О приобретении квартиры иностранным гражданином

15

Вопрос

Может ли иностранный гражданин приобрести в собственно квартиру в многоквартирном доме в Анапе (Краснодарский край) с учетом требований ФЗ о введении в действие жилищного Кодекса, ст. 16.и Указа Президента РФ от 09.01.2011 № 26?

Ответ

Собственнику помещения в многоквартирном доме в силу закона принадлежит право общей собственности на земельный участок (ст. 36 ЖК РФ). Поэтому, если иностранный гражданин приобретет квартиру в многоквартирном доме, то у него возникнет право общей собственности на земельный участок. В ч. 3 ст. 15 ЗК РФ установлен запрет на приобретение в собственность земельных участков иностранными гражданами. Право общей собственности является видом права собственности. Таким образом, иностранный гражданин не может обладать земельным участком и на праве общей собственности.

Однако запрет установлен именно в отношении земельного участка, а не квартиры. Иностранные граждане по общему правилу равны в правах с гражданами России. Иное должно быть прямо указано в законах. Но так как закон не запрещает приобретать квартиры иностранным гражданам, в том числе в Анапе, то гражданин может приобрести такую квартиру. В тоже время право собственности на земельный участок у него возникнуть не сможет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

Изменили понятие земельного участка

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Это закрепляет пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

Кроме того, земельному участку, как любому другому объекту недвижимого имущества, должен быть присвоен кадастровый номер (п. 1 ст. 5 Закона о кадастре).

Из этого следует, что, предъявляя требования к индивидуализации земельного участка, закон делает акцент на описании его границ.

Однако в арбитражной практике перечень индивидуализирующих характеристик земельного участка шире. Как указал Президиум ВАС РФ, «вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости... Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений» (о значении вида разрешенного использования земельного участка см. постановления Президиума ВАС РФ от29 мая 2012 г. № 13016/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Ранее (до 1 марта 2015 года) земельным участком согласно Земельному кодексу РФ считалась часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗКРФ).

С 1 марта 2015 года статья 11.1 Земельного кодекса РФ, которая давала определение земельного участка, утратила силу.

Теперь вместо этого определения закон дает другое: земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Эта норма должна применяться системно, то есть вместе с положениями Закона о кадастре. Этот закон устанавливает, что в кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении земельного участка такой характеристикой является описание местоположения границ в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Нужно отметить, что в практике применения Земельного кодекса РФ судами существует иной подход к индивидуализации земельного участка. Так, Президиум ВАС РФ разъяснял, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации (п. 2.8 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 годы, утв. Президиумом Верховного суда РФ 2 июля 2014 г.).



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.