Банкротство застройщика и включение в реестр кредиторов

242

Вопрос

Можно ли включиться в реестр требований кредиторов без решения суда о банкротстве в отношении застройщика? Есть ли исключения?

Ответ

Можно. Решение суда необходимо только первому кредитору на основании заявления которого вводится наблюдение (необходимо различать заявление о признании должника банкротом и заявление о включении в реестр). Все остальные слушаются по существу, если ранее было уже просужено требование в исковом производстве – суду легче, он решит вопрос в одно заседание, если нет – чуть дольше будет выяснять обоснованность заявленного требования.

Согласно ст. 39 Закона № 127-ФЗ

1. Заявление конкурсного кредитора о признании должника банкротом (далее - заявление кредитора) подается в арбитражный суд в письменной форме. Заявление кредитора-юридического лица подписывается его руководителем или представителем, заявление кредитора-гражданина этим гражданином или его представителем.

2. В заявлении кредитора должны быть указаны:

наименование арбитражного суда, в который подается заявление кредитора;

наименование (фамилия, имя, отчество) должника и его адрес;

регистрационные данные должника-юридического лица (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика);

наименование (фамилия, имя, отчество) конкурсного кредитора и его адрес;

размер требований конкурсного кредитора к должнику с указанием размера подлежащих уплате процентов, неустоек (штрафов, пеней);

обязательство, из которого возникло требование должника перед конкурсным кредитором, и срок исполнения такого обязательства;

вступившее в законную силу решение суда, арбитражного суда или третейского суда, рассматривавших требования конкурсного кредитора к должнику, в случаях, предусмотренных Законом № 127-ФЗ;

доказательства оснований возникновения задолженности (счета-фактуры, товарно-транспортные накладные и иные документы);

кандидатура временного управляющего (фамилия, имя, отчество арбитражного управляющего, наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой он является) или наименование и адрес саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден временный управляющий;

перечень прилагаемых к заявлению кредитора документов.

Конкурсный кредитор в своем заявлении вправе указать дополнительные требования к кандидатуре временного управляющего. В заявлении кредитора могут быть указаны иные имеющие отношение к рассмотрению дела о банкротстве сведения.

К заявлению кредитора могут быть приложены имеющиеся у конкурсного кредитора ходатайства.

3. Конкурсный кредитор обязан направить копию заявления кредитора должнику.

4. Заявление кредитора может быть основано на объединенной задолженности по различным обязательствам.

5. Конкурсные кредиторы вправе объединить свои требования к должнику и обратиться в суд с одним заявлением кредитора. Такое заявление подписывается конкурсными кредиторами, объединившими свои требования.

Согласно ст. 40 Закона № 127-ФЗ

1. Кроме документов, предусмотренных АПК РФ, к заявлению кредитора прилагаются документы, подтверждающие:

обязательства должника перед конкурсным кредитором, а также наличие и размер задолженности по указанным обязательствам;

доказательства оснований возникновения задолженности (счета-фактуры, товарно-транспортные накладные и иные документы);

иные обстоятельства, на которых основывается заявление кредитора.

2. К заявлению кредитора, подписанному представителем конкурсного кредитора, прилагается также доверенность, подтверждающая полномочия подписавшего указанное заявление лица на подачу такого заявления, или в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом, иной подтверждающий полномочия представителя конкурсного кредитора или конкурсных кредиторов документ.

3. К заявлению кредитора должны быть приложены вступившие в законную силу решения суда, арбитражного суда, третейского суда, рассматривавших требование конкурсного кредитора к должнику, в случаях, предусмотренных Законом № 127-ФЗ.

Согласно ст. 100 Закона № 127-ФЗ

1. Кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность указанных требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

2. Внешний управляющий обязан включить в течение пяти дней с даты получения требований кредитора в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о получении требований кредитора с указанием наименования (для юридического лица) или фамилии, имени, отчества (для физического лица) кредитора, идентификационного номера налогоплательщика, основного государственного регистрационного номера (при их наличии), суммы заявленных требований, основания их возникновения и обязан предоставить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомиться с требованиями кредитора и прилагаемыми к ним документами.

3. Возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд внешним

В соответствии со ст. 32 Закона № 127-ФЗ и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ

1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона № 127-ФЗ.

2. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

3. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 71 Закона № 127-ФЗ для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта ИЛИ иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Т.е. кредиторы для целей участия в собрании уже не обязаны предоставлять судебный акт.

Интересно:

В силу статей 71, 100 Закона № 127-ФЗ арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие условий для их включения в реестр требований кредиторов.

Пунктами 2, 3 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ предусмотрено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществлённой участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Рассмотрение такого обособленного спора как включение требования кредитора в реестр подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как разъяснено в п. 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Данное разъяснение означает, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 2665/12 и от 24.07.2012 № 5761/12).

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Параграф 7 гл. 9 Закона № 127-ФЗ предусматривает, что участником строительства может быть заявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Статьей 201.6 Закона № 127-ФЗ определены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом, в частности, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Статьей 201.1 Закона № 127-ФЗ предусмотрена возможность признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, в том числе, в случае заключение договора займа, заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д..

В п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления № 54.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств кредитор, обратившись с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, реализовал свои права как участник строительства.

Природа прав, вытекающих из договора между кредитором и должником, носит не вещной, а обязательственных характер, то есть следствием его заключения является не переход права собственности на спорное помещение, а возникновение у должника обязанности по передаче кредитором в будущем этого помещения (природе таких прав в частности дана оценка в постановлении Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011).

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, Законом № 127-ФЗ предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения с требованием о передаче жилого помещения, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ преследует один и тот же материально-правовой интерес - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона № 127-ФЗ). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации указанных способов погашения их требований одинаково независимо от того, в каком из двух указанных реестров эти требования находятся.

В связи с вышеизложенным, если суд при рассмотрении требования участника строительства о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений приходит к выводу о том, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование по причине незаключенности или недействительности договора (абзацы 4 и 5 подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ), то он должен, при отсутствии возражений кредитора, рассмотреть его как заявление о включении требования в реестр требований кредиторов, а не отказывать в его включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Кроме того, следует иметь в виду, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Отказав гражданину - участнику строительства во включении их требований в реестр требований о передаче жилых помещений и не обсудив возможность включения их требований в реестр требований кредиторов, суды лишают его возможности рассчитывать на удовлетворение требований, поскольку в случае повторного предъявления заявителем своих денежных требований может быть пропущен срок, предусмотренный п. 4 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального и процессуального права коллегия судей посчитала необходимым передать дело № А55-16103/2010 в Президиум ВАС РФ для пересмотра оспариваемых судебных актов (Определение ВАС РФ от 27.02.2013 № ВАС-13239/12).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Журналы и книги: Застройщик в Крыму обанкротился. Защитит ли дольщиков российский закон
  2. Определение ВАС РФ от 30.04.2014 № ВАС-2870/2014
  3. Постановление ФАС ЗСО от 26.03.2012 №№ Ф04-4900/2010, А70-7956/2009
  4. Постановление 15 ААС от 19.04.2012 №№ 15АП-3667/2012, А32-21422/2010
  5. Определение КС РФ от 24.09.2012 № 1613-О
  6. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
  7. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.