Право аренды участка у вновь созданного юридического лица

66

Вопрос

С какого момента юр.лицо, в уставный капитал которого внесены права аренды земельного участка согласно ч.5 ст.22 ЗК РФ, является полноправным пользователем земельного участка и может начинать процедуру застройки данного земельного участка? с момента внесения прав на аренду земли в уставный капитал (подписание актов, регистрации юр.лица и т.д.) либо с момента государственной регистрации такого договора на новое юр.лицо?

Ответ

 Право аренды участка (если договор аренды был зарегистрирован) у вновь созданного юридического лица возникает с момента регистрации юр. лица и государственной регистрации сделки, на основании которой право аренды вносится в уставный капитал. Однако право пользование участком у созданного юр. лица, может возникнуть и ранее, например, на основании акта приема-передачи земельного участка. Однако во избежание споров, застройку участка все же рекомендуется осуществлять с момента регистрации права аренды в установленном порядке.

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП (пункт 12 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22). В рассматриваемом случае в уставной капитал вносится не недвижимое имущество, а право аренды земельного участка.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Если в качестве вклада в уставный капитал общества вносится право аренды земельного участка, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что внесение права аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капитал влечет замену стороны в договоре аренды, в связи с чем арендатором по такому договору становится общество, в уставный капитал которого внесено право аренды. Соответственно обязанности по оплате арендной платы возлагаются на нового арендатора.

Следует отметит, что согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г. уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Поскольку в результате внесения права аренды земельного участка в уставный капитал ООО происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, такая передача прав должна осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга. Учитывая, что договор аренды участка зарегистрирован, сделка, на основании которой право аренды вносится в уставный капитал, также должна быть зарегистрирована.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как оплатить уставный капитал при учреждении ООО

<…>

«При создании ООО каждый его учредитель должен полностью оплатить свою долю в уставном капитале общества. Освободить учредителей от такой обязанности нельзя (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; далее – Закон об ООО). Однако за учредителя его долю вправе оплатить иное лицо.

Когда необходимо оплатить долю в уставном капитале ООО

Оплатить свою долю учредитель должен в течение срока, который определяется:

В любом случае этот срок не может превышать четыре месяца со дня государственной регистрации общества.

Такие правила установлены в пункте 1 статьи 16 Закона об ООО.

131.74404 (11,17)

Обязаны ли учредители ООО оплатить часть его уставного капитала на момент госрегистрации общества

Каким имуществом можно оплатить долю в уставном капиталеООО

Долю можно оплатить (п. 1 ст. 15 Закона об ООО):

131.74405 (11,17)

Может ли учредитель ООО оплатить долю в уставном капитале общества собственным векселем

131.74406 (11,17)

Можно ли оплатить долю в уставном капитале ООО объектом интеллектуальной собственности

Устав общества может прямо запрещать вносить то или иное имущество для оплаты долей (абз. 4 п. 2 ст. 15 Закона об ООО). К примеру, в уставе можно предусмотреть, что участники общества не вправе оплачивать свои доли вещами, находящимися в залоге у третьих лиц.

В каком порядке нужно оплатить долю в уставном капитале ООО

Каждый учредитель должен оплатить свою долю по цене не ниже ее номинальной стоимости (п. 1 ст. 16 Закона об ООО).

131.74407 (11,17)

Может ли третье лицо оплатить за учредителя ООО долю в уставном капитале общества

В зависимости от того, каким имуществом оплачивается уставный капитал, форма оплаты может быть какденежной, так и неденежной.

Денежная форма оплаты

Деньгами долю в уставном капитале можно оплатить как в безналичной форме, так и наличными.

Для оплаты доли в безналичной форме денежные средства необходимо перечислить на накопительный счет общества. Такой счет открывает учредитель, уполномоченный на это договором об учреждении ООО.

В наличной форме деньги можно:

  • внести в кассу банка на накопительный счет общества;
  • передать учредителю, уполномоченному на формирование уставного капитала в соответствии с договором об учреждении ООО.

