По договору долевого участия от застройщика поступила претензия

1990

Вопрос

По договору долевого участия от застройщика поступила претензия о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке с почтовой описью. Застройщик, игнорируя факт оплаты с нашей стороны, собирается подать документы в ФРС на расторжение договора в одностороннем порядке по основанию неоплаты свыше 2-х месяцев. Какие досудебные и судебные способы защиты мы можем применить в данной ситуации? Есть ли смысл предоставлять в ФРС свои возражения или документы подтверждающие оплату?

Ответ

1. Статья 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве)

«4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона».

<...>

Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве

"3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере«.

2. Статья 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора».

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Таким образом, «претензия о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке», по всей видимости, является предупреждением, которое застройщик должен направить участнику долевого строительства перед тем, как расторгнуть договор в одностороннем порядке (ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Обязательный порядок направления такого предупреждения подтверждается судебной практикой: «...застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какое обязательство, по какому договору не исполнено, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования» (постановление ФАС Центрального округа от 8 октября 2010 г. по делу № А48-6496/2009).

Закон устанавливает, что застройщик вправе отказаться от исполнения договора лишь в случае, если участник долевого строительства не погасит задолженность по уплате цены договора. Если же задолженность отсутствует, участнику долевого строительства достаточно направить в адрес застройщика письмо (ответ на претензию) с приложением доказательств оплаты (например, платежных поручений с отметкой банка об их исполнении). О том, как правильно составить ответ на претензию см. рекомендацию Как ответить на претензию.

Направлять какие-либо документы в орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) смысла не имеет. Дело в том, что если застройщик все-таки откажется от исполнения, договор будет считаться расторгнутым со дня направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе, а не с момента регистрации расторжения договора Росреестром (ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Другими словами, даже если Росреестр по каким-либо причинам откажет застройщику в регистрации расторжения договора (что на практике случается редко), то это не будет означать, что договор автоматически возобновляет действие.

Итак, в течение 30 дней с момента направления предупреждения («претензии») застройщик не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. За это время (как можно раньше) участнику долевого строительства необходимо направить или вручить застройщику ответ на претензию с доказательствами того, что задолженность отсутствует.

Если же по истечении 30 дней с момента направления предупреждения застройщик направит контрагенту уведомление об одностороннем отказе, договор будет считаться расторгнутым. В этом случае участник долевого строительства сможет по своему выбору:

  • либо обратиться в суд с требованием о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве. Если истец представит доказательства того, что он исполнил обязательство по оплате в установленный срок, то суд, вероятнее всего, удовлетворит заявленное требование;
  • либо потребовать возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора (ч. 5 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Если застройщик не перечислит такие средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора, участник долевого строительства будет вправе потребовать также уплаты процентов по правилам части 6 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Важно отметить, что если в суде застройщик сошлется на то, что «претензия о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке» — это не предупреждение о необходимости погасить задолженность (ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве), а непосредственно уведомление об одностороннем отказе, то такой довод будет противоречить закону. Другими словами, если застройщик будет настаивать, что договор расторгнут с момента направления «претензии», то суд не согласится с такой аргументацией. Договор участия в долевом строительстве может считаться расторгнутым по инициативе застройщика лишь при соблюдении уведомительного порядка, о котором речь шла выше.

14.09.2012 г.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.