1. Возможно ли продать часть доли в праве собственности на недвижимое имущество в период реконструкции этой недвижимости (не завершена, не введена в эксплуатацию, реконструкция не ведется)

188

Вопрос

1. Возможно ли продать часть доли в праве собственности на недвижимое имущество в период реконструкции этой недвижимости (не завершена, не введена в эксплуатацию, реконструкция не ведется). При этом недвижимость в общей долевой собственности (не долевое строительство, административное здание). 2. Конкурсный управляющий признает эту сделку (продавец - банкрот, покупатель - кредитор) ничтожной, поскольку полагает, что при реконструкции продажа доли в праве запрещена так как продавец не являлся на момент продажи собственником доли в реконструированном здании, изменился адрес и этажность объекта на момент продажи. В то же время оставшуюся часть доли должника конкурсный управляющий выставила на торги со старым адресом и этажностью. Т.е. на лицо противоречия в действиях конкурсного управляющего- с одной стороны он заявляет, что должник не является собственником и не вправе был отчуждать часть доли до введения реконструкции в эксплуатацию, с другой выставляет долю должника на торги. Может ли конкурсный кредитор - покупатель обжаловать действия конкурсного управляющего по выставлению доли должника на торги или предпринять иные действия с тем, что бы обязать конкурсного управляющего отказаться от иска о признании сделки недействительной

Ответ

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

 

Реконструируемый объект является объектом незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в порядке ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

В том случае, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, продавец вправе беспрепятственно произвести отчуждение части доли в праве собственности. Если же право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, продавец вправе реализовать часть доли в праве собственности на недвижимое имущество в состоянии до начала реконструкции, либо на недвижимость, которая будет создана в будущем п. 2 ст. 455 ГК РФ.

В возражении конкурсному управляющему возможно сослаться на п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где сказано, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Статья 129 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет полномочия конкурсного управляющего.

Так, согласно п. 3 указанной статьи конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Обязанность конкурсного управляющего по продаже имущества должника, включенного в конкурсную массу, посредством торгов установлена статьей 139 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ«.

Согласно п. 1 ст. 145 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ конкурсный управляющий может быть отстранен арбитражным судом от исполнения обязанностей конкурсного управляющего:

— в связи с удовлетворением арбитражным судом жалобы лица, участвующего в деле о банкротстве, на неисполнение или ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей при условии, что такое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей нарушило права или законные интересы заявителя жалобы, а также повлекло или могло повлечь за собой убытки должника либо его кредиторов.

Таким образом, обязать конкурсного управляющего отказаться от иска о признании сделки недействительной невозможно, так как это часть его обязанностей, но конкурсный кредитор вправе обжаловать действия конкурсного управляющего по выставлению доли должника на торги при условии, что данные действия нарушили права или законные интересы конкурсного кредитора, а также повлекли или могли повлечь за собой убытки должника либо его кредиторов.

Согласно ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО от 24.02.2011 № А33-1563/2010

«Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок*.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных названной нормой права, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно пункту 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в открытом аукционе может участвовать любое лицо.

Согласно протоколу проведения открытых торгов по продаже имущества ООО «Ермак» и подведения его итогов от 27.01.2010 оспариваемые торги проведены в форме аукциона.

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целью проведения торгов в форме аукциона является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь.

Законный интерес потенциального участника торгов состоит в том, чтобы иметь равную с другими претендентами возможность принимать участие в публичных торгах. В случае ненадлежащего извещения о публичных торгах этот интерес нарушается.

Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными.

В силу пункта 2 статьи 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4-19 статьи 110 этого же Федерального закона.

В соответствии с пунктами 9,10 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный управляющий (организатор торгов) обязан опубликовать не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов сообщение о продаже предприятия (имущества) должника в порядке, установленном статьей 28 этого же Федерального закона, и в печатном органе по месту нахождения должника. При этом в сообщении о продаже предприятия (имущества) должны содержаться следующие сведения: о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия (имущества); порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (имущества) (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок его внесения, реквизиты счетов, на которые вносится задаток, проект договора о задатке; начальная цена продажи предприятия (имущества); величина повышения начальной цены продажи предприятия (имущества) («шаг аукциона») в случае использования открытой формы подачи предложений о цене; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия (имущества); сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Сообщение в местном печатном органе (газете «Ангарская правда») о проведении аукциона конкурсным управляющим было опубликовано менее чем за тридцать дней до проведения торгов (01.01.2010 — дата опубликования сообщения в газете «Ангарская правда», 27.01.2010 — дата проведения торгов), в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что конкурсным управляющим допущены нарушения порядка извещения о проведении торгов. Опубликование сообщения в газете «Коммерсантъ» не устраняет нарушения императивного правила, содержащегося в пункте 9 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», об опубликовании сообщения в печатном органе по месту нахождения должника в срок не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

В нарушение пункта 10 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в опубликованных конкурсным управляющих сообщениях не содержатся сведения о перечне представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению. Судами первой и апелляционной инстанций правомерно указано на то, что возможность получения названных сведений от конкурсного управляющего не может быть признана надлежащим исполнением обязанности по публикации самих сведений.

