова С.И., ДА и РТГ мэрии г.Ярославля по доверенности Бушелашвили У.А., а также третьего лица Управления Роспотребнадзора по ЯО по доверенности Баранова Н.В. возражали против иска, считая его необоснованным.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушению норм права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание доводов жалобы Верещагина И.Д. и его представителя по доверенности Тяжелову А.Д., третье лицо Ермину Н.В., возражения по доводам жалобы представителей ответчиков УЗР мэрии г. Ярославля и мэрии г. Ярославля по доверенности Березкиной Ю.С., от ООО «Вектор-Н» по доверенности Пчелкиной Н.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит правовых оснований к отмене решения суда и подлежит оставлению без удовлетворения.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что строительство нового многоквартирного жилого дома осуществляется ООО «Вектор-Н» на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, в соответствии с категорией и видом разрешенного использования земельного участка, на основании разрешения на строительство и иной разрешительной документации, оснований для признания недействительной которой не имеется. Достаточных доказательств, подтверждающих нарушение прав истца осуществляемым строительством не представлено*.

С выводами суда об отказе в удовлетворении исковых требований Верещагина И.Д., мотивами, изложенными в решении, судебная коллегия соглашается и считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы. Добытым по делу доказательствам судом дана оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ, оснований для их иной оценки судебная коллегия не находит.

Содержащиеся в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подробно и убедительно мотивированы. Материальный закон судом истолкован и применен правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могут быть основанием к отмене решения, судом не допущено.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вектор-Н» приобрело у ОРГАНИЗАЦИЯ 1 здание детского комбината площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе с инженерными сетями, в пределах огражденной территории <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу <адрес>. На основании постановления Главы Ярославского муниципального района от 26.10.2006 г. №1816 «О расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении ООО «Вектор-Н» в собственность за плату земельного участка на территории Гавриловского сельсовета Ярославского района Ярославской области», договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между покупателем ООО «Вектор-Н» и Администрацией ЯМР ЯО, в собственность ООО «Вектор-Н» за плату передан земельный участок из категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес> для использования в целях размещения и эксплуатации детского комбината, общей площадью <данные изъяты> га. Земельный участок принят по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы жалобы о неправомерности заключения договоров купли-продажи детского комбината от ДД.ММ.ГГГГ, а также земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и передачи указанного недвижимого имущества в собственность ООО «Вектор-Н» являются несостоятельными.

В ходе судебного разбирательства самостоятельных требований Верещагиным И.Д. об оспаривании указанных сделок заявлено не было. Вместе с тем, из материалов дела видно, что участником правоотношений ОРГАНИЗАЦИЯ 1 и ООО «Вектор-Н» о приобретении здания детского комбината и земельного участка, стороной договоров купли-продажи детского комбината и земельного участка, Верещагин И.Д. не являлся. Самим фактом совершения таких сделок, вынесением постановления Главы района о предоставлении за плату ООО «Вектор-Н» земельного участка, на котором было расположено здание детского комбината, права Верещагина И.Д. нарушены не были.

Как следует из материалов дела, наложение границ между земельным участком, предоставленным в собственность ООО «Вектор-Н» и земельным участком, на котором расположены жилые дома по <адрес> не установлено*, в связи с чем доводы жалобы о нарушении права истца на использование придомовой территории после предоставления земельного участка в собственность ООО «Вектор-Н» являются необоснованными и не свидетельствуют о неправильности выводов суда.

Доводы жалобы о незаконном использовании земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Вектор-Н» для строительства нового 5(6) этажного, в том числе с подземной частью, 24-х квартирного жилого дома не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами.

Согласно Приложению 1 Закона Ярославской области от 03.12.2007 г. № 105-з «Об описании границ муниципальных образований Ярославской области», граница между Ярославским муниципальным районом и городским округом город Ярославль проходит таким образом, что жилые дома поселка ЗАО «Агрокомбинат Заволжский» располагаются на территории городского округа г. Ярославль.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером №, с момента вступления в силу указанного Закона Ярославской области, а именно с 21.12.2007 г., стал входить в границы городского округа г. Ярославль, в границах которого состоят земли населенных пунктов.

На основании постановления мэра г.Ярославля от 23.01.2009 г. №134 и приложения к нему, приказа директора Департамента архитектуры и развития территорий города №п/17 от 02.02.2009 г., улице в районе поселка ЗАО «Агрокомбинат «Заволжский» в Заволжском районе г.Ярославля, в том числе где располагается земельный участок ООО «Вектор-Н» как следует из плана приложения к постановлению, присвоено наименование «Залесская». Реконструированному зданию детского комбината в жилой дом с надстройкой двух этажей присвоен адрес <адрес>. В повторно выданном свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № земельный участок как объект права отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных жилых домов(т.1 л.д.121).

Строительство нового многоквартирного дома, осуществляемое ООО «Вектор-Н» на земельном участке <адрес> соответствует виду разрешенного использования земельного участка, отнесенного к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами(Ж2) в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ярославля, утвержденными решением муниципалитета г.Ярославля от 17.09.2009 г. №201.

