Ответственность за отказ от заключения договора

557

Вопрос

Прошу разъяснить ситуацию при которой собственник не заключает договор управления МКД и тоже самое с ООО на предоставление коммунальных услуг. Вопрос: Какая ответственность предусмотрена за не заключение договора управления с управляющей компанией? Что гразит ООО арендатору за пользование помещением без договора на оказание коммунальных услуг? Какая ответственность предусмотрена за использование Департаментом Имущества аренды помещения ООО без заключения договора на оказание коммунальных услуг?

Ответ

Ответственность за отказ от заключения договора не предусмотрена, так как нет обязанности по заключению такого договора (ст. 421 ГК РФ). Арендатор и вовсе не обязан заключать такой договор, так как заключает его только собственник (Постановление ВАС РФ от 04.03.2014 №17462/13).

В зависимости от конкретных обстоятельств возможно только привлечение к гражданско-правовой ответственности и взыскание неосновательного обогащения по ст. 1102 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Можно ли прописать в договоре условие о том, что арендатор обязан заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

Да, можно.

Однако нужно иметь в виду следующее.

1. Арендатор может самостоятельно заключить только договор электроснабжения с энергоснабжащей организацией. В отношении других потребляемых услуг (теплоснабжение, водоснабжение и др.) арендатор самостоятельно заключить такой договор, скорее всего, не сможет.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это вытекает из статьи 539Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод разделяется судебной практикой. Согласно позиции арбитражных судов для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией не важно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

Согласно Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другое (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договорарендатор не имеет возможности.

2. Если арендатор, вопреки условиям договора, не заключит подобный договор, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения. Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452 и в постановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13*.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что если арендатор в нарушение условий договора аренды не заключит договор на предоставление услуг с коммунальными службами, то обязанность по оплате стоимости коммунальных услуг лежит на арендодателе

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме.

По условиям договора арендатор был обязан самостоятельно заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами на общее имущество дома, которое он будет использовать, пропорционально арендуемой площади.

Арендатор выполнил эту обязанность и заключил договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с ГУП ДЕЗ района.

После этого на общем собрании собственников помещений по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом было принято решение заключитьдоговор с другой управляющей организацией.

Договор с прежней управляющей компанией был расторгнут. Однако договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с новой управляющей организацией арендатор не заключил.

Поскольку арендатор не исполнял обязательства по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также не вносил платежи за предоставленные коммунальные услуги, новая управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к арендатору и арендодателю о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг и пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к арендатору в полном объеме, арендодатель (собственник помещений) был признан ненадлежащим ответчиком.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды пришли к выводу о том, что арендатор, будучи непосредственным потребителем коммунальных услуг, должен вносить управляющей организации плату за предоставленные коммунальные услуги, а также плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена в статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Суды также отметили, что собственник в силу заключенного с арендатором договора аренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

Бремя содержания имущества возложено на его собственника (ст. 210 ГК РФ).

Собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые заключены с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

В законах не содержится норм, которые возлагали бы обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении арендатора, исходили из наличия в договоре аренды обязанности заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами. По мнению судов, это подтверждало наличие исключения из общего правила, которое установлено в статье 210 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги, в действительности не был заключен. Стороной договора аренды истец не является. Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника нести коммунальные расходы.

Необоснованной также является ссылка судов на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, где предусматривается обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено в законе или договоре аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием для возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, которое расположено в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с арендатора нежилого помещения были необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452).

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на арендодателе как собственнике здания, несмотря на то что в договоре аренды стороны пришли к соглашению о том, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, в котором было предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение.

Договор теплоснабжения здания не был заключен ни собственником здания, ни арендатором, оплата тепловой энергии не производилась.

Энергоснабжающая организация, которая осуществляла поставку тепловой энергии через присоединенную сеть в арендованное здание, обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику здания о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд первой инстанции исходил из того, что собственник здания не являлся потребителем тепловой энергии, здание было сдано в аренду и собственник возложил на арендатора обязанность производить оплату коммунальных услуг.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что здание в спорный период отапливалось, в связи с чем отказ в иске является необоснованным.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции счел, что собственник здания не может быть признан потребителем (абонентом) тепловой энергии по смыслу статьи 539 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в спорный период здание было передано в аренду другому лицу, а сам собственник не владел энергопринимающим устройством. Поэтому в данном случае основания для взыскания неосновательного обогащения с собственника здания отсутствуют.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и указал следующее.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено в законе или в договоре (ст. 210 ГК РФ). Поэтому арендодатель как собственник здания в силу закона несет расходы на его содержание, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, а потому не может создавать обязанностей для третьих лиц, которые не участвуют в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Арендодатель как собственник здания не оплатил тепловую энергию, которая была поставлена энергоснабжающей организацией, в результате чего обогатился за счет последнего.

Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в принятом постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам, если для этого нет других препятствий (постановление Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13).

Однако это не значит, что арендатор будет освобожден от уплаты стоимости коммунальных услуг в период пользования им объектом аренды. Арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении таких расходов, и суд такой иск удовлетворит (разумеется, если в соответствии с условиями договора расходы на коммунальные услуги не входят в состав арендной платы, которую арендатор уже выплатил). В противном случае получилось бы, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.