Регистрация договора долевого строительства в 2007 г.

18

Вопрос

17.01.2007 г. был заключен договор на долевое участие в строительстве скважины. Была информация, что этот договор не нужно было регистрировать в органах юстиции. Нужно ли было регистрировать в то время данный договор, и если нет, то согласно какому закону?

Ответ

Договоры долевого участия в строительстве, заключенные в 2007 г. подлежали регистрации. Так, согласно ч. 1 и 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции от 01.01.2007 г.) договор об участии в долевом строительстве объектов недвижимости является двухсторонней сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон и подлежит государственной регистрации.

Тем не менее, следует отметить, что само по себе наименование договора не влияет на правовую квалификацию данного договора, поскольку, как следует из смысла пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 г. № 18, выражающего правовую позицию по вопросу методологии оценки правовой природы договора, при квалификации правоотношений участников спора судам необходимо исходить из признаков договора независимо от наименования договора, названия его сторон в тексте документа. Квалифицируя договор, возможно ссылаться на разъяснения ВАС РФ, которые в настоящее время применяются судами. Так, в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора

«Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <…> в форме капитальных вложений»Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон – они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <...> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).

Исключение − инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12).

Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8131219223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.

Договор купли-продажи будущей недвижимости

Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.
Возможный выход:обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 5155 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Основной недостаток этого варианта – невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.

Договор простого товарищества

Существенных условий договора простого товарищества три: о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении (внесении) ими вкладов (ст. 1041 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.11 по делу № А12-2274/2011).

Другой распространенный вариант – договор инвестирования по модели простого товарищества. Договор квалифицируется как простое товарищество, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54).

По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. Однако стороны вправе своим соглашением предусмотреть и раздельный режим собственности в отношении имущества, которое используется для достижения общей цели (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Режим собственности может быть выбран отдельно для передаваемого имущества и для плодов и доходов (то есть помещений, долей в объекте). Тем самым, выбирая режим собственности, стороны могут изменять и порядок приобретения прав на объект, а значит, инвестор может использовать эту возможность для защиты своих интересов.

Если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на участок (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.12 по делу № А70-10722/2011).

Режим общей долевой собственности. Если стороны выберут режим общей долевой собственности на участок, на основании договора необходимо зарегистрировать права обоих товарищей на участок, так как право собственности инвестора возникнет только после этого (ст. 8п. 1 ст. 131, ст. 219п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абз. 2 п. 7 постановления № 54). В таком случае оба товарища (застройщик и инвестор) приобретут статус застройщика как собственники участка. Это позволит сторонам одновременно после реализации инвестпроекта зарегистрировать право собственности на части объекта. Поэтому при наличии утвержденной проектной документации желательно сразу включить в инвестдоговор положение о распределении конкретных помещений.

К недостаткам этого варианта можно отнести следующее. Поскольку обе стороны будут иметь статус застройщиков, разрешение на строительство также придется получать на имя обеих компаний (если только договором не предусмотрено, что ведение дел товарищей ведет одна из сторон). Ни закон, ни судебная практика не содержат прямого ответа на вопрос, возможно ли получение разрешения настроительство одного объекта на двух (и более) застройщиков. Правоприменительная практика в различных регионах отличается: автору известны случаи, когда такие разрешения выдаются (например, в Санкт-Петербурге) и, напротив, не выдаются (в Москве). Эту неопределенность можно устранить так: один из товарищей (застройщик) получает разрешение на строительство, и только после этого стороны оформляют долевую собственность на участок. В данном случае рисков для реализации проекта нет: при переходе прав на участок ранее выданное разрешение настроительство сохраняет свое действие в полном объеме (п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).

Недостаток: если у инвестора нет прав на участок, этот вариант ничем не лучше купли-продажи будущей недвижимости и даже имеет особые риски, связанные со спецификой простого товарищества.
Возможный выход: с помощью специальных условий договора можно сделать так, что инвестор тоже получит право собственности на участок. Когда земельный участок арендуется, простое товарищество – ненадежный вариант.

Несмотря на недостатки, этот вариант выгоден для инвестора. Во-первых, первичная госрегистрация прав собственности происходит у обеих сторон без возникновения первоначального права собственности только у владельца участка. Во-вторых, обе стороны будут иметь права на участок и объект в установленных долях, что позволяет инвестору воздействовать на первоначального владельца участка.

Режим раздельной собственности. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54). Такой вариант по своим правовым последствиям (с точки зрения возникновения прав на объект) аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: высока вероятность, что инвестор не сможет понудить застройщика к исполнению обязательств в натуре. Причем этот договор даже менее выгоден, чем договор купли-продажи будущей недвижимости, так как содержит дополнительные риски для инвестора, связанные с природой договора простого товарищества, к числу которых относятся, например, солидарная ответственность товарищей, разделение товарищами предпринимательских рисков (ст. 75 ГК РФ).

Аренда земельного участка с множественностью лиц. В качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок. В результате образуется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблема в том, что закон прямо предусматривает только один случай оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора: когда здание (помещения в нем), расположенное на неделимом земельном участке, находится в собственности нескольких лиц (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Правда, закон не содержит прямого запрета на совершение таких сделок, но невозможно исключить риск того, что в переоформлении и (или) государственной регистрации такого договора аренды может быть отказано, из-за чего потребуется судебный процесс с туманными перспективами. Кроме того, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.

Nota bene!

Застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участкестроительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

Передача земельного участка в аренду инвестору. Бывает, что застройщик передает земельный участок в аренду инвестору, в результате чего последний приобретает статус застройщика. С одной стороны, этот способ удобен и инвестору (он получает возможность контролировать строительство), и застройщику (ему не придется отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок). Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды (субаренды) заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.10 по делу № А57-4153/2008). Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды (субаренды) на участок или в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности).

Договор участия в долевом строительстве

Недостаток: заключение договора возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта (после получения разрешения настроительство, представления проектной документации). Кроме того, некоторые условия обременительны для застройщика.
Возможный выход:использовать, если инвестор подключается к проекту не «с нуля» и при условии, что застройщик не против этого варианта оформления отношений.

Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – закон № 214-ФЗ) регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ). Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения.

Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: получения разрешения настроительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Их выполнение возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта. Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах (предпроектные изыскания, проектирование и т. д.). На этих этапах заключение такого договора невозможно.

К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. Поскольку закон № 214-ФЗ принимался законодателем главным образом для защиты прав потребителей, он содержит ряд обременительных для застройщиков условий. В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Но этот договор обладает главным преимуществом – он гарантирует инвестору высокую степень защиты. Договор проходит госрегистрацию (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ). Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору: с момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 12 ст. 13 закона № 214ФЗ). Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ), что исключает злоупотребления на этой стадии. После подписания передаточного акта участник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ).

Как и в случае с куплей-продажей будущей недвижимости, при долевом строительстве инвестор не может требовать признания за собой права собственности на возводимую за его счет недвижимость (абз. 2 п. 4, абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому инвестор не сможет предъявить вещно-правовой иск и потребовать признания за ним права собственности на долю (помещения) в объекте незавершенного строительства (см. определения ВАС РФ от 04.04.13 № ВАС-4236/12от 21.03.13 № ВАС-13239/12от 27.12.12 № ВАС-17157/12от 19.03.12 № ВАС-2430/12)».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.