Из текста опубликованных конкурсным управляющим сообщений следует, что продаже на торгах подлежало следующее имущество: сооружение (сооружение транспорта), 2001 г.с., площадью 519,7 кв.м.; нежилое здание 2001 г.с., площадью 50 кв.м.; нежилое здание, 2000 г.с., площадью 688,7 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Богучанский район, п.Октябрьский.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанные в сообщениях характеристики объектов недвижимости не позволяют идентифицировать потенциальным покупателям объекты, подлежавшие продаже на торгах. В извещении о проведении торгов не указаны такие идентифицирующие признаки недвижимого имущества, как конкретное наименование, подробное описание, этажность, кадастровый номер, характеристика и кадастровый номер земельного участка, на котором расположены объекты; документы, подтверждающие основания возникновения на них права.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что в нарушение пункта 10 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в извещении о проведении торгов не установлен срок внесения задатка, не указаны дата, время и место подведения результата торгов.

Не содержатся в извещении конкурсного управляющего также сведения о дате и времени начала подачи заявок, времени окончания подачи заявок, конкретного места приема заявок, тогда как в извещении о проведении торгов в обязательном порядке должны содержаться, согласно пунктам 3.1, 4.3 Положения о порядке продажи имущества, сведения о порядке, сроке, времени и месте представления заявок на участие в торгах, прием заявок должен начинаться с даты, объявленной в информационном сообщении о проведении аукциона.

В соответствии с пунктом 8 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

Пункт 4.3 Положения о порядке продажи имущества, предусматривающий то, что прием заявок осуществляется в течение не менее 25 календарных дней с даты, объявленной в информационном сообщении о проведении аукциона, противоречит пункту 8 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем конкурному управляющему следовало руководствоваться требованиями Закона.

В соответствии со статьей 112 Трудового кодекса Российской Федерации нерабочими праздничными днями в Российской Федерации являются в том числе: 1, 2, 3, 4 и 5 января — Новогодние каникулы, 7 января — Рождество Христово.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что последний день подачи заявок на участие в аукционе по продаже имущества ООО «Ермак» в связи с опубликованием извещения о проведении торгов 01.01.2010 — 12.02.2010, а если проводить расчет с даты опубликования извещения в газете «Коммерсантъ» (26.12.2009) — 08.02.2010. Установленный конкурсным управляющим срок для подачи заявок — 25.01.2010 не соответствует требованиям действующего законодательства.

Заявка на участие в торгах по продаже имущества ООО «Ермак» была подана истцом с соблюдением срока, установленного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» для подачи заявок на участие в торгах, в связи с чем указанная заявка подлежала принятию организатором торгов.

Арбитражный суд Красноярского края при оценке проведения открытых торгов по продаже недвижимого имущества ООО «Ермак» на соответствие действующему законодательству установил факты нарушения закона, а поэтому правомерно, по иску потенциального покупателя, права и законные интересы которого были нарушены, признал торги недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги*, в связи с чем Арбитражный суд Красноярского края имел правовые основания для признания недействительным договора купли-продажи от 08.02.2010.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку по признанному недействительным договору купли-продажи гр.Игнатьев Е.А. получил недвижимое имущество, а ООО «Ермак» — денежные средства, суд первой инстанции, признав оспариваемый договор купли-продажи недействительной сделкой, в порядке применения последствий его недействительности возложил на гр.Игнатьева Е.А. обязанность возвратить ООО «Ермак» недвижимое имущество, а на ООО «Ермак» — возвратить гр.Игнатьеву Е.А. полученные по договору денежные средства.

Применяя двустороннюю реституцию, суд первой инстанции правильно применил положения указанных норм материального права.

Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом были исследованы доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии фактов нарушений правил при организации и проведении торгов имуществом должника, на которые указано в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания, позволяющего признать такие торги недействительными.

Эти выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в деле доказательствам".

2. Статья: Недобросовестное ведение конкурсного производства. Как отстранить арбитражного управляющего



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль