Удержание с участников долевого строительства

78

Вопрос

Имеет ли право Застройщик удержать денежные средства, оплаченные страховой компании за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, с Участников долевого строительства?

Ответ

Правомерность удержания денежных средств зависит от многих фактических обстоятельств и характера спорных правоотношений. Тем не менее, в силу п.6 ст.15.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ выгодоприобретателями в долевом строительстве по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства объекта, в связи с чем в случае наступления страхового случая страховщик должен напрямую, минуя застройщика, осуществить выгодоприобретателям страховую выплату.

В силу вышеуказанной нормы, выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме. Таким образом, по общему правилу, в случае наступления страхового случая, страховщик должен напрямую выгодоприобретателем осуществить страховую выплату.

В свою очередь, принимая нормы об удержании имущества следует отметить, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Таким образом, если стороной правоотношений выступают застройщик и граждане-потребители, применять норму об удержании застройщик не сможет.

Возможности зачета взаимных требований зависит из характера спорных правоотношений (см. «Зачет встречных требований»).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Долевое строительство по новым правилам. Какой способ обеспечения выгоднее для застройщика

<…>

«Страхование ответственности в страховой компании

Договор страхования ответственности заключается в отношении конкретного объекта, на строительство которого выдано разрешение. Договор страхования должен обеспечивать натуральные обязательства застройщика по всем договорам, заключенным для строительства этого объекта, то есть обязательства перед всеми дольщиками этого объекта (п. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ). Выгодоприобретателями по договору страхования являются дольщики. При наступлении страхового случая страховщик обязан компенсировать им убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ). Если в дальнейшем произойдет уступка прав требования по договору долевого строительства, то о замене выгодоприобретателя новым дольщиком застройщику нужно будет письменно уведомить страховщика (ч. 6 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ, ст. 956 ГК РФ). Правда, даже при отсутствии такого уведомления новый дольщик все равно вправе будет предъявить свои требования страховой компании, если застройщик не исполнит свои обязанности перед ним. Такой вывод следует из пункта 3 статьи 932 Гражданского кодекса, согласно которому выгодоприобретателем по договору страхования гражданской ответственности является кредитор по основному обязательству, даже если в самом договоре страхования названо иное лицо.

Заключение договора страхования. Застраховать ответственность застройщика можно лишь в страховой компании, соответствующей определенным требованиям и имеющей лицензию на страхование гражданской ответственности. В частности, страховая деятельность этой компании должна длиться не менее пяти лет, она должна обладать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и т. д. (п. 2 ч. 1 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Договор страхования считается заключенным со дня госрегистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства (п. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Следовательно, если срок передачи объекта строительства будет переноситься, то срок действия договора страхования также нужно будет увеличивать.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет выплатить страховое возмещение, рассчитывается по особым правилам. А именно: исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ (ч. 10 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Nota bene!

Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества взаимного страхования от выполнения обязанностей перед обществом (ч. 10 ст. 23.2 закона № 286-ФЗ)

Минусы для дольщиков. Страховым случаем по договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщику (ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Но есть важная особенность: дольщик может предъявить страховой компании требования о выплате страхового возмещения лишь при наличии решения суда об обращении взыскания на предмет залога – земельный участок, право аренды земли, объект незавершенного строительства (ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ). А потребовать обращения взыскания на предмет залога дольщик вправе не ранее чем через шесть месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренного договором, или через шесть месяцев после прекращения (приостановления) строительства, если становится очевидно, что объект не будет передан дольщику в установленный срок (ч. 1 ст. 14 закона № 214-ФЗ).

Другие основания для обращения к страховщику – решение суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований (п. 2 ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Плюсы и минусы для застройщика. Разумеется, главным критерием, которым будут руководствоваться застройщики при выборе способа обеспечения, станет размер финансовых затрат. Максимальный размер страховой премии не ограничен – все зависит от того, как страховые компании оценят свои риски в данном виде страхования. Скорее всего страховые компании при расчете премии будут учитывать в том числе репутацию застройщиков. При этом закон № 214-ФЗ не обязывает страховые компании страховать риски любого обратившегося застройщика, поэтому не исключено, что застройщикам с не самой солидной репутацией и с не самой долгой историей существования будет трудно найти страховую компанию, которая согласится застраховать их ответственность, либо придется мириться с высокой стоимостью страховки.

В то же время страхование не повлечет за собой дополнительных расходов застройщика, если страховой компании придется выплатить кому-то из дольщиков страховое возмещение. Право суброгации в данном случае возникнет у страховой компании только в ограниченных случаях. Страховая компания, выплатившая дольщику страховое возмещение, может потребовать эту сумму от застройщика, только если застройщик будет привлечен к ответственности в деле о банкротстве на основании статьи 10 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ч. 14 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Ответственность должника в деле о банкротстве наступает, в частности, если должник своевременно не инициировал свое банкротство, хотя должен был это сделать, исходя из своего финансового состояния, или если должник, наоборот, подал заявление о банкротстве, имея возможность удовлетворить требования кредиторов в полном объеме (ст. 10 закона № 127-ФЗ)».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.