Между собственником нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме

1340

Вопрос

Между собственником нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме, и управляющей компанией был заключен договор по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Собственник продал данные нежилые помещения новому собственнику (договор зарегистрирован, свидетельство о праве собственности новым собственником получено, акт приема-передачи подписан). Новый собственник никаких договоров с управляющей компанией не заключал. Управляющая компания продолжает начислять плату за управление многоквартирным домом, по договору заключенному со старым собственником (настаивая на оплате данных расходов старым собственником), руководствуясь пунктом договора, по которому собственник помещения должен предупредить управляющую компанию за 1 месяц о расторжении договора при смене собственника помещения. Вопрос: правомерны ли требования управляющей компании; или к данной ситуации применим п. 5 ст.153 ЖК РФ (несмотря на то, что помещения нежилые, но находятся в жилом многоквартирном доме); или существуют другие императивные нормы, по которым обязанности по содержанию общего имущества переходят к собственнику нежилого помещения с момента приобретения им прав на данные помещения

Ответ

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 37, частями 1 и 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника, пропорциональной размеру общей площади указанного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения — ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона с момента возникновения права собственности.

При отсутствии заключенного с собственником нежилого помещения договора на содержание жилого дома, в силу возложенного на собственника бремени содержания имущества, между управляющей компанией и собственником возникают фактические правоотношения по оказанию услуг.

При этом новый собственник вправе оспорить размер платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и методику ее расчета.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 12.11.2012 №№ А43-29852/2011, Ф01-4560/2012

«общество с ограниченной ответственностью «Городская домоуправляющая компания» (далее — Компания) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу «Тандер» (далее — ЗАО «Тандер») о взыскании 64 078 рублей 92 копеек задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, 1674 рублей 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.06.2011 по 24.10.2011 и понуждении ответчика заключить договор на долевое участие в содержании общего имущества многоквартирного дома.

Исковые требования основаны на статьях 36 — 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением собственником нежилого помещения, находящегося в управляемом истцом многоквартирном жилом доме, обязанности по содержанию общего имущества в доме с июня по сентябрь 2011 года и уклонением ЗАО «Тандер» от заключения договора на долевое участие в содержании общего имущества многоквартирного дома.

К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тандем» (далее — Общество).

Компания в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила исковые требования и просила взыскать с ответчиков задолженность за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома с июня по декабрь 2011 года в размере 112 138 рублей 11 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами с 01.06.2011 по 24.10.2011 в размере 1674 рублей 60 копеек и обязать ответчиков заключить договор.

Суд первой инстанции отклонил ходатайство об увеличении размера исковых требований в части взыскания долга с октября по декабрь 2011 года и решением от 23.03.2012 удовлетворил заявленные требования частично: взыскал с Общества в пользу Компании 56 318 рублей 90 копеек долга, в иске к ЗАО «Тандер» отказал.

При принятии решения суд руководствовался статьями 36, 39, 155, 158, 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 210, 249, 290, 395, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обязанности Общества, являющегося собственником нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома*.

Постановлением от 06.07.2012 суд апелляционной инстанции оставил решение от 23.03.2012 без изменения по тем же мотивам.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 23.03.2012 и постановление от 06.07.2012 и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

В качестве основания для отмены судебных актов заявитель указал на то, что истец в нарушение статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации не представил Обществу платежные документы для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и доказательства оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Компания и ЗАО «Тандер», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Кассационная жалоба рассмотрена без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 23.03.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2012 по делу № А43-29852/2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах указанных в кассационной жалобе доводов.

Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 1 469,7 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Выкса, микрорайон Гоголя, дом 18. Данный факт сторонами не оспаривается.

Общим собранием собственников данного многоквартирного жилого дома 21.05.2011 принято решение об избрании Компании управляющей организацией.

Договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме сторонами не заключен.

По расчету Компании задолженность собственника указанного нежилого помещения, находящегося в жилом многоквартирном доме, за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома составила 64 079 рублей 92 копейки.

Ненадлежащее исполнение собственником обязательств по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого многоквартирного дома явилось истцу поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя Общества, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 37, частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника, пропорциональной размеру общей площади указанного помещения.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В пункте 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.