Неденежная форма оплаты

Если для оплаты долей вносится неденежное средство (имущественное право, вещи, не являющиеся деньгами, и т. д.), необходимо провести его денежную оценку (п. 2 ст. 15 Закона об ООО). Оценка утверждается решением общего собрания участников общества. При принятии такого решения необходимо учитывать следующие правила:

  • решение должно быть принято всеми участниками общества единогласно;
  • денежную оценку должен провести независимый оценщик (абз. 2 п. 2 ст. 66.2 ГК РФ). Причем номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника, которая оплачивается неденежными средствами, значения не имеет.

Обоснование

До 1 сентября 2014 года действовало следующее правило: независимого оценщика необходимо привлечь лишь в случае, если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника, которая оплачивается неденежными средствами, составляет более 20 тыс. руб. (абз. 2 п. 2 ст. 15 Закона об ООО). Более того, если доля оплачивается правом использования результата интеллектуальной деятельности, то в некоторых случаях независимая оценка требуется лишь тогда, когда номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли составляет более 500 тыс. руб. (ч. 2 ст. 103 Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ«Об образовании в Российской Федерации», абз. 2 п. 3.1 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»).

Сейчас же денежную оценку любого неденежного вклада должен проводить независимый оценщик. Такое правило появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 сентября 2014 года в связи со вступлением в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 99-ФЗ). Причем это правило применяется несмотря на то, что оно противоречит выводам, приведенным вабзаце 2 пункта 2 статьи 15 Закона об ООО и в других нормативных актах (ч. 4 ст. 3 Закона № 99-ФЗ).*

131.74408 (11,17)

Какие правила действуют при независимой оценке имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале ООО

Неденежные средства передаются обществу следующим образом:

1) вещь (компьютер, автомобиль и т. д.) – по акту приема-передачи;

167.2610 (11,17)

Внимание! Если для оплаты доли в уставном капитале ООО вносится недвижимое имущество, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, то такое предприятие может внести его только с согласия собственника этого имущества

2) право пользования вещью – по договору, в соответствии с которым участник предоставляет вещь в пользование ООО (как правило, договор аренды);*

167.2611 (11,17)

Внимание! Если право пользования вещью прекратится до того момента, как доля в уставном капитале ООО будет оплачена за счет такого пользования, участник общества, передавший вещь, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию

Компенсация должна быть равна плате за пользование такой же вещью на подобных условиях в течение оставшегося срока пользования.

Участник обязан предоставить компенсацию единовременно в разумный срок с того момента, как общество предъявило требование о ее предоставлении. Общее собрание участников может установить иной порядок предоставления денежной компенсации. Решение об этом принимают без учета голосов участника, передавшего обществу для оплаты своей доли право пользования, которое прекратилось досрочно.

Договор об учреждении общества или решение об учреждении общества (в случае учрежденияООО одним лицом) может предусматривать иные способы и иной порядок предоставления участником денежной компенсации.

Если участник не предоставит компенсацию в установленный срок, то доля или часть доли в уставном капитале, пропорциональные неоплаченной сумме (стоимости) компенсации, переходят к обществу. Эту долю или часть доли обществу потребуется реализовать.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 15 Закона об ООО.

131.74409 (11,17)

Участник ООО оплатил свою долю в уставном капитале правом пользования вещью. Сможет ли общество пользоваться этой вещью в случае выхода или исключения такого участника из ООО

Да, общество сможет пользоваться вещью в течение срока, на который она была передана.

Вместе с тем, договор об учреждении ООО может предусматривать иные последствия выхода (исключения) участника.

Такие правила установлены в пункте 4 статьи 15 Закона об ООО.

3) исключительное право на объект интеллектуальной собственности – по договору об отчуждении исключительного права;

4) право использования объекта интеллектуальной собственности – по лицензионному договору.

Что грозит учредителю ООО в случае неоплаты доли

Если учредитель не оплатит свою долю полностью в течение установленного срока, неоплаченная часть доли переходит к обществу. Такую часть доли общество должно реализовать.

При этом с учредителя могут взыскать неустойку (штраф, пени) за неисполнение обязанности по оплате доли. Однако этот риск возникнет лишь в случае, если условие о такой неустойке будет предусмотрено в договоре обучреждении общества.

Кроме того, учредитель, не полностью оплативший свою долю, получит право голоса только в пределах оплаченной ее части. Другими словами, учредитель не сможет в полном объеме воспользоваться правом на участие в управлении делами общества. Вместе с тем, устав общества может предусматривать иной порядок голосования.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 16 Закона об ООО».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.