Физическое лицо в 1999 году приобрело нежилую недвижимость с постройкой (вторым этажом), которая ни за кем не зарегистрирована, но значится в техпаспорте (старом) БТИ.

50

Вопрос

Физическое лицо в 1999 году приобрело нежилую недвижимость с постройкой (вторым этажом), которая ни за кем не зарегистрирована, но значится в техпаспорте (старом) БТИ. Предыдущий собственник также приобретал указанную недвижимость с этой постройкой. Вопрос: Можно ли, в данном случае, воспользоваться положениями пункта 3 статьи 234 ГК РФ (Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.) и попытаться через суд узаконить право собственность через приобретательную давность? Есть ли судебная практика по этому вопросу

Ответ

: Исходя из текста Вашего вопроса, в данной ситуации здание было реконструировано предыдущим владельцем и в настоящий момент соответствует признакам самовольной постройки, право собственности на которую может быть признано в судебном порядке (п.3 ст.222 ГК РФ).

 

Как показывает анализ правоприменительной практики суды при рассмотрении споров в подобных ситуациях не признают право собственности в силу приобретательной давности (например, см. Постановление ФАС СЗО от 12.05. 2011 № А13-3707/2010)

Таким образом, для того, чтобы узаконить указанное право собственности собственнику реконструированного здания необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, предварительно предприняв меры для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии со ст.55 Гр К РФ.

Исковое заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения самовольной постройки (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). Истцом в данном случае выступает застройщик (лицо, которое возвело самовольную постройку), ответчиком — администрация соответствующего района, на территории которого находится самовольная постройка. Исковые требования истец должен обосновать со ссылкой на п.3 ст.222 ГК РФ.

Как показывает анализ правоприменительной практики, к исковому заявлению необходимо приложить документы, содержащие описание постройки (технический или кадастровый паспорт), документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, доказательства того, что постройка соответствует требованиям СНиП, а также требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности и не нарушает права и законные интересы других лиц (такими доказательствами являются заключения уполномоченных органов в сфере пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, заключения строительной экспертизы и др.).

Также необходимо представить в суд доказательства того, что истец предпринимал меры, направленные на получение разрешения на строительство в порядке, предусмотренном ст. 51, 55 ГрК РФ. В противном случае существует риск, что суд откажет в удовлетворении исковых требований, основываясь на том, что обращение истца в суд без принятия мер по оформлению разрешения на строительство в надлежащем порядке направлено на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку является злоупотреблением правом на обращение в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ. Такая правовая позиция содержится в ряде судебных решений (в частности, Постановление 6 ААС от 15.02. 2013 № А63-9611/2011).

У истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился даже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41-10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самовольную постройку будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03-8721/2010).

Разъяснения по поводу разрешения судами споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку даны в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Согласно п.25 Постановления если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В соответствии с п.26 Постановления рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Также по данному вопросу Вы можете ознакомиться со статьей Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде.

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку составляется по общим правилам составления исковых заявлений.

(При составлении данного искового заявления Вы можете использовать форму Исковое заявление в арбитражный суд о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество).

Пример судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку: Постановление 5 ААС от 03.12. 2012 № 05АП-9236/2012.

11.06.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.