Спор из-за внесения изменений в договор аренды

61

Вопрос

В мае 2012 года был заключен договор аренды недвижимого имущества. В данном договоре мы являлись арендатором. Срок действия данного договора указан в п. 5.1. "Договор заключен на срок с 29 мая 2012 по 31.12.2012 года включительно. В случае, если ни одна из сторона не заявит о расторжении договора в связи с прекращением его срока, он считается возобновленным на тех же условиях на срок равный 11 месяцам." После истечения этой даты договор письменно не продлевался, арендодатель ежемесячно выставлял счета на аренду, мы как арендатор ежемесячно и добросовестно их оплачивали. 01 июня 2015 г. мы написали арендодателю письмо о том, что в связи с отстутствием необходимости в аренде производственного помещения просим заключить дополнительное соглашение к договору аренды по поводу уменьшения площади арендованных помещений с 01.07.2015 г., т. е. за месяц арендодатель был уведомлен о нашем желании. Арендодатель, аппелируя к ГК РФ и п. 6.5. Договора "6.5. Каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом вторую сторону за 3 месяца", утверждает, что он заключит доп. соглашение об уменьшении площади, но срок действия которого будет с 1 сентября, т. е. через три месяца после получения нашего письма, а до 1 сентября мы обязаны будем оплачивать арендную плату по старым расценкам. Являются ли действия арендодателя правомерными, т. к., на наш взгляд, мы не расторгаем договор аренды, а просим внести в него изменения в части арендуемых площадей, и условия о сроке уведомления за 3 месяца не действует в данном слечае? Кроме того, если арендодатель откажется подписать акт приема-передачи помещений после того, как мы оставим арендуемые площади, каким образом можно официально зафиксировать состояние оставленной нами как арендатором площади и факт отказа арендатора от подписания акта приема-передачи?

Ответ

В данном случае прав арендатор. Если стороны намерены сохранить договор, но на измененных условиях, то применяются нормы Гражданского кодекса об изменении договора, и, соответственно, 30-дневный срок, установленный п.2 ст.452 ГК РФ для получения ответа от стороны договора. В случае же, когда стороны желают прекратить действие договора, применимы нормы абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ об отказе от договора аренды недвижимого имущества с предупреждением стороны за 3 месяца. Возврат помещений осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, в котором необходимо отразить состояние возвращаемых помещений. Факт возврата недвижимого имущества арендодателю подтверждается только передаточным актом. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества. В данной ситуации необходимо направить уведомление арендодателю с требованием подписать акт приема-передачи имущества и в случае неполучения ответа в разумный срок обращаться в суд с требованием об обязании арендодателя принять договор аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества.

«Документ о возврате недвижимого имущества

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ). При аренде недвижимости применяются специальные правила о возврате объекта аренды по документу о передаче, именуемому передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

Передаточный документ не нужно составлять в следующих случаях:

  • при прекращении краткосрочного договора аренды, который был подписан одновременно с долгосрочным и содержал условие о его прекращении в момент государственной регистрации долгосрочного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11);
  • при выкупе арендатором находящегося у него во владении и пользовании объекта аренды (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
  • при расторжении договора по решению суда.

В остальных случаях стороны должны составить единый документ о возврате арендатором имущества арендодателю.

Внимание! Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю только после подписания документа о передаче.

Одного фактического возврата недвижимого имущества недостаточно для того, чтобы считать исполненной обязанность арендатора передать объект аренды арендодателю. Для этого необходимо также подписать соответствующий передаточный документ.

В акте приема-передачи стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о передаче арендатором и приеме арендодателем недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору;
  • о передаче недвижимого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора;
  • о передаче имущества, находящегося на объекте аренды (например, кондиционеров и мебели в здании; временных строений на земельном участке), в том же состоянии и количестве, что и на момент передачи имущества при заключении договора;
  • о передаче одновременно с объектом аренды всех принадлежностей арендованного имущества (например, ключей от нежилого помещения);
  • об отсутствии претензий у принимающей стороны».

2. Постановление ФАС УО от 15.03.2013 №№ А07-12822/2012, Ф09-123/2013

«Уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором».

3. Гражданский кодекс РФ

«Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок».

«Статья 610. Срок договора аренды

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.