Суды установили, что Компания, являясь управляющей организацией, оказывала действия по организации и выполнению работ по обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома № 18 по улице Гоголя города Выксы Нижегородской области в спорный период.

Общество, являясь собственником доли в праве общей собственности на общее имущество дома, фактически пользовалось услугами управляющей организации.

При отсутствии заключенного с собственником нежилого помещения договора на содержание жилого дома, в силу возложенного на ответчика бремени содержания имущества между истцом и Обществом возникли фактические правоотношения по оказанию услуг.

Факту оказания услуг корреспондирует обязанность по их оплате. Размер платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и методику ее расчета Общество не оспаривает.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств оплаты понесенных истцом расходов по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Следовательно, суды правомерно удовлетворили исковые требования Компании с учетом доли Общества в праве общей собственности на общее имущество в спорном многоквартирном доме.

Довод заявителя о том, что истцом не доказан факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являлся предметом рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонен, поскольку содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются деятельностью истца, поэтому фактически на ответчика возлагается обязанность доказывания, что истец ненадлежащим образом исполняет свои обязанности. Обществом таких доказательств в материалы дела не представлено.

Кроме того, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, Компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Аналогичная позиция высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10.

Отсутствие у Общества платежных документов, вопреки его доводам, не является основанием для освобождения Общества от установленной жилищным законодательством обязанности по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам".

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 22.06.2012 № А05-9262/2011

«Как предусмотрено статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 названного Кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги*.

Принадлежность спорных помещений муниципальному образованию на праве собственности Мэрия не оспаривает.

Судом установлено, что договором от 01.07.2008, заключенным между Мэрией и Обществом, утверждены годовые расходы и установлен порядок определения стоимости содержания и ремонта домов, предоставлению коммунальных услуг — на основании Решения N 406, что за 2008 год составило 8 руб. 02 коп. за 1 кв. м.; тариф на капитальный ремонт решениями общих собраний собственников от 01.01.2009 утвержден в размере 3 руб. 60 коп. (с налогом на добавленную стоимость).

Ответчик, являясь собственником нежилых помещений, расположенных в домах N 7 по ул. Юности (помещения площадью 92,6 кв. м и 17,2 кв. м), N 23 по Троицкому пр. (помещения площадью 50,9 кв. м и 275,7 кв. м), N 36 по Обводному пр. (помещение площадью 38,6 кв), N 11 Котласской ул. (помещение площадью 78,8 кв. м) и N 108, коп. 2 по Школьной ул., д. 108 корп. 2 (помещение площадью 11,7 кв. м) города Архангельска, свои обязанности по несению расходов на содержание и ремонт общего недвижимого имущества пропорционально доле в праве собственности не исполнил, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 121 776 руб. 26 коп., подлежащая взысканию в пользу Общества.

Довод Мэрии об отсутствии надлежаще утвержденных тарифов на содержание и ремонт общего имущества домов применительно именно к нежилым помещениям, не соответствует условиям договора от 01.07.2008, заключенного в отношении помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, — без деления на жилые и нежилые, и статей 39, 158 ЖК РФ, где освобождение собственников нежилых помещений от несения таких расходов также не предусмотрено.

Пунктом 3.4.5 договора от 01.07.2008 установлена обязанность Общества заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов для предоставления собственникам и пользователям коммунальных услуг.

Пунктом 5.3 договора определено, что размер платы за коммунальные услуги определяется на основании цен (тарифов), устанавливаемых органами местного самоуправления муниципального образования «Город Архангельск» или органами государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом общей площади принадлежащего собственнику жилого помещения, иных количественных и качественных характеристик жилого помещения, нормативов потребления услуг, а при наличии индивидуальных приборов учета — объема (количества) потребления услуг. Стоимость подлежащих оплате коммунальных услуг мест общего пользования (подъезды, подвалы, чердаки), распределяется между собственниками и пользователями пропорционально площади занимаемых ими помещений.

Истец представил расчет потребленной, но не оплаченной Мэрией тепловой энергии по адресам ул. Юности, д. 7 и ул. Школьная, д. 108, корп. 2, на общую сумму 164 589 руб. 30 коп. Расчет проверен судами и признан правильным.

