Внесение изменений в ДДУ

1643

Вопрос

Если между застройщиком и участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве, то могут стороны путем заключения дополнительного соглашения заменить указанный в договоре объект на другой объект (одну квартиру заменить на другую)? Регистратор Росреестра утверждает, ссылаясь на то что запись в реестре была "привязана" к конкретному объекту недвижимости, что в отношении одной квартиры понадобится расторгать ДДУ, а в отношении другой квартиры - заключать. Верно это?

Ответ

 В соответствии с п.128 Правил ведения ЕГРП, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 при регистрации договора долевого участия в сведениях ЕГРП обязательно указывается объект долевого строительства и реквизиты договора, в связи с чем, предмет сделки фактически «привязан» к договору долевого участия. Тем не менее, стороны вправе по соглашению внести изменения в договор долевого участия.

Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

При этом в записи подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются в т.ч.:

предмет сделки: слова «объект долевого строительства», а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;

документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве.

Тем не менее, стороны вправе по соглашению внести изменения в договор долевого участия. При этом, п.129 Правил ведения ЕГРП прямо предусматривает возможность внесения в ЕГРП сведений, при изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора, в т.ч. внести изменения в запись «предмет сделки».

В свою очередь, изменение предмета договора может повлечь отказ в регистрации доп. соглашения. Однако в ряде случаев отказ может быть обжалован. К примеру, в Постановлении АС СЗО от 18.12.2014 № А56-3224/2014 суд признавая отказ в регистрации незаконным сделал вывод, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве направлено на более точное описание помещений, передаваемых дольщику, и не свидетельствует об изменении предмета договора в целом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПРИКАЗ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ОТ 23.12.2013 № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«XIII. Особенности внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества

128. Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В записи подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются:

предмет сделки: слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;

цена сделки: определенная договором участия в долевом строительстве цена;

лицо, права которого ограничиваются (обременяются): предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил сведения о стороне договора - застройщике;

лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права: предусмотренные пунктом 17 настоящих Правилсведения о стороне договора - участнике долевого строительства;

документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве;

условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве, не отраженные в данной записи, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в том числе реквизиты договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования гражданской ответственности застройщика и наименование общества взаимного страхования или страховой организации).

В запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу III-4 вносятся слова: "Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество (отчество - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

129. При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора заполняются:

запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав;

запись об изменениях, располагаемая за записью подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если условия соглашения об изменении договора не приводят к изменению записи подраздела III-4, то запись об изменениях к подразделу III-4, в котором содержится запись о договоре участия в долевом строительстве, не заполняется.

При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда заполняется запись об изменениях, располагаемая за записью подраздела III-4. Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи подраздела III-4, то при описании содержания изменений в записи об изменениях указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.

При изменении договора участия в долевом строительстве запись в подразделе III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.