Как уменьшить кадастровую стоимость здания

855

Вопрос

Мы занимаемся розничной торговлей населению. У нас кроме арендованных магазинов есть в собственности. Сейчас мы пользуемся льготой по налогу на имуществу т.к. являемся плательщиками ЕНВД. Как только регионально будет принято- льготу уберут.

Вопрос № 1: что нам нужно сделать, чтобы уменьшить кадастровую стоимость здания.

Ответ

 Заинтересованные лица могут оспорить кадастровую стоимость объектов капитального строительства в т. ч. зданий, в досудебном порядке и в суде в порядке, установленном ст. 24.19 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В досудебном порядке кадастровая стоимость оспаривается в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая может быть создана при Управлении Росреестра субъекта РФ.

Законом об оценочной деятельности установлены два основания для обращения в комиссию по спорам: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости здания заявителю нужно подать в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из оснований оспаривания:

— заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

— либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию (абз. 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости);

  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если основанием пересмотра кадастровой стоимости является недостоверность сведений);

  • отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

  • положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов). Такое заключение должно быть составлено на бумажном носителе и в форме электронного документа. Заключение готовит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

  •  

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также можно приложить иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

До 22 июля 2014 года предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не требовалось. Поэтому они могли выбирать, обращаться сразу в суд или сначала в комиссию. Однако Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ внес существенные изменения в главу III.1 „Государственная кадастровая оценка“ Закона № 135-ФЗ.

Теперь (с 22 июля 2014 года) установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.

Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде только в таких случаях:

  • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

  •  

То же самое правило касается и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости административных зданий приведена в Постановлении 8 ААС от 09.10.2014А46−8580/2014, Постановлении 9 ААС от 08.12.2014А40−54208/2014.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Исковое заявление по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка;

Исковое заявление в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости;

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости (по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах „Системы Юрист“

<…>

Как оспорить кадастровую стоимость

„В данной рекомендации рассмотрены вопросы о том, по каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, куда и в каком порядке для этого нужно обратиться, какие представить документы.

Если арендатор, собственник или иное заинтересованное лицо не согласны с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения), они могут обратиться:

— в суд;

— в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.*

Кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки и используется для расчета:

— арендной платы за использование земель;

— выкупной цены объекта недвижимости;

— сумм земельного налога.

Оспаривание кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке созданы специальные органы — комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 „Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровойстоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 „Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости““).

Комиссии создаются по одной в каждом субъекте РФ.

Порядок обращения в комиссию устанавливает глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее — Закон № 135-ФЗ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в комиссию:

  • в период с даты внесения в кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения вкадастр результатов очередной кадастровой оценки или

  • в сроки, установленные статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения вкадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

  •  

131.76976 (11,17)

Как узнать кадастровую стоимость

131.76977 (11,17)

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость

131.76978 (11,17)

Какие документы нужно представить в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявления. Уведомление направляется:

— в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости и результаты определения кадастровой стоимости которого оспаривает заявитель;

— лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе:

— отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

— принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия:

  • принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или

  • отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком работы комиссии.

  •  

В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

167.3142 (11,17)

Внимание! С 6 августа 2014 года из компетенции арбитражных судов исключены дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Такие дела теперь независимо от субъектного состава заявителей рассматривают суды общей юрисдикции: республиканские, краевые, областные, суды городов федерального значения и др. (см. <a data-cke-saved-href="http://www.1jur.ru/?utm_source=www.lawyercom.ru&utm_medium=refer&utm_campaign=qa_innerlink&#/document/99/420246295/ZAP26883DU/" href="http://www.1jur.ru/?utm_source=www.lawyercom.ru&utm_medium=refer&utm_campaign=qa_innerlink&#/document/99/420246295/ZAP26883DU/" class="doc npd“ title="[#46] ОТВЕТ. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 4 июня 2014 г. N 143-ФЗ „О="" внесении="" изменений="" в="" отдельные="" законодательные="" акты="" Российской="" Федерации="" связи="" с="" изменением="" подведомственности…"="" moduleid="99“ documentid="420246295» anchor="ZAP26883DU">ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 1 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного суда РФ 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 24 декабря 2014 года; далее — Обзор судебной практики). Эти изменения затронули (Федеральный закон от 4 июня 2014 г. № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами»; далее — Закон № 143-ФЗ):

