Защита собственности при угрозе сноса

42

Вопрос

Каким образом собственникам защитить свои права в суде по решению вопроса сноса гаражей на территории земельного участка, при том, что застройщика нет (ликвидирован)? Проект на гаражи имеет замечания. Есть только дольщики на 5 гаражей, а на остальные 7 гаражей нет данных о владельцах (скорее всего, застройщик не реализовал их).

Ответ

Заявляя негаторный иск, ТСЖ должно определить надлежащих ответчиков по иску.

Ликвидация застройщика свидетельствует о его прекращении без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства другим лицам. В связи с чем судьба постройки может оказаться неразрешимой. На практике редко, но встречается подход, что в связи с ликвидацией застройщика надлежащим ответчиком по иску о принудительном сносе строения может быть лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества (см. Решение АС Республики Марий Эл от 12.09.08 № А38-1049-2008). См. также спор - Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.08.2013 № 33-6244/2013.

Между тем, несмотря на наличие договоров долевого участия в строительстве, если дольщики в установленном порядке не зарегистрировали свои права на гаражные боксы (незавершенный строительством объект), то суд может и отказать в удовлетворении иска к данным дольщикам, т. к. не доказано, что именно действиями дольщиков нарушаются права ТСЖ, кроме того они не являются и собственниками строений.

Если законные владельцы гаражного комплекса не будут установлены, возможно рассмотреть следующий вариант. Если гаражный комплекс построен с нарушением градостроительных норм, его можно признать самовольной постройкой – ст.222 ГК РФ. В свою очередь, ТСЖ могут обратиться в прокуратуру с заявлением, об обращении прокурора города в суд в защиту неопределенного круга лиц с иском к администрации о сносе самовольной постройки. На практике органы прокуратуры обращаются с исками к администрации муниципальных образований с требованием снести самовольные постройки – см. Определение Ленинградского областного суда от 17.07.2014 № 33-3268/2014.

Также имеется возможность рассмотреть вариант с обращением в суд с иском об обязании администрации принять гаражный комплекс как бесхозное имущество, с дальнейшим предъявлением требования о демонтаже комплекса (в случае регистрации права).

Это следует из того, что согласно п. 1, 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

При этом, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 22.11.2013 № 701 органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, только по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (см. Постановление ФАС УО от 15.10.2012 № А50-22909/2011, Определение Верховного суда РФ от 21.04.2010 № 47-ВПР10-1).

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Следует отметить, что бремя содержания бесхозяйных недвижимых вещей возникает у муниципального образования до приобретения права собственности на них. Так в Постановлении ФАС УО от 15.10.2012 № А50-22909/2011, судом сделан вывод, что независимо от того, принималось или нет бесхозное имущество в муниципальную собственность, собственником данного имущество является именно муниципальное образование в силу закона (иной собственник, законный владелец в данном случае отсутствует), следовательно именно муниципальное образование должно нести расходы по его содержанию. В Определении Верховного суда РФ от 21.04.2010 № 47-ВПР10-1, суд признал незаконным бездействие администрации муниципального образования по постановке на учет бесхозяйного имущества, гидротехнических сооружений, поскольку п.3 ст.225 ГК РФ предусматривает, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Данным определением суд также обязал муниципальное образование зарегистрировать право собственности на бесхозяйные вещи. Аналогичный вывод приведен в Постановлении 03ААС от 13.12.2012 г. А69-1089/2012.

В случае если право собственности будет зарегистрировано за муниципальным образованием, то именно муниципальному образованию возможно предъявить негаторное требование как собственнику.

Следует отметить, что негаторный иск о демонтаже объекта, может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153). Таким образом, собственники многоквартирного дома должны будут доказать факт нарушения своих прав строительством объекта.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца (п.46 Постановления Пленума ВАС РФ, ВАС РФ, от 29.04.2010 № 10/22).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, ПЛЕНУМА ВАС РФ, ВАС РФ, ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 29.04.2010 № 10/22

<…>

«45. Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.*

46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

48. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.