Заключен договор купли-продажи земельного участка

188

Вопрос

Между двумя организациями (допустим «А"-продавец и «Б-покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Переход права собственности зарегистрирован. По договору купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа, в связи с чем, данные объекты недвижимости находятся в ипотеке у продавца «А».

Возможно ли заключение договора купли-продажи будущей вещи (как вариант предварительного договора) между покупателем «Б» и третьим лицом «В» данных объектов недвижимости с условием об оформлении перехода права собственности на покупателя «В» после погашения записи об ипотеке?

Ответ

Возможен вариант заключения предварительного договора недвижимых вещей, находящихся в залоге, с условием о заключении основного договора после погашения ипотеки (см. Постановление 18 ААС от 12.01.2012А76−11771/2011, Постановление А. С. ВСО от 27.11.2014А78−3503/2014).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Следует отметить, что содержание предварительного договора составляют те условия, которые позволяют определить его предмет и иные существенные условия основного договора (ст.429 ГК РФ). В том случае, если эти требования не соблюдаются, предварительный договор может быть признан незаключенным.

Вопрос о допустимости платежей по предварительному договору в судебной практике уже давно решался преимущественно отрицательно. Суды делали вывод о недопустимости платежей по предварительному договору, что прямо противоречило реалиям гражданского оборота и потребностям рынка. По мнению Пленума ВАС РФ, отраженному в Постановлении № 54, при наличии в предварительном договоре обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть суды должны квалифицировать такой договор как «договор купли-продажи будущей вещи» с условием о предварительной оплате.

Относительно включения в предварительный договор условия об оплате аванса следует также учитывать, что по мнению арбитражных судов, из предварительного договора не возникает денежных обязательств (см. Постановления ФАС ВВО от 09.02.09 № А43−7275/2008−41−247, ПО от 28.02.08 № А65−12856/2007-СГ2−20, УО от 05.03.08 № Ф09−1146/08-С5, ЦО от 18.02.09 № Ф10−211/09). К примеру, в Постановлении ФАС ПО от 28.02.2008 № А65−12856/2007 соглашение об уплате аванса по предварительному договору, при отсутствии основного обязательства было признано ничтожным. Таким образом, позиция арбитражных судов, сводится к тому, что конструкция предварительного договора не предполагает каких-либо денежных обязательств между сторонами. Поэтому, если организация собирается обеспечить задатком (задатка, иного обеспечительного платежа) обязательство по предварительному договору, необходимо ориентироваться на подведомственность спора. Если возможный спор будет рассматривать суд общей юрисдикции (например, в случае заключения предварительного договора с физическим лицом), соглашение о выдаче задатка в обеспечение предварительного договора, скорее всего, будет признано действительным. Если возможный спор будет рассматривать арбитражный суд, то следует иметь в виду, что согласно правовой позиции ВАС РФ предварительный договор обеспечиваться денежными обязательствами.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обзор судебной практики по вопросу о возможности обеспечения задатком обязательства из предварительного договора;

Рассмотрение дел о платежах по предварительному договору;

Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция ВАС РФ;

Чем выгоден и чем опасен для покупателя (заказчика) задаток;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Чем выгоден и чем опасен для покупателя (заказчика) задаток

<…>

«Как правильно заключить соглашение о задатке

Задатком можно обеспечить далеко не любой гражданско-правовой договор. Кроме того, далеко не каждый авансовый платеж можно считать задатком. Поэтому, чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке, необходимо руководствоваться следующими правилами:

1. Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме.

Соглашение о задатке должно быть обязательно составлено в письменной форме, причем независимо от суммы уплачиваемого задатка (п. 2 ст. 380 ГК РФ). В противном случае уплаченная сумма (в зависимости от того, был ли заключен основной договор) будет являться либо авансом, либо неосновательным обогащением.

Пример из практики: Договор не был заключен по вине истца, но ответчику не удалось оставить себе полученную предоплату. Суд счел эту сумму авансом, так как стороны не заключили письменноесоглашение о задатке

2. Задаток может обеспечивать исполнение только заключенного договора.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая именно в доказательство заключения договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ).Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, обеспечиваемого задатком. По этой причинесоглашение о задатке может быть заключено лишь при условии действительности основного обязательства.

Как правило, задаток уплачивается либо при заключении договора, либо уже после его заключения. Однако в определенных случаях задаток может обеспечивать обязательство, возникновение которого только предполагается. Какие-либо ограничения на заключение соглашения о задатке в отношении еще не заключенного договора в законе отсутствуют. В этих случаях соглашение о задатке приобретает черты консенсуального договора и будет считаться заключенным с момента заключения основного договора. При этом нужно иметь в виду, что если основной договор впоследствии заключен не будет, то будет незаключенным и соглашение о задатке во исполнение этого договора. И если денежная сумма в качестве задаткауже будет уплачена, то она будет считаться неосновательным обогащением (постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А40−140019/10−157−1173).

131.4548 (11,17)

Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения договора, который подлежит государственной регистрации

3. Задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В постановлении № 13331/09прямо указано, что задатком может обеспечиваться исполнение только денежного обязательства между сторонами. Таким образом, необходимым условием для выдачи задатка является наличие денежного обязательства между сторонами. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.

131.4549 (11,17)

Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения договорамены

4. Задаток не может обеспечивать обязательство по предварительному договору. Такова позиция арбитражных судов.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, а также указывать на срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор (п. 2−4 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств между его сторонами. Поэтому обязательство из предварительного договора не может быть обеспечено задатком.

Данный вопрос по-разному решается судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Поэтому, если организация собирается обеспечить задатком обязательство по предварительному договору, необходимо ориентироваться на подведомственность спора. Если возможный спор будет рассматривать суд общей юрисдикции (например, в случае заключения предварительного договора с физическим лицом), соглашение о выдаче задатка вобеспечение предварительного договора, скорее всего, будет признано действительным. Если возможный спор будет рассматривать арбитражный суд, то следует иметь в виду, что согласно правовой позиции ВАС РФ предварительный договор обеспечиваться задатком не может.

Позиция арбитражных судов, согласно которой конструкция предварительного договора не предполагает каких-либо денежных обязательств между сторонами, представляется более обоснованной.

Обоснование

Предварительный договор может закреплять обязанность сторон по заключению в будущем основного договора. Однако эта обязанность не является денежным обязательством. Следовательно, по предварительному договору не может быть каких-либо платежей.

Следует отметить, что и в системе арбитражных судов до принятия постановления № 13331/09 существовали противоположные подходы к решению данного вопроса. В системе судов общей юрисдикции, как представляется, этот вопрос должен быть разрешен в ближайшем будущем Верховным судом РФ.

В то же время юристу нужно учитывать, что в проекте закона о внесении изменений в Гражданский кодекса РФ отражен другой подход к этому вопросу. В частности, статью 380 предлагается дополнить пунктом следующего содержания: „Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)“».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль