Ничтожность договора субаренды при долевом строительстве

154

Вопрос

В 2007 году администрацией города предприятию 1 выделен земельный участок в аренду для строительства комплекса жилых домов (5 домов). Строительство идет по 214-ФЗ (право аренды всего участка в залоге у дольщиков). Из-за финансового кризиса предприятие 1 не смогло закончить полностью строительство жилого комплекса, а построило только 2 дома. В мае 2014 года (зарегистрирован 20.06.2014 г.) предприятие 1 передало весь земельный участок в субаренду предприятию 2 также для строительства жилых домов. При этом согласие дольщиков указанных двух домов при заключении договора субаренды не спрашивалось. В феврале 2015 года в отношении предприятия 1 было введено наблюдение. Один из дольщиков обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора субаренды. Основание: отчуждение права аренды, которое находится в залоге у дольщиков, без их согласия и злоупотребление правом. Вопрос: можно ли говорить в данном случае о ничтожности договора субаренды, так как произошло, по сути, отчуждение предмета залога без согласия залогодержателей (предприятие 2 возводит на участке жилые дома, право собственности на землю под ними перейдет собственникам новых домов). Кроме того, права дольщиков первых домов фактические уже не обеспечиваются этим земельным участком.

Ответ

Иск о признании договора субаренды недействительным может быть удовлетворен, т. к. при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства его участникам последние приобретают право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и на земельный участок, на котором построен этот дом, необходимый для эксплуатации дома. Таким образом, передача в субаренду всего земельного участка, часть которого в силу закона уже принадлежит на праве собственности дольщикам построенных домов, может быть признана незаконной.

В силу пункта 1 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства.

В силу пункта 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Тем не менее, в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12 указано, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12, суды приходят к выводу о том, что при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства его участникам, последние приобретают право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором построен этот дом.

В соответствии с Письмом Минфина России от 13.12.2011 № 03-05-05-02/64 в случае передачи помещений в многоквартирном доме в собственность дольщиков на основании договоров участия в долевом строительстве одновременно с переходом права собственности на эти помещения к дольщикам переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе и на соответствующую часть земельного участка) - см. также Постановление 14 ААС от 08.09.2014 № А66-2169/2014.

Таким образом, передача в субаренду всего земельного участка, часть которого в силу закона уже принадлежит на праве собственности дольщикам построенных домов, может быть признана незаконной.

Следует также отметить, что вопросы строительства нескольких объектов на одном земельном участке также рассмотрены Управлением Росреестра по Новосибирской области, в которых разъясняется следующее:

1. Множество вопросов возникает при комплексном строительстве, когда на одном земельном участке возводится несколько объектов недвижимости. При вводе в эксплуатацию первого жилого дома на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка (п.6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), из содержания которого следует, что прежний (большой) земельный участок прекратил свое существование и в результате было образовано несколько новых участков, в т. ч., для эксплуатации первого дома.

Запись о праве (сделки аренды) в отношении данного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не прекращена.

Начинает осуществляться государственная регистрация прав собственности участников долевого строительства на жилые и нежилые помещения, входящие в состав первого созданного дома.

Данный факт является положительным для одних лиц, но, в результате, влечет невозможность осуществления другими лицами, участвующими в строительстве иных объектов недвижимости, строящихся на этом же земельном участке, следующих действий:

- до государственной регистрации прав застройщика на вновь образованные земельные участки осуществлять государственную регистрацию сделок уступки права требования, дополнительных соглашений к договорам, договоров залога права требования с участниками долевого строительства уже созданного жилого дома, так как имеется информация о ликвидации земельного участка, в отношении которого велась регистрация таких сделок, и об образовании земельного участка, необходимого для эксплуатации созданного дома, а заявления о государственной регистрации таких сделок могут быть поданы только в отношении уже прекратившего свое существование земельного участка;

- осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве по другим строящимся объектам недвижимости, так как заявления о государственной регистрации таких сделок могут быть поданы только в отношении прекратившего свое существование земельного участка, записи о правах на вновь образованные участки отсутствуют;

- осуществить государственную регистрацию прекращения права застройщика на прежний земельный участок с одновременной государственной регистрацией его прав на все вновь образованные земельные участки, так как:

• один из них уже сформирован для эксплуатации первого созданного дома. Регистрируются права собственности участников долевого строительства на помещения, входящие в его состав. Соответственно, в силу п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственники помещений одновременно становятся собственниками сформированного земельного участка, как общего имущества многоквартирного жилого дома;

• при прекращении прав на прежний земельный участок необходимо перенести все записи о сделках, зарегистрированных в отношении данного земельного участка и записи об ипотеке на вновь образованные земельные участки. Записи о сделках долевого участия в отношении первого созданного дома невозможно перенести из-за отсутствия записи о праве застройщика на земельный участок, сформированный под этим домом, более того, он принадлежит уже собственникам помещений в этом жилом доме, чьи права зарегистрированы;

- осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности участников долевого строительства на земельный участок, сформированный под первым созданным домом, так как права застройщика на прежний земельный участок не прекращены по сведениям ЕГРП.

Возможно, если на практике все застройщики будут руководствоваться нормой, содержащейся в п.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, а факт выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию будет поставлен в зависимость от наличия сформированного земельного участка для эксплуатации конкретного объекта, при этом все застройщики своевременно будут оформлять права на вновь образованные земельные участки (до начала регистрации прав собственности в первом созданном доме), то возможно будет избежать всех вышеперечисленных проблем, возникающих при комплексном строительстве.

Тогда и положения п.2 ст.23 Закона о регистрации будут соответствовать действительности, где идет речь о том, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 14 ААС от 08.09.2014 № А66-2169/2014

«Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 36 названного Кодекса предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на это помещение (пункты 1 и 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) по земельным участкам, сформированным до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в доме в силу закона с 01.03.2005. По земельным участкам, сформированным после введения в действие названного Кодекса, право общей долевой собственности на них у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).*

Возникновение указанного права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Названные правовые позиции, связанные с применением части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, нашли отражение в пункте 66 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 69:40:01:00219:0015 сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – Президиум ВАС РФ) от 09.04.2013 № 14363/12 также указано, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12, апелляционный суд также пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не противоречит пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54, поскольку разъяснения Пленума ВАС РФ не касаются случаев возникновения (прекращения) прав на земельный участок в силу закона в связи с переходом прав на объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке.

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства его участникам, последние приобретают право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором построен этот дом. При этом застройщик утрачивает право собственности на земельный участок и соответственно статус налогоплательщика земельного налога».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.