Договор купли-продажи нежилых производственных помещений

59

Вопрос

Ситуация следующая. В 2002 г. ОАО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилых производственных помещений с отсрочкой платежа. Соответственно, возникло обременение. В 2003 году ООО полностью расплатилось по договору, что подтверждается актом сверки и справкой ОАО. Но обременение сторонами так и не было снято. ОАО ликвидировалось. В 2013 году ликвидировалось и ООО. Причем в ООО учредитель, директор, и ликвидатор одно и тоже физическое лицо. В настоящий момент учредитель хочет оформить парво собственности на нежилые помещения на себя. По факту, обратиться в регистрационный орган для снятия обременения (перед подачей заявления на переход права) некому, заявителя нет, т.к. оба юр. лица ликвидированы. И, собственно, вопрос: Следует ли сначала, всё таки, обратиться в регистрирующий орган и получить отказ в снятии обременения или стоит сразу обратиться в суд для снятия обременения, а потом уже обратиться с заявлением на переход права?

Ответ

 Считаем, что необходимо сначала зарегистрировать переход права собственности на объект залога, после чего собственник имущества вправе обратиться в суд с требованием о прекращении залога в связи с ликвидацией залогодателя и залогодержателя имущества.

Согласно судебной практике, залог как акцессорное обязательство прекращается с прекращением основного обязательства и помимо общего порядка прекращения залогового обязательства закон предусматривает перечень специальных оснований прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Между тем по правилам ст. 64 ГК РФ в случае ликвидации юридического лица залог прекращается, а право залогодержателя трансформируется в его право получить удовлетворение в третью очередь в приоритетном порядке перед другими кредиторами (Постановление ФАС ЗСО от 27.04.2006 № Ф04-6899/2005(20697-А46-11).

Будучи залогодателем, имея соответствующие документы о ликвидации залогодержателя, а также о прекращении обеспеченного залогом обязательства (доказательства об оплате по договору), залогодатель вправе в соответствии со ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ требовать погашения регистрационной записи об ипотеке (Постановление ФАС ПВО от 02.03.2006 № А55-8327/05-10).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: В каких случаях договор о залоге прекращается

«Договор о залоге может быть прекращен в следующих случаях (ст. 352 ГК РФ)*:

  • С прекращением обеспеченного залогом обязательства.
  • Если заложенное имущество возмездно приобрело лицо, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
  • По решению суда при грубом нарушении залогодержателем или залогодателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения предмета залога (п. 3 ст. 343 ГК РФ).
  • В случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога (ст. 345 ГК РФ).
  • В случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, в том числе если он оставил за собой предмет залога, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
  • В случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным*.
  • В случае изъятия заложенного имущества (за исключением перехода прав на это имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения) (п. 1 ст. 353 ГК РФ).
  • В случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1 ГК РФ).
  • В случаях передачи залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу без одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику (если иное не предусмотрено законом) (п. 2 ст. 354 ГК РФ).
  • При переводе долга по обязательству, обеспеченному залогом, на другое лицо (если иное кредитор и залогодатель не предусмотрели в своем соглашении) (ст. 355 ГК РФ).
  • Иные случаи, предусмотренные законом или договором*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.