Возражая против выводов судов, Мэрия полагает, что суды без достаточных оснований признали обоснованным применение Обществом в расчете тарифов, установленных решением N 406 для собственников помещений, а не для нанимателей. Истец должен был доказать фактически понесенные расходы. Величину тепловых нагрузок, установленных теплоснабжающей организацией (открытым акционерным обществом «ТГК N 2», далее — ОАО «ТГК N 2») на основании договора, заключенного с Обществом, истец с ответчиком, не являющимся стороной этого договора, не согласовывал. Расчетный метод определения количества отпущенной в жилые помещения тепловой энергии применен, как считает Мэрия, необоснованно, поскольку в помещениях, принадлежащих муниципальному образованию, приборы учета не установлены и следовало применить норматив потребления. Кроме того, по мнению ответчика, Общество не доказало сам факт потребления им теплоэнергии и обоснованность применения температурных величин, использованных при расчете (не представлена справка Гидрометцентра).

Суд кассационной инстанции не может согласиться с позицией подателя жалобы.

По смыслу статьи 155 ЖК РФ законодатель указывает на единую обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги.

Потребителем (абонентом) по договору теплоснабжения является истец, который, в свою очередь, по отношению к Мэрии является исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению в многоквартирном доме, где расположены принадлежащие ответчику помещения.

В силу статей 153 — 158 ЖК РФ и пункта 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее — Правила N 307), именно на ответчике, как собственнике помещений, лежит обязанность по оплате коммунальных услуг перед истцом, как поставщиком коммунальной услуги.

Передача помещения собственником иным лицам не освобождает первого от обязанности оплачивать коммунальные услуги, равно как и от расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Применение тарифов, установленных органами местного самоуправления муниципального образования «Город Архангельск» или органами государственной власти субъекта Российской Федерации для собственников жилых помещений, согласовано в договоре от 01.07.2008 (пункт 5.3).

По положениям части 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии — нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

По положениям абзаца второго пункта 15 Правил N 307 в случае, если исполнителем является управляющая организация, расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной и горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

Подпунктами «а» и «б» пункта 19 Правил N 307 предусмотрено, что при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за отопление и ГВС определяется в соответствии с подпунктами 1 и 3 пункта 1 приложения N 2 к названным Правилам, которыми установлена формула определения размера платы, предусматривающая применение такого показателя, как норматив потребления соответствующей коммунальной услуги.

В силу пункта 20 Правил N 307 при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении определяется для отопления — в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 приложения N 2 к Правилам. При этом исполнитель производит 1 раз в год корректировку размера платы за отопление в порядке, установленном подпунктом 2 пункта 1 приложения N 2 к названным Правилам.

Таким образом, при отсутствии средств измерения в жилых домах объем отпущенной тепловой энергии должен определяться ресурсоснабжающей организацией согласно пунктам 19 и 20 Правил N 307, на основании нормативов потребления коммунальных ресурсов, рассчитываемых в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306 (далее — Правила N 306).

Согласно пунктам 14 и 20 Правил N 306 для установления нормативов потребления коммунальных услуг необходимо их определить либо рассчитать по формулам, установленным в приложении к данным Правилам; при установлении нормативов потребления коммунальных услуг применяются метод аналогов, экспертный метод и расчетный метод.

В пункте 23 Правил N 306 установлено, что расчетный метод применяется, если результаты измерений коллективными (общедомовыми) приборами учета в многоквартирных домах или жилых домах с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства и климатическими условиями отсутствуют или их недостаточно для применения метода аналогов, а также, если отсутствуют данные измерений для применения экспертного метода.

Приборы учета в помещениях ответчика отсуствуют. Судом установлено, что расчет произведен Обществом по установленным тарифам, факт поставки тепловой энергии в помещения ответчика и ее оплаты истцом энергоснабжающей организации (ОАО «ТГК N2») подтвержден отзывом ОАО «ТГК N2», счетами-фактурами, выставленными ОАО «ТГК N2» в адрес истца, ведомостями энергопотребления, карточками счета об оплате истцом тепловой энергии ОАО «ТГК N 2».

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Оспаривая расчет, подготовленный истцом, Мэрия не представила доказательств применения неправильных величин, в том числе температурных показателей, собственный расчет не составила.

Поскольку ответчик своевременно не оплатил оказанные ему услуги, то Общество в соответствии со статьей 395 ГК РФ начислило проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6715 руб. 73 коп".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.