В материалы дела представлен протокол публичных слушаний от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий обсуждение вопроса организации комплексной реконструкции и строительства жилья на базе земельного участка, принадлежащего ООО «Вектор-Н*» и ранее использовавшегося для размещения детского комбината, расположенного на территории Гавриловского сельского округа ЯМР ЯО в поселке Заволжский.

Ссылки в жалобе на подложность, фиктивность этого документа несостоятельны.

Прежний адрес здания детского комбината в соответствии с ранее выданным свидетельством о регистрации права был указан как <адрес>, здание расположено на территории Гавриловского сельского поселения, которое входит в состав Заволжского сельского поселения. В протоколе имеется указание на информирование граждан о проводимых слушаниях и повестке вопроса средствами массовой информации. На собрании присутствовали граждане, в том числе истец, проводили слушания должностные лица Администрации Заволжского сельского поселения, ООО «Вектор-Н». Исходя из этого, с учетом обозначенной повестки вопроса обсуждения, оснований считать, что слушания проводились в другой местности, с иным вопросами, не относящимися к планировке территории земельного участка ООО «Вектор-Н», не имеется.

Строительство ООО «Вектор-Н» осуществляет на основании полученного ДД.ММ.ГГГГ разрешения на строительство нового пятиэтажного 24-х квартирного жилого дома, выданного ДАРТГ мэрии г.Ярославля в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ*. На момент получения разрешения на строительство ООО «Вектор-Н» были получены: градостроительный план земельного участка, технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического снабжения – водоснабжения, канализация, положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации по объекту капитального строительства - пятиэтажный 24-х квартирный жилой дом, выданное ОРГАНИЗАЦИЯ 2.

Ссылки на незаконность выданных разрешения, заключения и условий несостоятельны, поскольку разрешительная документация выдана компетентными органами в пределах предоставленных им полномочий на основании анализа представленной проектной технической документации, правоустанавливающих документов на земельный участок. Нарушений требований Градостроительного кодекса РФ, Генерального плана города Ярославля, Правил землепользования и застройки города Ярославля при выдаче указанной документации не установлено*.

Ссылка в жалобе на неправильное указание адреса местонахождения земельного участка, на котором осуществляется строительство 24-х квартирного дома, в заключении государственной экспертизы и заключении по отводу земельного участка под строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, а следовательно на получение разрешительной документации в отношении иного объекта, не свидетельствует о неотносимости к объекту строительства и недействительности выданных документов.

При сопоставлении данных об адресе расположения земельного участка в документах следует, что в заключении государственной экспертизы и заключении по отводу земельного участка под строительство № от ДД.ММ.ГГГГ адрес указан прежний, до его изменения по приказу директора ДАРТГ, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и со свидетельством о государственной регистрации права собственности на здание детского комбината(лит.А) от ДД.ММ.ГГГГ(т.1 л.д.111, 117) Из этого следует, что специалисты при даче заключений обследовали и руководствовались действительным местонахождением земельного участка ООО «Вектор-Н».

Решением собственника ООО «Вектор-Н» от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был разделен на два земельных участка с последующим снятием с кадастрового учета. В результате разделения образовались и были поставлены на кадастровый учет земельные участки под № площадью <данные изъяты> кв.м. и № площадью <данные изъяты> кв.м.

Ссылки в жалобе на противоречие закону раздела участка несостоятельны.

По мнению судебной коллегии, судом сделан обоснованный вывод о том, что раздел земельного участка не противоречит закону. Раздел произведен собственником в соответствии со ст.11.4 Земельного кодекса РФ, в целях использования участков соответствии с правами, предоставленными собственнику участка положениями ст.40 Земельного кодекса РФ с соблюдением вида разрешенного использования участка для строительства жилого дома. Нарушений положений п.6 ст.11.9 Земельного кодекса РФ исходя из конкретных обстоятельств спора судебная коллегия не усматривает, поскольку на настоящий момент отсутствуют достаточные данные, свидетельствующие о том, что границы и конфигурация образованных земельных участков будут препятствовать их рациональному использованию.

Ссылки в жалобе и в объяснениях стороны истца в заседании судебной коллегии о том, что после окончания строительства дома будут нарушены требования об инсоляции в квартирах нижних этажей соседних домов, а также о перегрузке сетей водоотведения после присоединения к ним сетей нового пятиэтажного 24-х квартирного дома являются предположением истца, не подтвержденным какими-либо доказательствами*.

В материалы дела представлено заключение ОРГАНИЗАЦИЯ 3, в соответствии с которым отсутствуют данные полагать, что строительство спроектированного 5-этажного жилого дома приведет к ухудшению уровня инсоляции, к ухудшающему влиянию на уровни коэффициента естественного освещения в существующих зданиях.

Таким образом, истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав строительством 5-ти этажного 24-х квартирного жилого дома, располагающегося по адресу <адрес>. Ссылки истца на нарушения прав иных жильцов дома № корпус №, а также прав граждан, проживающих в доме №, а также на обременение земельного участка, принадлежащего собственникам квартир дома № корпус № по <адрес> осуществляемым строительством нового дома, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку заявлены лицом, не имеющим соответствующих процессуальных полномочий от указанных лиц, такие доводы не свидетельствуют о нарушенном праве Верещагина И.Д.*».

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.