Право на взыскание задолженности по аренде при смене собственника помещения

35

Вопрос

В 2008 году Фирма А продала Фирме Б здание. В 2012 году Фирма Б сдала часть указанного здания в аренду компании С. В 2015 году сделка по продаже здания от Фирмы А к Фирме Б признана судом недействительной. Также Суд применил последствия недействительности в виде возврата здания Фирме А. В период с 2012 года по 2015 год арендатор помещений в данном здании не вносил арендные платежи. Вопрос: у какой фирмы возникло право требования арендных платежей с Фирмы С в указанный период с 2012 по 2015 годы? Варианты ответа:
- у Фирмы Б в соответствии с п. 23 ИП Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». То есть прежний собственник (Фирма Б) утрачивает, а новый (Фирма А) приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду только начиная с 2015 года, с момента регистрации записи о праве собственности Фирмы А в ЕГРП.
- у Фирмы А, поскольку право собственности установлено в судебном порядке и запись в ЕГРП следует за судебным актом.- иное...(например) указанную задолженность на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ Фирма А должна истребовать самостоятельно от Фирмы Б, но не от Фирмы С.

Ответ

 Усматриваются основания для предъявления продавцом имущества требования о взыскании неосновательного обогащения как с покупателя имущества, так и с арендатора имущества.

В силу ст.608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абзацы 1, 2 пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73).

В соответствии с абзацем третьим пункта 12 указанного Постановления при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

В соответствии со статьей 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Однако, учитывая, что на момент заключения договора аренды, арендодатель являлся собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, зарегистрированных в установленном законом порядке, оспоренных и признанных недействительными только позже, арендатор на момент заключения договора аренды являлся добросовестным арендатором в связи с чем, предъявления к нему требований о взыскании неосновательного обогащения суд может признать и неправомерным – см. Постановление ФАС МО от 05.08.2014 № А41-34293/13, Постановление 9 ААС от 07.05.2014 № А40-123715/13.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МО от 05.08.2014 № А41-34293/2013

<…>

«Как установлено судом и следует из материалов дела, между собственником ОАО «Мостелефонстрой» (продавец) и ЗАО «СК-Промсервис» (покупатель) были заключены договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества: № 1, № 2, № 3, № 4 от 03.12.2009 г. и № 01, № 02 от 22.02.2011 г., в рамках которых покупателю передано следующее недвижимое имущество: забор железобетонный, расположенный по адресу: г. Москва, Лихоборская набережная, вл. 5А соор. 2, инвентарный номер 45:277:002:000060920, протяженностью 408,24 м.; канализация, расположенная по адресу: г. Москва, Лихоборская набережная, вл. 5А соор. 1, инвентарный номер 45:277:002:000060910 протяженностью 27,18 м.; все здание, расположенное по адресу: г. Москва. Лихоборская набережная, д. 5 стр. 10, площадью 972,3 кв. м. Кадастровый (условный) номер 77020; все здание, расположенное по адресу: г. Москва, Лихоборская набережная, д. 5 стр. 11, площадью 15,7 кв. м. Кадастровый (условный) номер 77024; внутренние дороги склада Ховрино, назначение нежилое, протяженность 156 метров, площадь застройки 1526,0 кв. м, инв. № 45:277:002:000159880, лит. 2, расположенные по адресу: г. Москва, Лихоборская наб., вл. 5а; площадка двора под материальный склад Ховрино, назначение нежилое, протяженность 390 м, площадь застройки 3212,1 кв. м, инв. № 45:277:002:000159870, лит. 1, расположенная адрес: г. Москва, Лихоборская наб., вл. 5А.

В последствии, ЗАО «СК-Промсервис», являясь собственником вышеназванного недвижимого имущества на основании заключенных договоров купли-продажи, передало ООО «Компания «Электроснаб» во временное владение (аренду) по договору № 6 от 01.10.2012 г. недвижимое имущество: нежилое отапливаемое помещение - 635,7 кв. м; складское неотапливаемое помещение - 336,6 кв. м, общей площадью - 972,3 кв. м.; нежилое неотапливаемое помещение - 15,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Лихоборская наб., д. 5, стр. 10, стр. 11; площадку двора под материальный склад Ховрино, площадью застройки 3212,1 кв. м; внутренние дороги склада Ховрино, площадью застройки 1526,0 кв. м., что подтверждается актом приемки-передачи нежилых помещений в аренду от 01.10.2012 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2012 г. по делу № А40-79862/11-123-384Б ОАО «Мостелефонстрой» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2013 г. по делу № А40-79862/11-123-384Б договоры купли-продажи недвижимого имущества № 1, № 2, № 3, № 4 от 03.12.2009 г. и № 01, № 02 от 22.02.2011 г., заключенные между ОАО «Мостелефонстрой» и ЗАО «СК-Промсервис», признаны судом недействительными, применены последствия недействительности сделок.

Суд обязал ЗАО «СК-Промсервис» возвратить ОАО «Мостелефонстрой» отчужденные по указанным договорам объекты недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО «Мостелефонстрой» в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ООО «Компания "Электроснаб» неосновательного обогащения в размере 5 655 404 руб. 90 коп. за период незаконного пользования ответчиком недвижимым имуществом с 01.10.2012 г. по 15.07.2013 г. со ссылкой на ст.ст. 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве правового основания.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абзацы 1, 2 пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с абзацем третьим пункта 12 указанного Постановления при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды № 6 от 01.10.2012 г. ЗАО «СК-Промсервис» являлось собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи № 1, № 2, № 3, № 4 от 03.12.2009 г. и № 01, № 02 от 22.02.2011 г., зарегистрированных в установленном законом порядке (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.06.2010 г., 22.04.2011 г., 14.04.2010 г.), оспоренных и признанных недействительными только в 2013 г. Арбитражным судом города Москвы определением от 30.07.2013 г. по делу № А40-79862/11-123-384Б, суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО «Компания «Электроснаб» на момент заключения договора аренды № 6 от 01.10.2012 г. являлось добросовестным арендатором.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессульного кодекса Российской Федерации ОАО «Мостелефонстрой» не представило в материалы дела доказательств, свидетельствующих, что ООО «Компания «Электроснаб» располагало информацией о ЗАО «СК-Промсервис», как неправомочном собственнике переданного в аренду имущества.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции, соглашается с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и взыскании с ООО «Компания «Электроснаб» неосновательного обогащения за период пользования недвижимым имуществом с 01.10.2012 г. по 15.07.2013 г».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.