Как указал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики, норма, содержащаяся в пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ и устанавливающая подсудность дел по спорам об определении результатов кадастровой стоимости, введена в действие с 6 августа 2014 г. (с даты вступления в силу Закона № 143-ФЗ). И поэтому именно с этой даты дела об оспаривании кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Однако на практике все же возникают определенные вопросы. В частности, можно ли передать такие дела по подсудности в суд общей юрисдикции в следующих случаях:

  • арбитражный суд принял заявление к производству до вступления таких изменений в силу;

  • заявитель направил в арбитражный суд заявление по почте до 6 августа 2014 года, а оно поступило после вступления изменений в силу;

  • заявление поступило в арбитражный суд до 6 августа, но суд его оставил без движения и принял только после вступления изменений в силу.

Дело в том, что пока отсутствуют изменения в процессуальные законы (ГПК РФ и АПК РФ), которые бы уточнили порядок передачи дел из арбитражных судов в суды общей юрисдикции.

Чтобы урегулировать подобные вопросы, заместитель председателя Верховного суда РФ издал письмо от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14, которое было разослано в арбитражные суды. Так, Президиум Арбитражного суда Западно-Сибирского округа дал свои разъяснения (информация от 10 октября 2014 г. № Б/Н) со ссылкой на это письмо. Оно указывает на то, что дела по спорам об определения кадастровой стоимости арбитражный суд рассматривает, если:

  • он возбудил дело на основании заявления, которое заявитель успел подать в арбитражный суд до 6 августа 2014 года, то есть до даты вступления в законную силу Закона № 143-ФЗ, и

  • производство по этому делу по состоянию на 6 августа 2014 года не было завершено.

  •  

При этом Верховный суд РФ подчеркнул, что прекращение производства по делам в указанных случаях повлечет нарушение гарантированных статьями 46 и 47 Конституции Р. Ф. прав заявителей на судебную защиту и на рассмотрение дела тем судом, к подсудности которого оно отнесено законом (ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 3 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики).

Также арбитражный суд примет к производству заявление в следующих случаях:

  • заявитель подал его в арбитражный суд до 6 августа 2014 года и

  • до указанной даты суд оставил заявление без движения в связи с нарушениями требований статей 125 и 126Арбитражного процессуального кодекса РФ (ч. 1 ст. 128 АПК РФ), а

  • обстоятельства, которые послужили основанием для оставления без движения, были устранены после 6 августа 2014 года.

  •  

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики пояснил, что такой вывод основан на положении, которое содержится в части 3 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В частности, если обстоятельства, которые послужили основанием для оставления заявления без движения, устранены в срок, установленный в определении арбитражного суда, заявление считается поданным в день его первоначального поступления.

Однако если заявление поступило в арбитражный суд после 6 августа 2014 года, то арбитражный суд вернет его на основании пункта 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Р. Ф. При этом, возвращая заявление, суд укажет, в какой суд заявителю нужно обратиться для того, чтобы подать заявление обоспаривании кадастровой стоимости.

Так, в примере из судебной практики, приведенном ниже, арбитражный суд пришел к выводу о том, что с заявлением об установлении кадастровой стоимости нужно было обращаться в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, так как уже вступили в силу изменения о подведомственности.

Пример из практики: арбитражный суд прекратил производство по делу обоспаривании кадастровой стоимости, так как оно подведомственно суду общей юрисдикции

Обратиться за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости закон позволяет в такие инстанции:

  • суд;

  • комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

  •  

До 22 июля 2014 года предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не требовалось. Поэтому они могли выбирать, обращаться сразу в суд или сначала в комиссию. Однако Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внес существенные изменения в главу III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона № 135-ФЗ.

Теперь (с 22 июля 2014 года) установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспоритьрезультаты определения кадастровой стоимости в суде.

Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровойстоимости в суде только в таких случаях:

  • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

  •  

То же самое правило касается и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Эта позиция также отражена на официальном сайте Росреестра.

167.3143 (11,17)

Внимание! В комиссию можно обратиться за пересмотром только тех результатов кадастровой оценки, которые получены после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 167-ФЗ).

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

— несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственной кадастровой оценке;

— несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

— несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

— установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:

— просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

— заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

— оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости важными являются три постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10, от 28 июня 2011 г. № 913/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11.

Право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости следует из постановления Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ указал, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов Р. Ф. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственныйкадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.