Признание недействительным договора аренды

168

Вопрос

В период с 2008 г субъект СМП являлся арендатором части нежилого помещения (муниципальное имущество). Срок последнего договора аренды - с 01.02.2011 г. по 30.06.2015 г. СМП желал реализовать свое право на приобретение имущества и, получив отказ, обратился в суд. Данное помещение находится на праве хозведения у муниципального предприятия, собственник - администрация города. Между тем, право хозведения возникло у МУПа 10.12.2012 г. , т. е. несколько позже (договор заключен 01.02.2011), чем и апеллирует в суде истец. Право собственности также возникло у администрации позже заключения договора. Таким образом, у сторон не было правовых оснований сдавать данное помещение в аренду. Вопрос: можно ли теперь в судебном порядке признать данный договор недействительным (167 ГК РФ), дабы не продавать данное помещение СМП? И каковы последствия возможны для всех сторон договора?

Ответ

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является безусловным основанием для признания такого договора недействительным. Существенный момент - арендодатель должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Данные разъяснения содержатся в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. Кроме того следует учитывать и сроки исковой давности.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, будет являться действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась. Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Стоит также отметить, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с лицом, который не является собственником объекта, удовлетворению не подлежит. Данный вывод приведен в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (см. Постановление ФАС УО от 20.03.2013 № А07-6078/2012).

Таким образом, отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является безусловным основанием для признания такого договора недействительным. Однако, если и имущество было передано арендатору в момент отсутствия права собственности у арендодателя, возможность признать договор недействительным имеется (см. Постановление ФАС СЗО от 14.06.2011 № А56-25426/2004).

Однако следует иметь ввиду, что при применении реституции по договору аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение – см. Постановление 16 ААС от 11.03.2015 № А63-3470/2013.

Кроме того следует и отметить и про сроки исковой давности. Самое первое условие удовлетворения иска о признании сделки недействительной – соблюдение срока исковой давности. Ведь пропуск такого срока служит самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Для применения последствий недействительности ничтожных сделок срок исковой давности составляет три года. Для сделок, заключенных до 1 сентября 2013 года, течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки(п. 1 ст. 181 ГК РФ). Таким образом, суд может отказать в признании недействительным договора аренды от 01.02.2011 и по причине пропуска срока исковой давности.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена до 1 сентября 2013 года);

Как признать недействительной сделку, в которой ваша организация не участвует (сделка заключена до 1 сентября 2013 года);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

<…>

«Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.*

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Отметьте, пожалуйста, три самых интересных заголовка:

  • Участник использует огрехи в оформлении решений акционеров в свою пользу. Что делать? 19.05%
  • Либо пан, либо пропал: как изменить иск по ходу дела и выиграть, а не лишиться всего 66.67%
  • Зарплаты юристов. Как получать миллион? 61.9%
  • Работа с персональными данными. Ошибки, которые могут дорого обойтись компании. 38.1%
  • Как заключить договор аренды с наибольшей выгодой для арендатора и минимизировать риски 23.81%
  • Договор подписало неуполномоченное лицо. Как выйти из непростой ситуации? 47.62%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль