Правомерность начисления пени по расторгнутому договору аренды

927

Вопрос

Правомерность начисления пени по расторгнутому договору аренды? Можно ли оспорить процент пени?

Ответ

Неустойка на сумму задолженности по арендной плате, образовавшейся в период действия договора, не подлежит начислению за пределами срока его действия.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, с учетом того, что договор аренды сторонами был расторгнут, с момента его расторжения обязательства сторон по сделке прекратились, в том числе обязательство по уплате пеней, предусмотренное договором. При этом арендодатель вправе предъявить требование об уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы за период до дня прекращения договора.

Аналогичный вывод следует и из судебной практики: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2008 № А82-11541/2007-35, Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 № А65-11678/2011, Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 № А40-62404/12-142-588, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 № А33-17510/2010, Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 № А40-58178/12-28-540, Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2010 № А12-24036/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2012 № А66-6630/2010 и другие.

Статьей 333 ГК РФ определено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Снижение размера неустойки судом возможно только на основании ходатайства заинтересованного лица о снижении неустойки (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10).

В силу положений п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике. При этом явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2012 № А53-867/2012).

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 81 указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Как указал ФАС Московского округа в Постановлении от 11.10.2012 № А40-32420/12-137-295, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность уменьшения размера неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.04.2013 № Ф03-1158/2013 по делу № А24-3716/2012

"Как установлено судами, истец является собственником здания сборно-разборного склада, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 1073,7 кв. м, инв. № 5368, лит.Д, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 20 (свидетельство о государственной регистрации права серии АВ № 092544 от 14.10.2010).

30.05.2011 между ИП Максимовичем О.Ю. (арендодателем) и ИП Гавриловой И.Ю. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение склада площадью 396,4 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 20. Срок действия договора определен с 30.05.2011 до 31.12.2011.

Разделом 4 договора сторонами согласованы условия об ответственности сторон. В силу пункта 4.2 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 1% от суммы задолженности.

30.05.2011 объект аренды передан арендодателем арендатору (акт приема-передачи от 30.05.2011).

01.11.2011 арендатором в адрес арендодателя направлены дополнительные соглашения от 01.11.2011 № 01 о расторжении с 18.11.2011 договора аренды от 30.05.2011 и № 2 об условиях внесения арендных платежей, которые получены ИП Максимовичем О.Ю. 05.11.2011.

18.11.2011 по акту приема-передачи арендуемое помещение возвращено арендодателю.

22.11.2011 истцом выставлен счет на оплату аренды за ноябрь 2011 года на сумму 120 000 руб.

Спор о взыскании неустойки возник в связи с несвоевременным перечислением ответчиком арендных платежей за ноябрь 2011 года.

Рассматривая настоящий спор, суды верно квалифицировали спорные правоотношения сторон как регулируемые главой 34 ГК РФ и нормами раздела 3 ГК РФ, содержащими общие положения об обязательствах и договоре.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ (дополнительное соглашение от 01.11.2011 № 1 о расторжении договора аренды, акт приема передачи (возврата) арендуемого нежилого помещения от 18.11.2011), суды признали, что 18.11.2011 сторонами договора аренды от 30.05.2011 фактически заключено соглашение о его расторжении в соответствии с правилами статей 432 (пункт 2), 433 (пункт 1), 434 (пункт 3), 438 (пункт 3), 450 (пункт 1), 452 (пункт 1) ГК РФ.

Как следствие, судебные инстанции пришли к выводу о прекращении обязательств по спорному договору с указанной даты в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ.

По смыслу рекомендаций, выработанных в пункте 1 Информационного письма № 104, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Приняв во внимание, что истцом заявлены исковые требования о взыскании договорной неустойки за период после расторжения договора (с 01.12.2011 по 23.05.2012), учитывая установленный в рамках настоящего дела факт прекращения обязательства сторон 18.11.2011 и то, что договором от 30.05.2011, соглашением о его расторжении не предусмотрена возможность взыскания договорной неустойки за последующий период, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки в данном случае, что согласуется с вышеназванными рекомендациями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в Информационном письме № 104, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении иска*.

Кроме того, апелляционный суд справедливо отметил, что истец не лишен права на обращение в суд за взысканием имущественных санкций за период после расторжения договора на основании статьи 395 ГК РФ*.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными с правильным применением норм гражданского законодательства".

2. Рекомендация: Как убедить суд уменьшить размер неустойки

«До выхода Постановления № 81 судьи могли самостоятельно принимать решения о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшая размер неустойки в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Такая позиция была основана на разъяснениях, приведенных в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ».

Кроме того, арбитражные суды руководствовались правовой позицией, выраженной в определении Конституционного суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263-О, в соответствии с которой снижение неустойки является обязанностью суда, если ее размер явно превышает допустимые пределы.

Обоснование

С выходом Постановления № 81 практика изменилась кардинально.

Как пояснил Пленум ВАС РФ, арбитражный суд больше не может снижать размер неустойки по собственной инициативе, ведь гражданские права должны осуществляться сторонами своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ).

Поэтому в первую очередь юрист ответчика должен сделать заявление о снижении неустойки (до издания Постановления № 81 аналогичная позиция была выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 января 2011 г. № 11680/10).

Отметим несколько важных правил, которые защищают интересы ответчика в такой ситуации и на которые обратил внимание Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления № 81.

Во-первых, заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо с фактом нарушения обязательства.

Во-вторых, с данным заявлением можно обращаться и в тех случаях, когда стороны договорились о неприменении или ограничении применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а также установили в договоре верхний или нижний предел размера неустойки. Иными словами, суд не будет принимать во внимание условия договора, ограничивающие право истца просить о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В то же время решение вопроса о снижении неустойки теперь в еще большей степени зависит от действий самого ответчика (вернее, его представителя).

Дело в том, что без соответствующего заявления (т. е. по собственной инициативе) суд больше не имеет правовых оснований уменьшать заявленную к взысканию неустойку на основании статьи 333 ГК РФ*. И это подтверждается свежей арбитражной практикой (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2012 г. № А75-7648/2011, ФАС Уральского округа от 27 марта 2012 г. № Ф09-881/12, ФАС Дальневосточного округа от 6 марта 2012 г. № Ф03-498/2012, ФАС Поволжского округа от 2 апреля 2012 г. № А55-8238/2011).

Закон не конкретизирует, в какой форме нужно сделать такое заявление. На основании судебной практики можно сделать вывод, что просьбу о снижении неустойки можно включить непосредственно в текст отзыва на иск — главное, чтобы эта просьба была обоснована ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса РФ. В то же время, чтобы исключить риски, связанные с разным толкованием, имеет смысл оформить ходатайство в виде отдельного процессуального документа.

Заявление о снижении неустойки можно сделать исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (п. 3 Постановления № 81). В апелляционной инстанции судьи также смогут рассмотреть такое заявление, но только в следующих случаях:

  • требование о снижении неустойки изначально было заявлено в первой инстанции;
  • суд первой инстанции не снизил неустойку или снизил ее в недостаточном размере (по мнению заявителя).

Что касается суда кассационной инстанции, то он может лишь довзыскать неустойку по жалобе кредитора. Снижать размер взысканной неустойки, а равно как и увеличивать размер сниженной судом неустойки судьи кассационной инстанции не вправе в силу прямых указаний ВАС РФ*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.