13.03.2007 г. ЗАО "111" приобретает по договору купли-продажи земельный участок

72

Вопрос

13.03.2007 г. ЗАО "111" приобретает по договору купли-продажи земельный участок. На момент приобретения в кадастровых документах никаких отметок о том, что земельный участок частично входит в Зону: "границы охранной зоны участка нефтебазы "Шесхарис" и центральной зоны производственного обслуживания, расположенной в г.Новороссийске"... не было. В 2013г. решили продать з/у. При получении кадастровой выписки в мае 2013г. в графе "Сведения о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий" сказано: "земельный участок частично входит в Зону: "границы охранной зоны участка нефтебазы "Шесхарис" и центральной зоны производственного обслуживания, расположенной в г.Новороссийске" 23.47.2.28, сведения о которой внесены в гос. кадастр недвижимости на основании Правил охраны магистральных трубопроводов от 22.04.1992, Карта (план) от 20.12.2012, Доверенность от 13.03.2012, Свидетельство о гос.регистрации права бессрочного пользования на зем. участок от 03.09.2001г.В государственном кадастре недвижимисти отсутствуют сведения о частях земельного участка, входящих в Зону: "границы охранной зоны участка нефтебазы "Шесхарис" и центральной зоны производственного обслуживания, расположенной в г.Новороссийске". Будьте добры, помогите разобраться в следующем вопросе:1.Положена ли нам какая-либо компенсация, так как в границах этих зон требуется специальное разрешение на строительство и пр., что ведет к уменьшению рыночной стоимости участка (знай мы о таких ограничениях, мы бы участок не купили)?2.Если что-то положено, то на что ссылаться, что и у кого просить?

Ответ

Согласно ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

 

Согласно ч.4 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, в том случае, если продавец знал о наличии обременений на момент купли- продажи и не сообщил покупателю о данных ограничениях, Вы вправе обратиться в Арбитражный суд с требованием об уменьшении покупной цены или расторжении договора купли-продажи. При этом срок исковой давности будет исчисляться с момента, когда покупатель узнал о нарушении права.

Если же обременения и ограничения возникают уже после приобретения права собственности на земельный участок, собственник вправе предъявить требования к лицу, в пользу которого ограничивается пользование земельным участком согласно ст. 57 Земельного кодекса РФ, где сказано: 1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 утверждены «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Также обращаем Ваше внимание на то, что функцией Горячей линии ЮСС «Система Юрист» является помощь пользователям путем предоставления срочного (в течение 24 часов) ответа на конкретно поставленный вопрос — а именно, предоставление письменной индивидуальной подборки материалов Системы по конкретному вопросу или теме. Анализ каких-либо ситуаций, документов, судебных дел в целом выходит за рамки ответа на конкретный вопрос и не осуществляется в рамках работы Горячей линии (http://1jur.ru/#/hotline/?step=1)

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Определение ВАС РФ от 26.10.2010 № ВАС-14252/10 № А50-36279/2009

"Обращаясь в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлениями о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, Департамент земельных отношений администрации города Перми и Департамент планирования и развития города Перми просят постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушения норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков*.

Суд апелляционной инстанции установив, что по всей площади спорного земельного участка проходят сети водопровода, канализации и иных коммуникаций с соответствующими охранными зонами, в границах которых проектирование и строительство капитальных сооружений невозможно, о чем ответчикам было известно, пришел к выводу о том, что при продаже спорного земельного участка предпринимателю Болквадзе Д.Х. предоставлена заведомо ложная информация относительно обременений земельного участка, которая повлияла на его решение приобрести спорный земельный участок и требования о предоставлении которой установлены федеральным законом. Также суд принял во внимание факт, что в документации о проведении торгов участка какая-либо информация о данных обременениях земельного участка отсутствовала.

При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили заявленные требования".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.