Право собственности на жилые/нежилые помещения

133

Вопрос

2003 г. комитетом имущественных и земельных отношений был построен дом, соответственно по договорам социального найма гражданам были предоставлены жилые помещения в этом доме. В том же году была произведена не большая реконструкция 2-х подъездов этого дома и организовано помещение (из мест общего пользования) под пункт приема платежей за услуги связи с отдельным входом. На которое на сегодняшний день какие либо правоустанавливающие документы отсутствуют (не приказов, не распоряжений нет). По факту помещение существует. Возникает вопрос можно ли узаконить данное помещение и в дальнейшем оформить на него право собственности? И с чего начать?

Ответ

Если лицо, осуществившее реконструкцию, не обладает правом собственности на жилые/нежилые помещения в многоквартирном доме, узаконить реконструкцию маловероятно.

ЖК РФ и ГрК РФ позволят производить перепланировку и реконструкцию помещений собственникам помещений.

В целях Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ).

В отличие от реконструкции перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации путем переноса, разборки, установки перегородок, переноса и устройства дверных проемов, разукрупнения или укрупнения составных частей помещения (см. Постановление 18 ААС суда от 03.09.2013А76−7555/2013, Постановление 10 ААС от 26.06.2013А41−57510/12). Т. е. если работы ограничиваются внутренним пространством помещений и существенно не затрагивают несущие элементы здания, указанные работы относятся к перепланировке объекта недвижимости (см. Постановление ФАС ДВО от 26.03.2009 № Ф03−971/2009), если работы связаны с расширением помещения и захватом площадей общего пользования — это относится к реконструкции.

Для отнесения объекта к имуществу, входящего в состав общей долевой собственности необходимо руководствоваться не формальным названием помещения, а фактическим предназначением. Так, в Постановлении ФАС СКО от 07.06.2012А32−14359/2010 (отказано в передаче в Президиум ВАС Р. Ф. Определением ВАС РФ от 16.08.2012 № А32−14359/2010), указано, что из смысла п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и т. д.

Согласно части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Таким образом, если в процессе перепланировки/реконструкции произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, получение согласия собственников в данном случае обязательно.

На практике, суды удовлетворяют иски о сохранении помещений в реконструируемом состоянии, т.к. с согласия всех собственников дома лицо вправе произвести реконструкцию помещений, в соответствии с нормами градостроительного и жилищного законодательства (см. Постановление ФАС ДВО от 25.04.2011 № А24−3128/2010, Постановление ФАС УО от 03.09.2008 № Ф09−6292/08-С6, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2010 № А08−598/2009−26).

Однако, реконструировать возможно уже находящееся в собственности помещение. Приобрести права на часть имущества общего пользования, в т. ч. путем реконструкции отдельно от прав на помещения в многоквартирном доме закон не позволяет. Так, в соответствии со ст.37 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Жилищный кодекс РФ

«Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Комментарий Городова

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.588

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.12

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.5

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;3

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение*"

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.