Расторжение договора аренды нежилого помещения

44

Вопрос

В договоре аренды офисного помещения Арендодателем прописаны пункты:
1. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора последний обязан предупредить Арендодателя не менее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
2. В случае нарушения Арендатором срока уведомления о досрочном расторжении договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере двукратной Арендной платы, действующей на момент расторжения договора.
3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, а также по соглашению сторон, либо по иным основаниям, прямо установленным в договоре.

При подписании договора Арендатора не уведомляли о порядке досрочного расторжения с обязательным предупреждением за 60 дней. Сам арендатор этот пункт пропустил и подписал договор. Срок действия договора 11 месяцев. Арендатор фактически использовал помещение 7 месяцев, арендные платежи вносились по договору. Может ли Арендатор досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон, уведомив об этом Арендодателя за неделю, если сослаться на финансовый кризис и невозможность своевременно и в полном объеме вносить арендную плату? Как в данном случае избежать штрафных санкций, предусмотренных в договоре аренды? Арендодатель уведомлен о досрочном расторжении письменно (отправлен скан уведомления по эл. почте), помещение освобождено, но Арендодатель не согласен на досрочное расторжение и требует оплату штрафа согласно договора.

Ответ

Судебная практика ранее рассматривала применимость как форс-мажора, так и существенных изменений обстоятельств в отношении как дефолта 1998-го, так и мирового кризиса 2008. Оба не были отнесены к обстоятельствам, позволяющим изменять или расторгать заключенные договоры.

На данный же момент известно только о двух решениях арбитража:

1. Решение АС Вологодской области от 06.02.2015 № А13-16222/2014;

2. Решение АС Самарской области 28.01.2015 № А55-24840/2014.

Решения касаются возможности расторжения договоров аренды и кредита. Тенденция не рассматривать финансовый кризис как существенное обстоятельство сохраняется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 21.01.2011 № 2- 2692\2010

«Суд полагает несостоятельными ссылки представителя ответчика на чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства – финансовый кризис 2008-2009г.г.,* поскольку, согласно ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его надлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается виновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Каких-либо обстоятельств непреодолимой силы, в виду которых в соответствии со ст. 9 договора ответчик освобождается от ответственности, судом не установлено.»

2. Постановление ФАС ВВО от 22.03.2011 № А82-2423/2010

«В силу пункта 3 статьи 401 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Финансово-экономический кризис в мировой экономике нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы. Кроме того, глава 26 Кодекса не предусматривает изменение финансово-экономической обстановки в мире в качестве основания для прекращения денежного обязательства».

3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 № А56-87866/2009

«Суд указал на то, что, заключая договор аренды и соглашение к нему, истец должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы, снижение оборотов денежных средств Общества. Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, то есть Общество.

Суды, оценив в совокупности фактические обстоятельства дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества.

Суд кассационной инстанции в силу своих полномочий не переоценивает доказательства, получившие оценку нижестоящих судов, а проверяет правильность применения судами норм материального и процессуального права.

Суды первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовали все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и дали установленным обстоятельствам правильную правовую оценку.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.