Изъятие земельного участка в связи с его неосвоением

510

Вопрос

В аренде имеется земельный участок с разрешенным использованием О1 - зона делового, общественного и коммерческого назначения. Срок аренды данного земельного участка по договору с Администрацией истекает в 2016 году. На указанном земельном участке находится зарегистрированный объект незавершенного строительства (8% незавершенного строительства - около 20 свай фундамента). Арендатором планируется ликвидация старого проекта на земельном участке и планируется реализация нового проекта строительства, разрешенное использование которого будет соответствовать установленному. При этом Арендатор не сможет реализовать новый проект по строительству до окончания срока договора аренды, то есть до 2016 г. 1. Есть ли вероятность изъятия вышеуказанного земельного участка по причине "нереализации проекта, неосвоения земельного участка", в том числе, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, вступившими в силу с 1 апреля 2015 г.? 2. Какие рекомендации Арендатору в данной ситуации? 3. Есть ли практика по изъятию земельных участков в связи "с их неосвоением, неиспользованием" и в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, вступившими в силу с 1 апреля 2015 г.?

Ответ

Да, такая вероятность существует. Однако собственник объекта незавершенного строительства имеет право на заключение договора аренды земельного участка без торгов на срок до 3-х лет однократно. Целесообразно в данном случае воспользоваться арендатору данным правом при прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока договора. Судебной практики по изъятию земельных участков в связи с их неосвоением в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный Кодекс с 01.04.2015, и в Земельный кодекс, внесенными по состоянию на 01.03.2015, на настоящий момент к сожалению не выявлено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

«Собственники объектов незавершенного строительства получили право заключить договор аренды без торгов

Это можно сделать:

  • для завершения строительства;
  • на срок до трех лет;
  • только один раз.

Получить участок без торгов может собственник, право которого возникло по результатам публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Еще один случай, когда участок могут предоставить без торгов, – если в течение шести месяцев с момента прекращения договора аренды объект незавершенного строительства не изъят и не продан с торгов.

Таким образом, собственник объекта незавершенного строительства, право на который возникло в ином порядке и на иных основаниях, лишен возможности заключить договор аренды без торгов.

Еще один важный момент. В случае прекращения действия договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком участке, могут изъять у собственника. Это возможно только (ст. 239.1 ГК РФ):

  • по решению суда и
  • путем продажи с публичных торгов.

Положения данной статьи не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, открытым остался вопрос о судьбе объекта незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка, если право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано».

2. Информация Минэкономразвития России от 24.04.2015


84.
Что происходит, когда заканчивается срок аренды, а человек не успел достроить дом? Если человек не успел достроить дом, земельный участок вместе с недостроем у него изымается. На наш вопрос, что случаи бывают разные, экономическая ситуация в стране нестабильная, человек может не успеть достроить дом не потому что не хочет, а в силу финансовых проблем (сократили зарплату, уволили, родился ребенок и снизился уровень семейного бюджета), в мэрии ответили однозначно: по закону нет никаких поблажек, не успел достроить за срок аренды, и участок, и недострой изымут и точка. В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов*. Таким образом, в случае, если земельный участок для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства приобретен на торгах и на таком земельном участке расположен объект незавершенного строительства, такой объект незавершенного строительства может быть изъят по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с истечением срока действия договора аренды. Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства. По мнению Минэкономразвития России, двадцатилетний срок аренды является достаточным для завершения строительства на земельных участках, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Отмечаем, что согласно пункту 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерациине применяются. Кроме того, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.