Неправомочное начисление сумм к оплате застройщиком

49

Вопрос

Между мной (далее - "физическое лицо") и Обществом ООО (далее - Застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее - "договор"). На сегодняшний день дом не сдан в эксплуатацию, никаких документов, подтверждающих прием-передачу квартиры и т. д. между сторонами не подписывалось. На сегодняшний день Застройщик посчитал квартплату за 2 года и выставляет счет физическому лицу, а также просит физическое лицо произвести оплату по счетчикам (вода, газ, свет, канализация). 1) Правомерно ли действие застройщика по начислению физическому лицу квартплаты и коммунальных платежей? 2) В случае, если действия Застройщика неправомерны, куда жаловаться на неправомерные действия Застройщика? Можно ли предъявить иск в суд на неправомерные (если они таковыми являются) действия застройщика? Каковы судебная практика и НПА?

Ответ

Требования застройщика с участников долевого строительства оплаты коммунальных услуг до момента фактической передачи дольщикам помещений неправомерны.

В силу п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В силу изложенного в отношении квартир, не переданных застройщиком участникам долевого строительства, на застройщике лежит обязанность по несению расходов как на обеспечение этих квартир коммунальными услугами, так и на содержание и ремонт общего имущества дома, пропорционально площадям, занимаемым этими квартирами, с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи этих квартир участникам долевого строительства. До передачи спорных объектов во владение участников долевого строительства застройщик, в т.ч. по односторонним актам приема-передачи, именно застройщик осуществляет права собственника (см. Постановление 1 ААС от 11.11.2014 № А43-3848/2014, Постановление ФАС ВВО от 03.09.2012 № А38-5171/2011).

Если дольщик подписал акт приема передачи, то он в силу п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ обязан вносить плату за коммунальные услуги, даже в случае не проживания и не регистрации права собственности на квартиру.

При этом, с 15.06.2015 г. дополнительно введен п.7 ч.2 ст.153 ЖК РФ устанавливающий, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В данном случае, участник долевого строительства может не подавать самостоятельный иск к застройщику, т.к. в случае судебного спора инициированного застройщиком правомерность требований застройщика будет устанавливаться судом самостоятельно. Однако на практике встречаются иски о признании действий по начислению платы за коммунальные услуги незаконными.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление ФАС ВВО от 03.09.2012 № А38-5171/2011

<…>

«Порядок передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства и последствия уклонения последнего от принятия объекта долевого строительства урегулированы в пунктах 346 статьи 8 Закона № 214-ФЗ. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик наделен правом в предусмотренных законом случаях составить односторонний акта о передаче объекта долевого строительства с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства к участнику долевого строительства.

Как следует из статьи 211 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу несением риска случайной гибели имущества обременяется собственник.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту. До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных норм права.*

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что в отношении квартир, не переданных застройщиком участникам долевого строительства, на застройщике лежит обязанность по несению расходов как на обеспечение этих квартир коммунальными услугами, так и на содержание и ремонт общего имущества дома, пропорционально площадям, занимаемым этими квартирами, с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи этих квартир участникам долевого строительства. До передачи спорных объектов во владение участников долевого строительства застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо указанных правовых норм правомерность данной позиции подтверждена и изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым был введен пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Лицо, неосновательно воспользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что оказание Обществом услуг по содержанию общего имущества жилого дома подтверждено совокупностью представленных в дело доказательств: договорами, платежными поручениями. Факт поставки коммунальных услуг, их количество, стоимость и порядок расчета, а также расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества заявитель не оспорил. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств несоответствия расчета требованиям действующего законодательства либо оплаты задолженности в полном объеме, контррасчета задолженности ответчик не представил.

При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с ответчика в пользу истца 120 933 рубля 99 копеек неосновательного обогащения.

Вопреки доводам заявителя вывод судов об обязанности Предприятия как застройщика многоквартирного жилого дома нести расходы по содержанию квартир, не переданных участникам долевого строительства, в достаточной степени мотивирован, основан на указанных правовых нормах и представленных сторонами доказательствах. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, регулирующих обязанности лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, не свидетельствует о том, что судами допущены нарушения норм материального права».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.