Возможно ли приобрести земельные паи

51

Вопрос

Возможно ли приобрести земельные паи? процедуру.

Ответ

Как правило, земельный пай составляет долю в праве на общий земельный участок с/х назначения, находящийся в долевой собственности. Его приобретение возможно у собственника пая на при соблюдении ряда требований.

Статьей 15 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ установлено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Сделки с земельными долями должны проходить в соответствии с ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Собственник долей вправе продать свои земельные доли третьим лицам (не участникам долевой собственности) только после выделения земельного участка в счет земельной доли (ст.12, 13 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Выделение земельной доли происходит в соответствии с требованиями ст.ст.13.1-14.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Данные требования предполагают разработку проекта межевания земельного участка, и решения вопроса о выделе земельной доли в натуре на общем собрании.

В случае выделения земельного участка в счет земельной доли и формирования самостоятельных объектов недвижимости (земельных участков), владельцы данных с/х земельных участков вправе продать их третьим лицам, при условии предварительного извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В силу п.1 ст.8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (исключением из этого правила является продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения с публичных торгов).

Вместе с тем в соответствии с п.4 ст.8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также отметить, что п.п.4 п.3 ст.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности.

Первый аспект данного принципа полностью соответствует гражданскому законодательству, а именно статье 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, из содержания изложенных норм следует, что право на покупку земельной доли в случае принятия собственником решения о ее продаже возникает в равной степени у другого участника долевой собственности и он вправе реализовать преимущественное право на покупку доли – см. Постановление АС ВСО от 27.02.2015 № А74-2751/2014.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление АС ВСО от 27.02.2015 № А74-2751/2014

«Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 10, 12, 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, признали недоказанным факт владения Щепиловой С.В. спорным земельным участком и использовался его в сельскохозяйственной деятельности возглавляемого ею крестьянского (фермерского хозяйства) и пришли к выводу о наличии у ООО «Алтай» преимущественного права на приобретение продаваемой администрацией земельной доли.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает кассационную жалобу необоснованной, а судебные акты – не подлежащими отмене, исходя из следующего.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 12 названного закона, предусматривающей особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 этого закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе

- завещать свою земельную долю,

- отказаться от права собственности на земельную долю,

- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление,

- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот земель сельскохозяйственного назначения закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, из содержания изложенных норм следует, что право на покупку земельной доли в случае принятия собственником решения о ее продаже возникает в равной степени как у другого участника долевой собственности, так и у сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности.*

Как следует из материалов дела, через средства массовой информации доведено решение администрации о продаже находящейся в муниципальной собственности Белоярского сельсовета земельной доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:04:000000:166.

Намерение приобрести долю выразили ООО «Алтай», являющееся участником долевой собственности, и глава КФХ Щепилова С.В. как лицо, фактически использующее земельный участок с кадастровым номером 19:04:000000:166 в сельскохозяйственной деятельности.

Как было отмечено выше, в силу положений статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующий земельный участок, находящийся в долевой собственности, имеет равные права на его приобретение с другими сособственниками участка, а продавец в этом случае вправе продать свою долю такому лицу без уведомления других собственников.

Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Кодекса).

Оценив представленные в подтверждение факта использования земельного участка Щепиловой С.В. в целях сельскохозяйственного производства в материалы дела доказательства (в том числе договоры аренды земельных участков, заключенные с Силиным И.П. и Анненко Б.И), суды мотивированно не приняли их в качестве достаточных и относимых доказательств осуществления Щепиловой С.В. сельскохозяйственной деятельности на земельном участке с кадастровым номером 19:04:000000:166.

Иных доказательств, в том числе подтверждающих получение земельного участка во владение Щепиловой С.В., оплату аренды, несения расходов на обработку участка и прочих расходов, а также доказательств наличия у Щепиловой С.В. каких-либо других прав на указанный земельный участок не представлено.

Таким образом, ответчиками не подтверждено право Щепиловой С.В. на покупку земельной доли».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.