Разрешение на строительство

61

Вопрос

В Крыму украинское предприятие Х имеет в аренде земельный участок (муниципальные земли), разработало проект застройки участка и получило разрешение на строительство. В дальнейшем (в 2015 году) предприятие Х создает предприятие по рос.законодательству (является учредителем) с аналогичным названием - Х1 и в качестве учредительного взноса вносит данный земельный участок.и права на строительство. Новое предприятие Х1 зарегистрировано в Крыму, однако документы по земле и строительству на него еще не переоформлены (находятся в стадии оформления). Однако новое предприятие Х1 уже подписало договор генподряда на строительство объекта, расположенного на данном земельном земельном участке и передало земельный участок по акту генподрядчику, а также уже осуществил авансовые платежи на строительство.

Вопрос: имел ли право заказчик вообще заключать договор генподряда, не имея оформленного договора аренды земли и полученного на свое имя разрешения на строительство (имея это все только в качестве учедительного взноса)? Какие последствия для генподрядчика влечет такое подписание договора, когда земельный участок еще не оформлен на заказчика, но уже передан по акту генподрядчику, начато строительство? Какие последствия для генподрядчика в той же ситуации также в случае расторжения договора генподряда на данном этапе?

Ответ

В силу ч.21 ст. 51 ГрК РФ разрешение выдается на строительство конкретного объекта, срок его действия при переходе права на земельный участок сохраняется, на что дополнительно указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 6474/11 и п.11 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 № 113. Однако, учитывая, что застройщик в настоящее время не переоформил право аренды на земельный участок, следует сделать вывод, что разрешение на строительство не действует в отношении застройщика, что может повлечь негативные последствия для генподрядчика.

При переходе права на земельный участок новому застройщику (владельцу участка) срок действия разрешения на строительство сохраняется и ранее выданное разрешение на строительство сохраняет свое действие до указанного в нем срока (см. Постановление ФАС ПО от 20.02.2014 № А55-8884/2013, Постановление ФАС УО от 20.06.2012 № А50-21311/11).

В свою очередь, до перехода прав на участок был заключен договор генподряда и началось выполнение строительных работ, что может повлечь наступление административной ответственности как для застройщика, так и для генподрядчика. Дело в том, что подрядчик вправе требовать от заказчика-застройщика разрешение на строительство, т.к. подрядчик обязан удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Это объясняется тем, что согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 при рассмотрении дел, связанных с привлечением лиц к административной ответственности за осуществление работ по строительству, без разрешения на строительство в тех случаях, когда получение соответствующего разрешения является обязательным, суды должны исходить из следующего. Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КОАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу ст. 51 ГрК РФ на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Таким образом не исключен возможный спор о привлечении генподрядчика к ответственности за строительство без разрешения - см. «Как оспорить штраф за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ)».

При этом, отсутствие разрешения на строительство может квалифицироваться как невыполнение заказчиком встречных обязательств. В свою очередь, при неисполнении заказчиком встречных обязанностей подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 719 Гражданского кодекса РФ, но при этом оно может быть исключено самим договором подряда – см. «Какими способами подрядчик может «выйти» из договора подряда: односторонний отказ, расторжение, признание незаключенным».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как оспорить штраф за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ)

«За строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство установлена ответственность по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ. Важно попытаться обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку максимальный штраф для организации составляет 1 млн руб. (см., например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 марта 2015 г. № Ф04-17426/2015 по делу № А70-8049/2014). Даже еслисуд или административный орган не назначит максимальное наказание, оно может составить значительную сумму – минимум 500 тыс. руб. (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 апреля 2015 г. № Ф07-1331/2015 по делу № А56-35056/2014). Кроме того, предпринимателю и юридическому лицу грозит административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Статья 9.5 КоАП РФ включает в себя пять составов:

  • строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство (ч. 1) – рассмотрен в этой рекомендации;
  • нарушение сроков направления извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление о сроках завершения работ (ч. 2) – см. отдельную рекомендацию;
  • продолжение работ до составления актов об устранении недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (ч. 3) – см. отдельную рекомендацию;
  • выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных органов (ч. 4) – в настоящее время есть лишь несколько примеров из судебной практики, что говорит о неактуальности этого состава;
  • эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 5) – см. отдельнуюрекомендацию.

При определенных обстоятельствах суд может признать незаконным и отменить постановление о привлечении лица к ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ, вынесенное административным органом или судом первой инстанции. Например, когда:

При этом, даже если само нарушение действительно было, в ряде случаев постановление о привлечении к ответственностиможно оспорить по процессуальным основаниям. В частности, если истек срок давности привлечения к ответственности или административный орган нарушил правила составления протокола о правонарушении или правила организации и проведения проверки.

Кроме того, суд может признать нарушение малозначительным.

Какие меры ответственности и за какие действия грозят по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ

За строительство или реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения предусмотрен штраф:

  • гражданину – в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.;
  • должностному лицу – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
  • индивидуальному предпринимателю – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
  • юридическому лицу – от 500 тыс. до 1 млн руб.

За указанные выше действия в отношении индивидуального предпринимателя и юридического лица вместо штрафа судьяможет назначить административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Такая ответственность установлена в части 1 статьи 9.5 КоАП РФ.*

Ответственность наступает только при условии, что разрешение на строительство требовалось. Случаи, когда оно требуется, установлены в части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а когда не требуется – в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Субъектами ответственности могут быть застройщик (заказчик по договору строительного подряда), а также иные лица, проводящие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик (абз. 2 п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»).

166.2651 (11,17)

Совет

Юридическому лицу стоит обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку даже если суд признает, что нарушение имело место, он может снизить размер штрафа за правонарушение почасти 1 статьи 9.5 КоАП РФ. Снизить штраф суд вправе до суммы менее чем 500 тыс. руб., несмотря на то что выход за такой предел в КоАП РФ не предусмотрен.

Дело в том, что Конституционный суд РФ указал, что отсутствие в КоАП РФ возможности снижения суммы штрафа, низший предел которого установлен в сумме более 100 тыс. руб., не обеспечивает назначение справедливого и соразмерного наказания, поскольку не позволяет надлежащим образом учесть следующее:

  • характер и последствия нарушения;
  • степень вины привлекаемого к ответственности лица, его имущественное и финансовое положение;
  • иные имеющие существенное значение для индивидуализации ответственности обстоятельства.

Исходя из этого вывода, Конституционный суд РФ отметил, что суд вправе снизить размер штрафа до суммы менее его минимального размера в отношении любого состава КоАП РФ, предусматривающего минимальный размер штрафа в размере от 100 тыс. руб.

Такая позиция Конституционного суда РФ изложена в постановлении от 25 февраля 2014 г. № 4-П «По делу о проверке конституционности ряда положений статей 7.3, 9.1, 14.43, 15.19, 15.23.1 и 19.7.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с запросом Арбитражного суда Нижегородской области и жалобами обществ с ограниченной ответственностью "Барышский мясокомбинат" и "ВОЛМЕТ", открытых акционерных обществ "Завод "Реконд", "Эксплуатационно-технический узел связи" и "Электронкомплекс", закрытых акционерных обществ "ГЕОТЕХНИКА П" и "РАНГ" и бюджетного учреждения здравоохранения Удмуртской Республики "Детская городская больница № 3 "Нейрон" Министерства здравоохранения Удмуртской Республики».

На практике это означает, что суд при рассмотрении дела по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ должен руководствоваться этой позицией Конституционного суда РФ и вправе изменить постановление о привлечении к ответственности, снизив штраф, например, до 100 тыс. руб. (постановление Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. № 305-АД15-2610 по делу № А40-64771/2014).

Необходимо отметить, что снижение штрафа является правом, а не обязанностью суда. Так, по одному из дел по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ суд отклонил просьбу лица, привлеченного к ответственности, о необходимости снижения штрафа, поскольку не нашел оснований для такого снижения (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2015 г. № 17АП-17793/2014-АК по делу № А50-22780/2014).

С 11 января 2015 года позиция Конституционного суда РФ отражена в статье 4.1 КоАП РФ. Законодатель ее расширил, включив четыре новеллы, в которых предусмотрено следующее.

Части 2.2 и 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ

Снижать размер минимального штрафа вправе не только судья, но и орган, должностное лицо, рассматривающие дело о правонарушении либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по такому делу.

Снижение возможно не только в отношении штрафов юридических лиц, но и граждан, а также должностных лиц. Судья, орган либо должностное лицо, рассматривающее дело, вправе снизить штраф ниже предусмотренного минимального его размера, в случае если для граждан минимальный размер штрафа составляет не менее 10 тыс. руб., а для должностных лиц – не менее 50 тыс. руб.

Части 2.3 и 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ

Штраф для граждан и должностных лиц, минимальный размер которого составляет 10 и 50 тыс. руб. соответственно, можно снизить, однако новый размер штрафа не может составлять менее половины соответствующего минимального размера штрафа.

Это означает, что если минимальный размер штрафа составляет 10 тыс. руб., то его нельзя снизить до суммы менее 5 тыс. руб. Если минимальный штраф – 50 тыс. руб., его нельзя снизить до суммы менее 25 тыс. руб.

То же самое касается и штрафа для юридического лица: если его минимальный размер составляет 100 тыс. руб., то его нельзя снизить до суммы менее 50 тыс. руб.

Лицу, оспаривающему привлечение к ответственности, необходимо указывать суду либо административному органу как на положения статьи 4.1 КоАП РФ,



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.